京津沪总体市场：几家欢喜几家愁

　　21世纪不动产观点 新政之下，各地二手房市场上半年度的成绩单已经陆续交出。京津沪作为备受关注的三大城市，期间无论在交易总量或是交易结构中所发生的变化，对于新政细则尚未出台的房地产市场颇具参照意义。

　　根据21世纪不动产的监测系统来看，1-6月二手市场供应放量总体增大，而京津地区交易均价总体仍呈上涨之势，但新政后交易量及交易均价涨幅均有不同程度回落，上海市场持续低迷，其中中端市场受冲击明显，中高端市场尤其别墅成为市场“新欢”。

　　二手市场供应惯性，增长难掩拐点凸现

　　根据21世纪不动产报价监测数据显示：总体看二手房市场的供应量相比年初仍有大幅的增长，其中三个城市中北京的增长幅度最大，比年初增长32%，天津增长28%，上海增长10%。21世纪不动产专业人士表示，延续今年3月以来旺盛的增长势头，以及受市场走势的鼓舞，市场供应呈现明显增长，而受新政影响三个城市的增长速度已放缓，观望拐点初显。

　　交易均价上涨，刚性需求难抑

　　虽然从总量看，各城市二手房的供应量仍在增长，但各地二手房的交易均价并未回落，总体仍然呈现攀升之势，但上升幅度已放缓。根据21世纪不动产交易监测数据显示：2006年1-6月份北京市二手住宅交易均价上涨12.9%；上海市二手住宅交易均价上涨1. 2%；天津市二手住宅交易均价上涨5.6%。这表明，虽有观望情绪，在北京和天津刚性需求仍难以抑制；而在上海，进入2006年以来，市场一直处于相对低迷状态，故均价的上涨几乎可以忽略。

　　中端住宅交易比重下滑、高端住宅成交易新宠

　　从上半年总体来看，北京市场交易的典型户型为单套总价在30-60万元，面积在60-100平米；天津为单套总价在30-50万元，面积在50-90平米的房产。根据21世纪不动产交易监测数据显示：从今年1——6月北京市二手房交易总价分布情况看，50万元价位的中低档住宅交易比重继续下滑，同比去年下降24.9%；与之形成鲜明对比的是：中高档住宅的交易情况趋好，50-100万元价位的住宅交易比重同比增长27.4%，100万元以上价位的高档住宅交易比重同比增长13.6%。处于亚运村的21世纪北京区润和门店陆经理表示，该门店6月份以来公寓交易量萎缩，供应量下降近30%，需求下降50%，而

　　京津沪交易结构：新政变化中蕴藏生机

　　上海市场反应强烈，供应量大幅回落

　　受新政影响三个城市的二手房市场供应，进入六月均出现不同程度的回落，其中上海的影响最为强烈。根据21世纪不动产报价监测数据显示：上海市6月二手房的供应量相比5月份下降32.6%；而北京与天津的二手房供应增长速度放缓，天津市6月二手房的供应量与5月相比基本持平，北京市6月二手房的供应量相比5月份增长19.1%，均低于京津各自上半年的总体增长速度。

　　据21世纪不动产专家分析，上海市场之所以比另外两个城市反应强烈，在于此次新政更多指向投资型客户，而上海市场投资比例高于京津；此外，上海次新房供应量较大，受五年营业税影响更为严重。

　　交易结构变化，北京逆市而动

　　相比1-5月，6月三地交易结构发生的变化，显示出三地在投资与自住、房龄结构等方面的差别。根据21世纪不动产报价监测数据显示：上海市出租房的供应量增长16.3%，增长幅度最大；天津市出租房的供应量增长5.5%；北京市租售比例基本与5月持平。

　　据21世纪不动产专家分析，经过2005年楼市振荡，现存上海投资客多为资金基础坚实，因此新政后并未急于出手，更多的是转入租赁市场以观后市。北京二手住宅市场则显示出一定的潜力，在中高端市场虽然次新房供应量很大，但北京二手住宅市场的刚性需求如拆迁、结婚、子女入学等，反而进一步抬升了报价及交易均价，交易成本更多转移到买方。其中海淀区作为区域代表，交易价格一直保持着增长的势头，据21世纪不动产北京区天鸿华信门店童经理表示，目前海淀由于集中了教育及高科技的概念，需求旺盛，仍处于卖方市场，新政前后该区域的交易均价仍保持着10%的增长速度，报价也持续走高。天津的市场反应稍显轻微，由于其二手住宅市场房龄结构分布较为均匀。

　　上海、天津住宅租赁市场的信心动摇

　　随着各城市二、三级住宅市场的变化，各级市场也出现了相应的波动，大量二手房源涌入租赁市场，已给租赁市场带来一定的压力。根据21世纪不动产报价监测数据显示：上海市住宅市场租赁价格6月与5月环比下降15.8%；天津市住宅市场租赁价格6月与5月环比下降6.0%；北京市住宅市场租赁价格6月与5月环比下降2.9%。上海和天津出租方的信心已开始受到不同程度的动摇。

　　京津沪走势 ：一手市场如何影响二手？

　　据21世纪不动产专家分析，新政对一手房的影响，波及二手市场主要表现为三点：首先一手房未来90平米以下户型供应的充足，会带来二手交易中此类户型交易的观望；二、应在半年左右开盘的项目供应量减少，选择有限，加之价格提升，迫使部分中端客户进入二手市场，将造成交投的活跃；三、新政对90平米的比例限定，在造成一手高端项目看好的同时，同样提升二手高端的预期。

　　从三个城市的情况看，上海由于05年开始的楼市振荡，购房者信心有所下降，将导致需求下降，因此预计二手住宅市场将会出现一段1-2年的低迷期，交易价格将会下挫；相反，北京和天津的自住需求更为旺盛，高端市场走势趋于明朗，而在用一段时间消化政策后，中端市场对政策的消化程度将决定二手市场的未来。