7月10日公布的《物权法(草案)》专章明确区分了业主建筑物所有权，业内认为此规定将有利于解决包括因权属不清导致的一系列物管纠纷

　　2005年7月10日，全国人大全文公布了《物权法(草案)》，同时向全社会公开征求意见，这是继2001年1月全国人大向全国公开征求《婚姻法(草案)》意见之后第二次就一部法律向全社会征求意见。

　　“这对房地产行业的影响是绝无仅有的，尤其是从法律的角度明确了建筑物所有者的权利，有利于维护购房者的权利。”昨天在成都出差的深圳物业管理进修学院李钊教授在电话里这样告诉记者。李钊教授是我国第一个把区分建筑物所有权的概念引用到物业管理研究中的专家。2001年物权法草拟期间，建设部曾有关物业管理方面的相关条款征求过李钊的意见。

　　业主对建筑物内的专有部分享有所有权

　　“《物权法(草案)》对业主的建筑物区分所有权做出专章规定，这样进一步明确了业主的权利，尤其是首次提出业主的概念，对于维护业主的权利是非常重要的。”刚刚研究完《物权法(草案)》的北京仁和律师事务所孟宪生律师昨天接受记者采访时这样说。他表示，在此前其代理的涉及到房地产纠纷的诉讼中，由于居民小区共有部分权利归属不明，经常引发业主、开发商和物业管理公司之间的使用纠纷，尤为突出的是目前有关停车位的纠纷层出不穷。

　　同时来自有关部门的统计数据显示，去年由于小区停车位而引发的纠纷已经排在物管纠纷的第三位，而在实际中该类纠纷真正通过法律渠道解决的少之又少，“就是停车位的归属一直没有明确规定。”孟宪生说。

　　事实上，由于小区内共有部分的权利归属不是很明确，由此产生的相关利益也就无法界定。“比如说小区建筑物外立面和住宅小区的楼顶的广告收入，此前一般都被物管公司无偿占有，而现在明确了小区共有部分权利归属业主所有，这样该项收入就应该成为全体业主的共同收益，完全可以用来补贴物业管理费用。”孟宪生律师这样说。

　　根据本次征求意见的《物权法(草案)》的相关规定，业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　住宅变餐饮应经全体业主同意

　　来自中国消费者协会的统计数据显示，有关物业管理方面的纠纷已经连续多年位于全国各行业投诉的前三位。

　　“物权法可以进一步明确业主的权利和义务，这样可以进一步减少物管纠纷。”李钊教授表示，在《物权法(草案)》中明确规定，业主可以共同决定选举和更换业主委员会，选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人等。

　　将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。“显然这样已经通过法律的方式明确了业主的一些基本的权利，比如选举业主委员会、选聘和解聘物管公司等方面的权利。”孟宪生认为。

　　明确业主义务事实上，在规定业主权利的同时，也对业主的一些义务进行了要求，比如《物权法(草案)》还规定，建造建筑物，应当遵守国家有关建筑规划的规定，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

　　不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。 (专题采写/本报记者张学冬)

　　物管公司说法

　　　　物管公司以前一些行为将违法

　　“物业管理方面纠纷出现的主要原因则是由于业主的权利没有明确体现，而多数纠纷完全是由于物管公司越权管理导致的。”北京悦豪物业管理有限公司董事长邓南宇说。

　　邓南宇认为，物权法从法律的角度对建筑物所有权进行了明确，物管公司以前的有些不合理的行为则有可能成为一种侵权的行为，“有些不正规的物管公司还像以前一样管理的话，则可能要承担法律方面的责任，显然物管公司是不愿意出现这样局面的，这样将必然会促使有些物管公司在管理意识和管理行为有所改进。”

　　律师建议

　　　　车位应归业主所有

　　孟宪生律师认为《物权法(草案)》中明确了业主对建筑物所有权，尤其是对建筑物共有部位的权利，这对于维护业主的权利具有非常重要的作用。同时孟宪生律师告诉记者，他将根据自己对物权法的研究以及实际代理诉讼过程中出现的问题提交一份意见。

　　“我主要是针对停车位方面提意见，据《物权法(草案)》规定，会所和车库有约定按约定执行，没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。这样可能会导致更多的纠纷。”孟宪生律师认为，住宅区域的停车位应该视为住宅必须的配套建筑设施，政府应该从建筑规划时就明确规定要求开发商必须建设多少停车位。

　　“停车位是属于稀缺资源，一旦权属归开发商所有，开发商就可以随便处置停车位，如果其随意提高停车费用，对业主是不公平的。”孟宪生认为关于停车位的归属问题，应该很明确，那就是应该归全体业主所有。

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