主持人：刚才吴总讲到个人投资有三点，大城市、热点区和高品质的房子，这样的投资应该是能稳赚钱的，至少是保值的投资。你所说的三点对个人投资来说可能做不到这一点，不少投资人手里可能没有那么多资金，只有十万、二十万，这样的情况进行个人房产方面的投资，按照你这样的条件可能就难以介入房产投资，对于资金比较少的人想进行房产投资的话，应该怎样操作？

　　吴昊：中国土地这么大，城市这么多，城市之间文化差异也很大，房地产投资既是经济投资，也是带有文化氛围的投资。举个例子，上海的消费理念和北京消费理念表现在房产上是不同的，上海人跟温州人的理念也是不同的。第一批人到上海的时候，在房型朝向上有很大差异，上海人喜欢朝南的房子西面，而温州人喜欢东面；上海人喜欢朝西的房子日照比较充足，而温州人认为东面的房子凉快，这说明城市文化带有浓厚的背景。

　　对于一些中小投资者做这些投资的时候，比如西南一些投资客，一般不会千里迢迢到北京、上海来，只能因地制宜。这时候，就要考虑几个因素，作为城市经济结构作为考虑的首选，城市经济结构如果是消费性城市，对房地产的需求就要高得多，看比例占多少。第二，房地产开发商还要考虑它的品牌和形象，一般开始投资以住宅为主，对住房的结构和通风以及小区的物业、景观等等有一个综合的考量，应该说品质越好的楼盘越适合于投资，因为品质好的楼盘在城市里稀缺性比较强，投资的目的是什么？是两个，赚取两块空间，一是租赁。如果品质不好，租给农民工，能得到投资回报吗？不可能。第二，未来升值空间，甚至空间有一个前提，转手要卖得掉，现在房子质量是偏下的房子，过几年还有人要吗？所以必须要选择品牌开发商，这样的话，才能确保自己的投资有足够的保障，相对来说减少投资的风险。因为你现在买的精品，可能在两年、三年之后还可以在城市当中能站得住脚，成为二手房转让的话，这是第一保证，没有品质的房子很难转手，而且升值空间也无法表现。

　　主持人：请杨处长介绍一下，刚才几位谈到投资房地产风险比较大，不少人手里有资金想投资，怎样进行合理理财呢？

　　杨荣斌：首先要根据自己家庭的经济实力来决定你进行什么样的投资，现在投资产品很多，股市就不说了，比如基金产品、信托产品，可以去选择。如果拿十万、二十万去房地产投资的话还需要谨慎，因为本身北京房地产的价格跟上海的房价差不多，都很高，一季度商品房销售均价在七千左右，一个房子在北京50万很少可以买到，首付也要10万左右。另外还要考虑是否已经有自住问题，你通过银行贷款，首先有20%的首付，而且经过这么多年的完善，银行也建立了一套完善的审核体系。再一个，也就是刚才几位谈到的房屋的选择，是否选择了将来能够有升值潜力的楼盘。前面也提到银行不良贷款率比较低，这是因为这么多年来银行首先支持自用房，而不鼓励贷款房地产投产。现在通过投资，北京是一个期房市场，有很多烂尾的现象，包括房地产纠纷以及不法招商勾结起来，实行假按揭，影响了银行贷款利率的提高。银行用贷款来投资房产是很谨慎的，对于第一套自住实行优惠利率，对于第二套或者第三套提高利率，有的甚至提高得相当高。

　　主持人：现在还有一种说法，房价涨得很高，买房不如租房，每个月还的还款额非常高，这种情况下是否影响个人在房产方面的投资呢？

　　何沛然：我们有一套财务分析的模型，在这块首先要讲一下，因为买房是人生最大的投资资产，我们经常交流，我会告诉大家，凡是作为投资房地产投资增值的或者效益比较好的，都是经过了比较科学的计算，这块我觉得是非常重要的一点，我要强调一下。关于房地产模型这块，到底租也好还是买也好，有一套分析方法。

　　你付租金，租50年，比花钱买更合适，这里面有一个时间成本问题和资金波动问题，把这些因素算进去，来决定是买房好还是租房好。另外还有跟你手里资金有关系的，之前我们说买房比租房好，而现在要看情况了，是一个需要计算的问题，不能泛泛的说是买房好还是租房好。二千块钱租这么一套钱划算还是花一百万房子合算，这有一些因素决定，不是简单回答大家的。每个房子和每个房子要独立分析，这是我们一再强调的一点。

    房地产市场与你既相关又无关，跟你买房子还是租房子也好，完全由你所处的地点和条件决定的。我有一个朋友买一套房子花二个小时上班，他们说买的房子特别的便宜，你说这到底是买的便宜房子吗？这两个小时的人身成本怎么计算呢？如果这两个小时不用来上班，能干多少有意义的事情。人身成本怎么计算呢？是否考虑在旁边租一套房子，既是计算数学的问题，又是享受问题。我觉得在这个层面上，在北京特别典型，因为北京的交通和北京的区域特别大，很多人在购房的时候，完全不考虑自己的工作单位，有一种潮流，说只要没有房子，一切免谈。而且女孩子以此为标准，没有房子坚决不结婚，好像成了一个标准，如果社会上大量的人拥有这样的想法，这是不好的事情。很多人坐地铁上班都要花一个半小时，这是生活吗？他们到底买房是为了生活还是为了什么，为什么要买那个地方的房子，这是很值得大家去考虑的事情。房子不是生活的全部，也不是唯一投资的工具，也不是稳赚不赔的，一定要按照个人的生活工作、收入各方面综合分析来做判断和做决策，不能一棵树吊死，认为房子是最重要的。

　　主持人：中国的观念是自己有房子，有一个家，这是首要的。尤其对一些比较年轻的工薪阶层，可能手里没多少钱，又急于买房子，现在在北京只能买比较远的地方，因为便宜，而他又想一个家，只能做这样无奈的选择。

　　何沛然：20年以来我们国家最缺乏的教育，就是普遍大众正确的理财观都是没有的，所以才会形成所谓买了自己的房子就有家，租了别人的房子就不是自己家的观念很强，认为没有房子就怎么样了。我想在座的诸位，吴总是温州来的，外地的家怎么办？不可能把温州的房子搬到北京来住，到北京还得再次解决住房问题，一个人的事业和发展，这个社会市场经济当中什么都在流动的，不可能保证一个辈子在一个地方，成功的人在全国各地打天下，房子是搬不走的，所以不见得是这么一回事，还是自己思想太狭隘了，眼界太狭隘了，才会有没房子就没家，为了一套房子太累，回到家还是进牢房呢？这就没有什么区别了。

　　主持人：现在很多外资进入北京房地产市场，前期是短期的投入，近期会有一些长期的投入，整个外资对北京的房地产市场有什么影响？

　　吴昊：应该说北京这块的房地产作为投资性市场来说还处在初级阶段。以北京和上海房价来做比较，北京六千块钱的房价是一个准确数字，而上海比较特殊。北京的房价怎样的才是一个合适的？这就牵涉到外资对房价的影响。综合来讲，外资进入北京，首先是对我们经济的稳定，客观上也促进房地产进一步的发展。同时，我们前一段时间在网上已经看到一些专家或者媒体也有一种担忧，觉得外资的进一步介入会使投资性房地产的比例会增加，这种增加以后，导致投机行为逐渐的产生。从推理的过程来说，我觉得这是无可厚非的。从实际效果来说，我觉得又不是太大。换句话说，目前外资要看好这个市场，你这个市场得有东西给人看，如果目前在这样一种情况下，外资还是大规模进入的话，我觉得对市场的稳定是有好处的。

　　从目前来说，外资在我们整个全国房地产市场投资商占的比例还是比较小的，我觉得这个比例对房地产市场价格的拉动的影响不是很大，我觉得这还是要顺其自然。

　　主持人：超然不动产目前的经营情况，以及和山西一些客户共同签约合作这方面的情况是什么样的？

　　吴昊：超然不动产成立于2000年，到现在有五年的历史，我们起步虽然晚，但速度很快。营销代理这个行业最早起源于英国，最后到台湾、香港等。大陆是1989年开始，港资、台资背景营销模式进入大陆，然后在国内衍生出目前国内这种行业。我们进来的时候，做房地产营销，本身是一个策划性比较强的行业，我们要策划别人首先要把自己策划好。我们当时考虑到温州，我们出发点是温州，当时温州房地产一直存在供求关系严重颠倒，市场需求远远大于供求。温州向来民营经济比较发达，民间游资异常丰富，老百姓这部分钱总要有去处，往哪里去，当时想到上海，就组织了第一个温州购房团到上海去。几年来，我们打破了一般公司的常规，一般公司找项目去销售，我们倒过来做，先做自己的销售策划，看房团也好，对市场进行深入分析也好，2003年对浙江整个房地产投资市场进行了细化，得出结论就是中国房地产在做异地投资资金85%来源于浙江。得浙江者得天下，所以在浙江省做了60多个公司，有些是控股，有些是加盟，在浙江省拥有60多个终端网络，将近十万组的客服，在北京、上海、山东、浙江、福建都建立了超然，这些超然就成为信息来源有效的通道，把终端网络建好了，有效的通道建好了，再面对开发商的时候，我们的市场行为就会变得非常顺利。

    前段时间和项目谈的时候，我们明确告诉他，如果项目策划定位是把客户套进来的话，超然宁可放弃挣这个钱，我要保证后面的投资者挣到钱，他们是我们的衣食父母，这是我们的经营理念。面对北京市场，我们去年进入北京的时候，北京的媒体也好，各界也好，给予我们高度重视，我们提出一个概念，我们进入北京，拿什么和北京的开发商合作？我提出了1＋N的概念，因为北京本身的市场姑且设定为一个单位1的话，他所能做的工作和达到的效果等于1，我们在福建、江苏、上海等建立了广泛的终端网点，而其他销售商不具备。所以超然不动产评比获得了十佳营销企业。到目前为止，跟着我们超然投资的客户，客户团队还是比较众多的，而且我们给客户的信任度也是非常高的。所以，我们作为未来几年发展的目标只有一个，要成为中国最优秀的代理公司，打造中国代理行业的第一品牌，这是我们超然自己不断追求的。

　　主持人：超然公司和山西合作是一个什么样的项目呢？

　　吴昊：和山西合作项目是在东二环的一个产权酒店性项目，是投资型的项目，更适合于投资性的客户，目前在启动。

　　主持人：今天请来几位专家作客新浪，就网友关心的一些问题，比如炒房、个人投资理财等方面的问题给网友进行了一些解答。感谢几位嘉宾，希望以后我们还有机会能够继续在新浪和网友聊一些网上的热点问题。今天的聊天到此结束，谢谢！

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