主持人：投资人在目前状况下应更理性的去对待是否投资房产。

　　何沛然：在不同的城市，房地产的泡沫是不一样的，甚至有的房产上升空间还是存在的，对于不同城市给予不同答案。对长远来看，房产是保值升值的，要掌握波动的曲线选择合适的价位去买。很多人都有投资需求，要考虑是今年买还是明年买，要有一套理财分析方法，任何时候都存在机会，但任何时候也都存在风险，关键在于选择时机。

　　主持人：当年吴总组织第一个温州看房团到上海，之后温州炒房团这几年在国内被炒的沸沸扬扬，对温州炒房团的看法非常不好。近期超然不动产和山西客户也进行了合作，包括山西客户到北京投资买房，被称为山西购房团。从北京市场来看，温州人来北京炒房的时候不像上海那样成功，但山西这些购房团不动声色的在北京买了大量房产，我想问一下山西购房团和温州炒房有什么不一样？

　　吴昊：温州炒房原先也叫温州购房团，只不过后来觉得有炒作之嫌，所以叫炒房团。无论是购房团还是炒房团，他们的性质是一样的。首先这些购房团的成员是用自己的资金去买房，这种行为是合法的。第二，在买房过程当中也没有什么违法乱纪，也没有走后门，搞腐败，都是很公平的、很正常的，应该给予保护。作为私人对房地产市场的看好，也意味着对国家政治稳定和经济繁荣的一个肯定。如果这个城市老处在战争都中，谁会去投资房产。说明他对国家有信心的时候，老百姓投资房产就会多起来，所以国家应该给予保护。

　　温州炒房成为媒体口诛笔伐的对象，主要是大家对温州炒房团不了解。根据媒体报道，温州购房团或者温州炒房团的资金也就是一两千个亿，中国房地产投资每年达到五六万个亿，一两千个亿把五六万个亿的市场带动是不现实的。因此，温州购房团的资金，包括山西购房团的资金，对北京地区也好，对上海地区也好，房地产市场价格并没有起到大的影响作用。

    为什么这几年房价往上走，房价高有几个原因：第一，我们国家的经济是高速稳定的发展，GDP每年增长在8%-9%之间，这里面房价本身客观就有一个上涨的因素在里面。第二，我们国内房地产房市的热度和股市正好起反比，房市热，股市就冷，是参照对应的，所以股市这几年一直在低价位动荡，所以一些投资者从股市上抽出来参与房地产投资。第三，我们这几年建筑速度也大大加快了，十年前的北京和现在的北京，城市的外延已经扩大得不可同日而语了，东四环、北五环卖一万块钱一平米这是什么概念？这说明城市化的速度也在加快。另外，老百姓居住需求也是呈阶梯式的。十年前住的房子和现在住的房子差异很大，而且好的房子讲究水的概念、山的概念，对景观的要求，把这种人文的东西添加上去是有成本的，不管你炒房没有炒房，房价涨价有客观因素。另外，开发商这几年在开发的时候成本的增加，钢材价格的增加，钢铁价格涨了70%是铁的事实，土地成本的增加，去年8.31土地大限以后，现在土地要招标挂牌，相应来说土地价格也就高了。种种因素导致了房价上涨，而看房团在这个过程当中影响是很小的，对整个城市的房价不会起太大的抑制作用。

　　何沛然：不管温州炒房团还是山西的购房团，都是个人行为，而且是自发的行为。现在看上去好象都挣钱了，这是第一个判断。第二，我们已经搞了20年的市场经济，人们最喜欢的做法还是喜欢跟任何事情贴标签，这种标签一般用道德标签给经济行为贴标签，购房是褒义词，炒房就是贬义词，英文里判断没有这个区别，人家不会用这个词，就是买房，只会用买卖，因为在经济行为上没有像中国这么多褒义词、贬义词，这是一个道德判断，不是客观判断，至少不是理性判断。第三，媒体炒作。

    吴昊 ： 现在土地招标的价格高，上海土地市中心招标价格是每平米一万七八，卖什么样的房价是合适的呢？第二块，金融也是一样的，前几年金融的泡沫体现在金融和开发商之间的关系，就目前来说，银行作为你的金融单位也在做产品市场化，金融产品当中，个人按揭贷款的呆坏帐率相对来说还是偏低的。相对来说，银行做这样一个产品，风险还是相对少。但是如果大家都去投资，多了以后，可能银行风险就高了，但这是另当别论的事情。

　　96、97年以来，我们中国经济一直处在平稳，像东南亚经历金融风波，包括韩国、日本的经济几乎到了崩溃的边缘，而中国能挺过来。近十年来，中国的经济都在良性和健康的层面上走，所以大家要珍惜这种大好的局面。

　　主持人：就购房团来说，不管在北京还是上海，会购置大量的房产，他们购置房产不为自己住，购置完以后转手卖，卖了之后一般不会低价或者等价卖，而是高价卖。这种行为对当地房价上升应该说是有直接关系的。

　　何沛然：就像刚才那个例子，北京2000年买的房子到今天还是按原价卖出去。所有人买进来的东西，不希望跌价卖出去，而是希望高价卖出去，这点要确定下来。这些人买了房子，如果不能高价卖出，他们要承担损失，银行也会面临风险。谁都来买希望涨，但有些是涨不上去的。

　　主持人：目前是全国房价都在涨。

　　何沛然：有跌的那一天，但谁都没有见过。

　　主持人：在近几年，不管北京还是上海，普遍都是涨势。

　　何沛然：93年的时候，当时中国股市刚开始不久很火了，当时深圳有一个人民银行征管处的处长写了一篇文章叫《大暑之后有大寒》，登完一个月后股市下跌，他们的车子和玻璃被砸了，是因为这个原因而导致下跌吗？我们没有见过房地产下跌，平均值跟个人没有任何关系，全国房价的统计数据都在涨，和你的房价涨不涨是两个概念。其次，你可能是中彩的几率高一点，如果全国房子不涨了，说明你的房子是下跌的，没有提供这样的数据单位，看上去房价在涨，卖着卖着在跌也是一个问题。

    新盘的价格看上去每个月都在涨。现在还有一个问题，存量越来越大新盘数量继续在涨。广州和深圳连续五年都是如此了，以低于20%、30%的人买到二手房子，所以广州没有出现炒房热点的问题。因为同一栋房子一年之后的价格肯定要比开盘的价格低，所以广州没有炒房热，这是两个概念。大家公布的价格，所谓商品房价格持续上涨，都是指的新盘价。刚开始卖，还没有人住，是期房价，还没有封顶的价格，不能住的价格，已交付使用价格的波动，是以什么数据为准，这都是不确定性的。把这些事情说完以后，恰恰的就是所有投资房产的人，这也是极高风险的投资，不是保证不赔的，这个观点一直要有，包挣不赔的话，大家什么事情都不用干了，毕竟还是少数的。

　　吴昊：我们参考的数据是以一手房指数为主，而有的二手房指数更具有投资参考价值。举两个例子，上海市2004年一手房销售量2300万平米，而二手房成交量是2900万平米，二手房成交的价格远远高于一手房价格，前面六千块当中也是政府公布的数据，中心地区仅占零点几而已，百分之九十九点几都是周边的城市，我们有自己的测算方法，仅一家之言。举北京的例子，新开的价只是一个指数，而二手房的价格比一手房低了很多，比如富力城，新开盘的价格将近一万块钱，二手房的市场，尤其是现房的情况下，八九千块钱就能买到，一期和二期的品质几乎差不多。如果作为一个长远投资的话，就无所谓，买完以后搁在那肯定能赚，如果三年以后房子还不赚，而是跌的，这说明你投资眼光太差了，另外一个说明国家经济有问题。所以，我觉得每年有一个客观上涨的空间，这是非常正常的事情。

    大家对房产的理解把它跟手机中低端的易耗品相比，这手机前年卖三千，去年卖二千，今年几百块钱就能买到，而实际不是这样的。在大城市还是中型城市进行投资选择，要看房地产投资的三要素，第一要特大型城市，城市人口多的时候，支撑点比较多；第二，城市当中的中心地段；第三，中心地段的钻石品，这三个条件当中至少要符合两个，这样才符合投资的抗风险能力，如果三个只有一个的话，投资风险是极大的。如果都没有的话，就是完全失败的投资。我们把投资家作为一个分析，如果房子一片看好，大家闭着眼睛往里投，只是投资客的概念，如果在战火纷飞当中能做到一个亮点的话，就是投资家的概念。我认为房地产作为投资行为，风险也是巨大的。但巨大的风险是潜伏在一片歌舞升平的状态中，大家认为房子能挣钱，没有亏本的人。实际上很多亏本的人现在处在套牢的情况下，有苦说不得。

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