近期有网友在网上发贴“教你如何炒房—10万炒房一年赚上亿”引起了广大网友的关注，新浪网也对此咨询了业内人士进行了反驳。针对房地产暴利究竟有多高，如何界定炒房，炒房操作中转按揭套现是否可能等热点问题，新浪邀请了业内专家、房产投资人、银行专业人士进行座谈，使广大网友对炒房、炒房者有更进一步的了解。以下为本次聊天实录：

　　主持人：各位网友下午好！今天我们就网友比较关注的炒房问题请来了几位业内专家进行访谈。首先我介绍一下嘉宾，中国超然不动产营销机构董事长吴昊先生，中国农业银行房地产信贷处副处长杨荣斌先生，还有长期进行个人房产投资的何沛然先生。

　　最近网上有人发了一篇帖子“教你如何炒房——10万炒房一年赚上亿”，这篇帖子在网上反响很强烈，网友描述是用10万块钱，拿房子作为抵押，再套现，再去炒，一年挣上亿。就炒房的问题，我们请几位嘉宾发表一下自己的看法。首先对炒房的概念，想咨询一下吴总，什么样的行为叫炒房呢？

　　吴昊：关于炒房的概念，从去年到现在，媒体也是一直沸沸扬扬。实际上炒房没有一个严格的定义，什么叫炒，什么叫投资。从房地产发展历史来说，它经历了三个阶段：第一个阶段，我们是处在公有性阶段，房地产的功能是以居住、使用为主的功能，这个阶段的人类社会发展这么长时间，这种功能一直在不断的发展。但是到现代以后，房地产有了新的功能第二个功能是作为一个投资性产品，也就是说老百姓手中除了自己安居乐业以外，他还有游资，想让这部分游资产生更大利润的时候，房地产作为投资性产品就应运而生。发展到第三阶段，国内还没有，国外已经有了，就是房地产最终成为一个金融性产品。房地产信托就是金融产品的一个具体表现，目前国内还是比较少见的。

　　所以，我们觉得从炒房的概念来说，它只是一个泛指的概念，并不具体代表哪一种含义，或者怎么解释炒房，我们不一定有一个明确的界限和定义。

　　主持人：网上也有一种对个人投资和炒房一种区分的说法，比如说一个人把自己的房子租出去了，叫长期的投资行为；有些人买一套房子，在短期内转手高价卖掉，这种行为叫炒房，你认为这种说法是否恰当？

　　吴昊：不恰当的。从投资者角度来说，有两个利益空间，一个是现实利益。我买了房子以后，今天就租出去，收取租金。另外是未来利益，我现在买了以后过一段时间卖掉去，就是未来利益。作为房地产投资就具备这两个利益空间，把买进来卖出去作为定义为炒房，前面定义为投资，实际上我觉得不是的。从根本上来说是一样的。既然不是自己住，肯定是为了赚钱的。既然是赚钱的，以租赁形式获取回报和以转售的形式获取回报是一样的。

　　主持人：个人投资和炒房没有明显的界限？

　　吴昊：对。没有明确的界限。只是一些专家把它界定为这是投资，那是炒房。有一时段把投资讲为投机，什么叫投机呢？投资和投机有什么区别？我们看不出有什么明显的区别。

　　主持人：请何沛然先生谈一下炒房或者说是个人房地产投资，一般常规的操作是怎样的？比如拿钱怎样去买房，短期或者长期把它卖出去，常规的做法是怎样的？

　　何沛然：这个问题泛泛来讲，刚才吴总也讲到了，一种是稳定长期收益，还有网友定义的炒房子，短期买进，然后在适当价位抛出。在这个过程当中，如果泛泛来讲，就是在一个较低的价位购入，然后升值以后抛出，这个行为，所有网友都是知道的。我们是觉得很多的购房者其实在这样一个购买行为以后，是自觉或者不自觉的充当投资者的作用，我们非常在意的一个事情就是，我们认为所有购买行为应该作为理财行为看待，这是我们对房产投资的一个定义。它跟股票或者你买其他的固定金属或者收藏的东西，必须作为理财的观念去考虑这些东西，然后才有一个正确决策的过程，而不是很盲目的。

　　到底买合算还是租合算？什么叫房地产投资还是投机或者叫炒作，买和租之间，如果为了使用需求，租房子和买房子都是有地方住。什么时候选择租，什么时候选择买，有一个平衡点的地方。如果租比买合适，就会说房地产不适合投资。如果买比租合适，当然价格还有商量空间。从经济学角度来讲，一定要达到平衡，长期的价格和短期价格有一个结合点，结合点达到平衡了，这个问题就解决了。而现在在这个位置附近或者这个位置什么时间出现不知道，大概是这样的。

　　主持人：对网上帖子“教你如何炒房——10万炒房一年赚上亿”的文章，网友说他的基本操作是这样的，用10万元去投资然后贷款买房，大概能买到四五十万的房子，用房子抵押从银行套现，然后反复操作，一年之后肯定能赚上亿的。就这个问题，我首先想问一下杨处长，拿房子从银行贷款买了房之后，马上转手把房子抵押套现，这个过程能否实现？银行有什么要求呢？

　　杨荣斌：我在网上也看过这样的例子，但看得不太明白。贷过款的网友都知道，对于住房贷款银行有一套很规范的信用审查体系，包括买房后的交易手续，我觉得不太可能出现这种情况。从90年代以来，银行的住房信贷贷款发展很快，基本上每年呈几何数字在增长。从90年代到今年调息以前对个人住房贷款实行优惠利率，因为买房者是自住，比商贷房要低。今年银行调息也是出于宏观调控的需要。回到你这个问题，贷了款的朋友都知道，你向银行贷款，银行要对房屋设定抵押权的，设定抵押权后，在操作层面和法律层面上都不能再抵押风险，除非把贷款还清才能去再抵押。

　　主持人：进行跨行的操作行吗？

　　杨荣斌：因为在银行进行设定抵押登记了，一查在银行有抵押登记，就不可能从银行里抵押出钱来。

　　从银行角度来讲，买房是个人理财的行为，完全界定是投资还是投机，这是很难考核的。过去我们贷款购房是自住用途的，现在有些到银行贷款可能有第二套、第三套都有。如果有长期收益的话，投资是为了出租，就要判断最起码月租金和月还款是否能持平，这样投资就不会亏本。另外从炒房角度来讲，追求的是房屋转让以后买卖价差的收益，就要比较买卖价差的收益和贷款利息成本之间的收益。10万元钱，假如一年之内，周转率有多快，如果房子过户的话，贷款一个月，过户一个月，一套房子两个月的时间，一年只能做六次，10万元首付款买50万的房子，我相信房地产的价格还没有波动到这么大的程度吧。

　　吴昊：我补充两点：第一，从技术层面来说，房地产本身是一个高价位的产品，10万元本身买不到这样的房子，尤其在大城市，房地产非常的活跃，比如像北京、上海，10万元买不到什么房子。10万元作为初始标的，作为房地产投资不适合。第二，从现实角度来讲，刚才杨处长从法律角度说了，我补充一下，我们超然从温州开始，掌握10万客户的信息，从来没有说10万块钱能变成一个亿，如果能变成的话，就什么事情都不干了，就拿10万块钱变1个亿。

　　何沛然：这样的帖子是有很伤害性的，因为口耳相传这种信息，有点故意制造混乱，明显不具有合理性。说房地产热不热？有没有泡沫？可以争论，但所有东西都要在理性角度讨论这个问题。

　　主持人：网上能写出这篇帖子，也是受房地产市场的影响，因为全国各地房地产价格飙升得很快，有些房子以前是四千，过一段可能是八千了，这篇帖子也是基于房价上涨快的基础上。

　　关于对目前的房价，我想问吴总一个问题，也有这样一种说法，开发商在楼盘出售前会自行进行一些炒作，比如组织一些人或者和中介合作，以超过房子10%或者20%的价格去买房子，故意去炒，把房价给炒起来，然后影响购房者，说这个房子确实很好，有很多人买，给一些购房者误导，慢慢把房价抬上去。你认为开发商在整个房价上涨过程中起到什么作用？

　　吴昊：我们称这种开发商为不法开发商。前一段时间上海房地局查出三个案件总共牵涉到十几个开发单位，上海实行网上交易，销售是非常透明的。上海市政府处理了大概11个开发商，把他们销售权全部拿回来。这说明开发商人为的、恶意的去炒作房价，从这点来说，我们一直是非常反对的。因为房地产市场这几年的发展都比较客观和良性的发展，这其中个别的害群之马导致了老百姓对房地产市场产生了很多的怨言，所以这种害群之马，国家应该给予严厉打击。

　　总体来说，绝大多数的开发商都是好的。而且开发商在房子投入市场的时候，他不是操纵市场，更多是被市场的需求牵制着。除了几个大城市以外，绝大部分的城市，2004年房地产供求状况基本是平衡的。作为一个单一的开发商也无力操作房地产市场，所以这几年我们走的路还是比较理性，而面是好的，点上出现过热，这也是正常的。目前国家采取宏观调控政策，也是为了缩短这种差额，希望过热的城市稍微冷一下。

　　回过来说，有一种呼声是打压市场，房地产市场有三个好处，第一是为国家带来税收，从北京、上海也好，国内一些大城市当中，房地产税收往往是占前几位。房地产繁荣也帮助城市解决劳动就业的问题。因为我们国家的国策是农村要走城镇化道路，大量的农业人口要进入城市的时候，他的就业空间是非常小。而在建筑工地上的建筑工人，对他们来说是一个非常好的过渡。我们在北京也了解到，有些农民工，打一年工回去就可以在老家盖一栋房子，很多人脱贫致富的希望都寄托在城市建筑工地上。我听一个业内人士说过，如果北京房地产停掉或者崩溃掉，北京就业机会将会减少二百万，这是第二个问题。实际上农民工问题还牵涉到城市治安的问题。

　　第三，房地产的繁荣，使老百姓可以安居乐业。你看一个城市有没有发展的潜力，或者说整个经济格局到底怎么样，你看一看城市的建筑，就可以看得出这个城市发展的潜力。所以，我觉得从房地产市场来说，是不能够打压。有个别人的违规做法，我们要坚决的制止。

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