楼市展望主题论坛：2005是观望年还是购房年(二)

　　主持人：各位朋友大家好，欢迎你们来到了新浪房产频道主办的“2005楼市展望”专题活动的现场，这次活动我们非常容幸地请到了业内的专家一起探讨明年的楼市情况。

　　主持人：我是来自北京广播电台的主持人正清，首先祝大家新年快乐。过去一年开发商就象一个聪明伶俐但是又非常可爱的小孩，他在玩一个泡泡，这个泡泡越玩越大，就引起了家长的担心。今年的很多政策就象一道道板子打到了房产开发商的身上。

　　大家在这一年中也象一个谨小慎微的孩子，不知道自己有限的红包是否能够买得起那个叫“房子”的东西，今天我们来到了国贸房展会的现场，大家的感觉可能更加的浓烈，所以我们今天邀请到了专家、业界的专业人士和大家一起来讨论这个问题，如果大家参与我们的交流，我们也会送上“北京楼市”为大家准备的心意。

　　下面我们请听专家的观点，2005到底是观望年还是购房年？我想请每位嘉宾各用一句关键词来形容一下2004年的房地产市场。我们从咱们的叶总开始吧。

　　叶耀先：2004年房子的供应量有下降趋势，但是房屋的销售情况却非常的旺盛。

　　主持人：2004年房屋的供应量有下降的趋势，但是房屋的需求又有旺盛的趋势，这个情况是稳中趋升的。

　　段枚炎：如果房地产是个小孩，那么他的业绩超过了家长的控制。

　　主持人：这是一个非常别具一格的比喻，下面请金鹰先生发言。

　　金鹰：我向用一个“啊”字来形容。房产公司有很多举措，我想在04年中，更多的是有一些异想不到的事情。

　　主持人：接下来有请是“纽约客”的副总王欣发言。

　　王欣：大家好，作为一个房地产开发商，我认为04年对房地产企业真的是“惊奇不断、惊喜不断”。所谓的“惊奇”是由于政府出台的新政策不断，而所谓的“惊喜”则是购房者的魄力给了我们地产商很大的感触。

　　主持人：我们有请“国美第一城”的罗园女士发言。

　　罗园：整个房地产进入了一个重新洗牌的阶段，房地产的价格是稳中在升，房地产都应该在产品上倾注更多的力量。

　　鲁应红：2004年是承上启下的一年，它的价值走势是稳中有升的，房地产商们都是惊喜交织。

　　黄悦涛：2004年对房地产商来说是非常激动人心的，我们看到了大家对房地产市场非常看好，购房的欲望也都非常的高，所以房地产市场是稳中有升的。

　　主持人：感谢嘉宾的总结，今年有太多异想不到的东西了，首先邀请中国设计研究院的院长叶耀先做一个主题发言。

　　叶耀先：大家下午好，非常感谢给我这个机会和大家见面。回顾一下04年的房地产情况，从北京市房管局的数据可以看出。

　　1、房地产的投资的情况。04年比03年下降了，03年前三个季度是402亿，04年前三个季度是470亿，增长了17%，所以房地产的投资04年住宅的投资是增长了。

　　2、土地开发面积大幅度下降。03年前三个季度为523万，增长125.9%，但是04年前三个季度是173万平方米，下降67%。

　　3、新开通住房的面积，03年前三季度是1577万平方米，增长32%，04年前三季度是1499万平方米，增长率5%，所以新开通的住房面积少了。

　　4、竣工面积增长速度减慢，03年前三季度为738万平方米；04年为896万平方米，就是新建的房子减少了，完工的房子速度放慢。

　　5、住房控制情况，03年是700万平方米，增长20.1%，04年是628万平方米，下降11.2%，说明控制的房子减少。以上可见，04年住房的供应量比03年下降，速度放慢。但是房地产成交的数量非常大，卖房的热情非常的高。

　　通州的房子涨价了27%，每平方米平均上涨887元，现在51%的房子都在五环以外，24%在四五环之前，这个就是04年房地产整个的供应量减少了，但是交易却是非常的旺盛。

　　明年的房价到底如何呢？这个是很难回答的问题，但是从经济学讲，房价是由供求关系决定的，如果供给大于需求，房价就下跌。如果需求大于供给，那房价就会上涨。但是如果说中国的房价不完全按经济规律，比如我们现在讲的房价多数是讲总体房价，这个受很多的因素影响。

　　比如，经济适用房从1999年底到2000年，北京的房价普遍下降了。为什么下降？原因是当时开通了100多万的经济适用房。2001年1到6月房价也上涨了。

　　第二年就上涨了25%，这是《经济学》的规律吗？不是的，原因就是当时没有经济适用房上市。2002年1到6月，北京的房价又下降了，这个是因为又开通了300多万平方米的经济适用房。所以北京的房价和经济适用房的量是有一定影响的。

　　2008年要召开奥运会，如果一个城市开奥运会，奥运会召开前后房价都会下跌。比如说巴塞罗那、西尼奥运会召开奥运会房价都下降了。那么，北京怎么办呢？会不会也下跌呢？我可以告诉大家，有人估计北京的奥运会也会对房价有影响，2005年可能是房价的高峰，2006年调整一下，2007年可能会下跌。当然这只是一种说话，只是给大家提供一个参考。

　　明年的房价不好说，为什么呢？有这么几个理由：1、房价和供需存在关系，现在2004年供应量下降了，如果供应减少了房价会如何呢？2、房价和购房者的需求量存在着关系。北京有1/4的房子都是外籍人士在居住，所以很多北京人很不高兴，但是这是市场经济，你也没有办法，可见需求不会减少。3、成本要增加，据说全国房价平均涨价13%。

　　所以，明年的房价是要上涨的，但是我个人认为涨多少？不会超过10%，如果超过了政府的宏观调控要加强了。因为政府得关心老百姓啊，如果房价再涨，我们老百姓还活不活了？请大家放心，明年房价不会上涨很多，如果你们相信奥运会候选人房价会降低，也可以耐心等待。谢谢大家。

　　主持人：谢谢叶总，叶总的一番话之后，我发现现场的朋友有的比较失望，为什么呢？叶总说了，明年的房价肯定要上涨，这是购房者所不企盼的。很多人觉得现在的房价还要涨，到底我能不能接受呢？今年的房价确实是涨了，让很多朋友觉得不太能够承受，其实这个市场当中有很多的变数。我们在这里先插入一个小环节，现场的朋友们有什么问题吗？可以举手示意我。

　　提问：房价降低一点好吗？

　　主持人：这是很多购房者的心声，这种心理很多人都会有的。我们现在主要想请您提一个问题。

　　提问：群众说了要方便，价钱要低。

　　主持人：谢谢您，您代表了很多老年的购房者的心声，感谢您的呼吁，给您一个小礼品。下面有请丰华兴业房地产开发有限公司的总经理鲁应红发言。

　　鲁应红：大家好，我在北京做了13年的房地产。刚才叶老师说了很多数据，我就不重复了，我只想谈谈我是如何看待房价的涨落的。

　　大家回忆一下，北京的房地产从80年代到现在，是有涨有落的。涨幅最高的是1995年和2000年了，其实，我一直对房地产价格的评估体系存在怀疑。所以，大家不要受国家价格的引导，要买房子要看中这个房子的区域，看它是否存在升值的潜力。

　　中国的国情是“地少人多”，而且中国的人口基数非常大，北京目前有400多万的流动人口，有的楼盘20%至50%都有外地购买率，还有一个奥运会的召开，却是房价会有一定的调整。但是我个人认为，奥运会以后房价还要涨。

　　为什么？因为北京是一个发展的城市，奥运会以后北京的生活条件，市政设施等等都有大幅度的改变，外国人、外地人都会选择来北京发展，同样他们也会推动北京的发展。所以，若干年后我个人认为北京的房价还是会上涨的。我们购房者首先应该考虑这个房子是否是我自己必须的？如果没有住，我建议早买会比晚买好。还有一个对于投资型的购房者来说，投资受银行政策、利率、其他行业的影响也是非常大的。十年前的商品房和现在的商品房有很多的区别，我们评估一个房子是否该买，应该考虑这个房子的配制、位置是否符合你自己的期望值，如果符合我建议你购买。

　　如何用最低的价位买到自己最满意的房子呢？你要懂得时刻用法律手段保护自己的权利，首先要考虑房子的位置。对房子的房价要有自己的评估，不要盲从，你自己有什么标准呢？

　　老百姓买房子，主要抱着一步到位的想法，若干年后房子不合适你了，你就可以把它转出去。到那个时候换房子也很容易，所以大家不要抱着“一辈子就是它”的想法。所以北京的房价是上升的，而且我相信08年以后还是上升的。谢谢。

　　主持人：谢谢鲁总，您的发言非常的精彩。不过鲁总的观点非常的有价值，就是一定要认清自己的消费情况，根据自己的情况现阶段采取过渡的方式，以后再做更高的消费。我们得到确切的消息是经济适用房又有很高的上市率。

　　刚才有位现场的观众说：现在有的媒体介绍一下，在南城卖房是否会合适？顺便评价一下5号地铁线周边的楼盘。我们请大地顾问的段总回答一下。

　　段枚炎：大家好，我是研究城市经济学的，从北京目前的情况讲，不仅是南城，西城、东城、北城买房子都是有价值的。所以，郊区的房子一定是升值的，这是一个基本的道理。

　　主持人：感谢段总，我们知道北京很多的大的开发商在郊区大量的拿地，所以大家及时的关注这些规划。这位朋友很有意识，已经关注到了5号地铁线周边楼盘。这位朋友也可以获得咱们的奖品，您是一位善于思考的购房者。

　　段枚炎：房地产行业作为商品进行市场是最晚的，它开始是福利分房延续了很长的时间，最政府到老百姓把房地产作为一个纯粹的商品对待是很不容易的。煤炭、原油、电力等都上涨了，政府给了由于“供求关系”所以上涨了。

　　但是房地产价格上涨了，大家一致的结论都是开发商超作的。所以我个人觉得，就目前北京的市场来说也是不切合实际的，所以仍然有这个评价我个人觉得不合适。房价上涨就是供给和需求的道理，老百姓说那你就多盖点房子啊，价格不就下来了吗？好，我们为什么不能这样做呢？

　　要解决这个问题的方式和过程非常复杂，过去很多朋友问我，我想做投资，但是没有地。你要形成商品房必须有土地供应，现在土地供应在政府手中。现在的问题是大量的土地不在政府上，也不在土地主的手上。我们计算过，如果要满足北京需求，政府每天就得让出15万平方米左右可建的土地，现在政府出不来这么多东西，供给需求就失衡了。

　　北京和巴塞罗那、西尼等城市不一样，那些都是发达的国家，而北京不是。对于国外的城市奥运会召开时供应量肯定大了，但是奥运会结束后供大于求价格自然会下降。而北京的城市是空间在不断的扩展，从这个角度讲，奥运村肯定还会升值，奥运村投了那么多的钱，它周边的房价肯定会上涨。我们现在预防的仅仅是如果政府放量不够的问题。谢谢大家。(掌声)

　　主持人：段总讲话之后，有些朋友的脸色还是比较沉重，我们希望大家能够看清明年的形势，所以我们邀请了很多专业的人士和您进行对话。现在有一位王女士提问了，说目前通州地价上涨，请问在那个地段买房将来会上涨？我们请纽约客的王欣女士回答一下。

　　王欣：无论在城市的任何地区，房价的涨幅受地区发展建设的速度，和政府关注程度都有一定的影响。我觉得购房应该从个人的角度看，如果你喜欢通州，但是非要到CBD去买房子，如果您只是为了投资，而不是为了入住，房子的物业管理水平、规划、设计都是有它升值的因素，而地铁、轻轨等交通只是占一个次要因素，所以只要现在有城市开发的地段，总未来发展一定有它的上升空间的，对个别的楼盘应该根据自己的情况来定。

　　主持人：谢谢王总，如果这个楼盘在通州，并不是靠轻轨沿线，那么它肯定会有升值的空间，但是升值的速度不会太快。

　　提问：购买小产权房有什么担忧？只有使用权的房子，买了会有什么风险？

　　主持人：买这个使用权的房子确实存在着风险，我们听“坝上草原别墅”的金鹰经理谈谈自己的感想。

　　金鹰：就我们开发商的角度讲，我们希望05年是购房年，但是从大家的角度讲，我侧希望是观念年。开发商现在推出的户型、折扣越来越多，购房者也是越来越理性，我估计明年观望者会越来越多，因为很多专家都讲过了，所以我不再重复了，谢谢大家。

　　主持人：谢谢您。

　　提问：奥运会召开后，二手房会不会占领市场？

　　鲁应红：二手房的市场在中国不如上海，它在北京的趋势也是不可阻挡的，随着北京商品房的发展，二手房在今年、去年的交易量非常的高，可见二手房在北京的影响很大。

　　中国人有一个心态“喜新厌旧”，我不能保证我的房子五年后会实用，所以二手房本身在北京的市场有前途、有需求，但是它的政策转按揭、税费等等问题也存在，我希望大家想买二手房的心态是不健康的，您应该考虑到目前整个二手房的评价系统并不完善，所以空间很大，手续不健全，我希望大家可以守望一下。

　　主持人：金鹰先生说了，所有开发商希望明年是购房年，作为购房者说希望明年是观望年，这个是真正的“换位思考”。下面我们请《北京楼市》的主编车迅先生的发言。

　　车迅：我们《北京楼市》办刊的宗旨是为购房者服务，2005年到底是购房年还是观望年呢？我个人认为2005年既不会成为购房年，也不是成为观望年。因为2005年的房价肯定有一个上涨的趋势，这里有几个因素：1、奥运因素，这是我们无法回避的，它势必要影响整体房价的上扬，在此我就不多引用数据了；2、北京的居民有的非常的气愤，我们北京的房子都被外籍人买走了。但是北京毕竟是国际化的大都市，随着国际化的加快，国际的购买力势必会应该北京的房地产市场；3、 二级市场不完善。我相信随着我们政策的出台，二、三级市场都会逐步改善。

　　以上的几个因素，肯定会造成2005年房价的上扬，但是房价不会上扬的太快。2005年以后会有一个300万平方米的经济适用房投降市场，肯定会对市场有一个强烈的冲击，这样势必会侵吞很多2005、2006年以后的购房能力问题。

　　随着2004年的大起大落，我们购房者和购房投资者是越来越成熟的，国家的政策也会越来越健全，这样肯定不会出现2004年这样大副的变化，市场是平稳上升的，对于购房者来说，也不是急于的出手购房。

　　我相信2005年是一个很正常的难度，既不会出现观望的年度、也不会主线购房的年度。谢谢大家。

　　主持人：谢谢《北京楼市》的主编，下面我们听一下王欣经理的观点。

　　王欣：明年有一个趋势是不可避免的，就是房价稳中有升，这个对于开发商和购房者来说都是一个事实。我认为2005年是购房年也好，观望年也好，对于大家是因人而异的。无论是个人的自助还是长期的行为，我觉得应该“该出手时就出手”，等待的结果是非常难说的。

　　2004年位于开放商和购房者都有惊喜的成分在里面，对已经卖房的人来说银行加息了，这个情况在以后的年度也可能会出现。这是规范市场的产物，这种“痛”对大家来说是好的，因为市场更加的规范了，对于开发商来说也是一种“痛”，各种政策的出台，对有些开发商来说是至关重要的，如果他挺过去了，明年会有更大的收益，如果舆论挺过去，那么也许会在市场上消失。

　　开发商现在得到一些贷款和融资的途径，越来越少了，很多问题都是要自己解决。有些开发商已经慢慢的在降低自己的开发量了，2005年放量会少，给大家的选择会相应减少，但是面对市场检验的力度会大，那么房屋的品质会越来越高。选择虽然少，但是选择的房子一定是越来越好的，但是弊端就是好房子受市场规律的影响，一定会涨价的，这个涨价和供求不平衡是有关系的。所以，您也会付出的更多。

　　综上所述，虽然现在有一些初步的选择，但是这种选择会随着市场的发展，有一定的变化，您要根据自己的情况做出选择，该“出手时一定要出手”，但您也不要盲从，谢谢。

　　主持人：谢谢您，其实，在房产市场上好房子真的是可遇而不可求，如果遇到了好房子真的要把握住机会，但是一定要认清自己的实际情况。下面我们请“国美第一城”的策划主观罗岩女士和大家交流。

　　罗园：大家好，首先我说一下2005年整个购房的趋势。就2004年来说，国家出台了很多政策，这些政策应该是根据宏观的市场有关的。这样个话对后期的开发、建设有很好的保障作用。2005年购房的趋势，我认为是应该继续购房，目前大家可以看看身边的朋友，大部分是出于一种需求的状态。房价应该是平稳上涨的，但是不会有大的波动。

　　大家看一个区域的房产时，它是否有几个大的开发商，或者有几个大的名牌企业的注入。从北京市区域的发展，你应该看楼盘的升值环境如何，它包括交通环境、绿化带、二手房、交通及商业环境等。

　　北京属于发展的阶段，它本身的房产和国外有一定的区别，北京召开奥运会，整个经济是上升的，过来的人士会越来越多，这必然会直接影响房价的上涨。我觉得北京的房价应该是平稳上涨的，谢谢。

　　楼市展望主题论坛：2005是观望年还是购房年(二)