提要： 回顾中国房地产发展历程，房贷政策正如过山车般，上一轮打压政策无疾而终，打压尚未成功，新一轮刺激政策却又接踵而至，这一轮刺激政策大获成功，下一轮收紧政策已经酝酿实施。如此反复，使房地产业成了行业资金与政府政策的博弈，而广大的购房者或准购房者则成了“惊心动魄”的切身体验者。

　　狂飙—2009终点观察系列之七

　　    回顾中国房地产发展历程，房贷政策正如过山车般，上一轮打压政策无疾而终，打压尚未成功，新一轮刺激政策却又接踵而至，这一轮刺激政策大获成功，下一轮收紧政策已经酝酿实施。如此反复，使房地产业成了行业资金与政府政策的博弈，而广大的购房者或准购房者则成了“惊心动魄”的切身体验者。

　　　　金融危机来袭  政策优惠救市

　　2008年，以美国次贷危机为发端的金融危机在全球蔓延开来。各国经济遭受不同程度的挫伤，同样，这场源自于房地产信贷行业的危机阴影也笼罩了逐步融入全球化的中国经济。

　　中国房地产市场在盘整、低迷的状态中沉浸一年有余，而金融危机的到来，对房地产行业来讲无疑是雪上加霜，在一片唱衰声中，以“促进房地产稳定发展”为基调的调控政策如期而来。通过宽松的政策优惠，弹性的执行力度，以期能够稳定房地产市场。而在当时的语境中，“稳定”的内在含义是“刺激需求”和“拉升房价”。这个政策精神被急于增加GDP的地方政府和急于扩大业务量的各商业银行准确的领会并强有力的执行了下去。

　　09年房贷优惠政策：

　　2008年11月1日，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税；

　　2008年9月15日、10月9日，中国人民银行连续两次降低存款准备金率和存贷款利率。10月22日央行又宣布，自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付比例调整为20%。同时下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

        楼市“小阳春” 房价大疯涨

　　2009年4月，在政策的刺激下，经历了持续寒冬的中国房地产市场出现了成交大幅反弹的“小阳春”行情，部分城市一度重现排队抢房现象，刚性需求群体再度陷入彷徨。在全球金融危机尚未见底，国内经济形势难言反转的情况下，这种回暖弥足珍贵，因此引来社会各界人士的极大关注。一方面是人们对房地产逆市而上的争议，另一方面是刚性需求群体深恐房地产再现往日疯狂。

　　而房价狂飙突如其来的开始了，从4月份起开始一路飙升，土地市场跟着也水涨船高，形势火爆程度，甚至07年都无法与之匹敌。

　　究竟是什么原因导致了这场房价“飙升秀”呢？

　　有报道称，房地产市场异常火爆，是因为企业资金异常充裕，这与开发商较以往更容易获得银行信贷有着直接关系。国家统计局数据显示，今年前11个月我国房地产开发企业资金来源中，国内贷款接近9000亿元，个人按揭贷款超过7000亿元，前11个月总计流入房地产的信贷资金超过1.6万亿元，此数据比去年同期多出六成。而在今年全国9万多亿元的银行新增贷款中，约六分之一流入到了房地产开发领域。

　　而过多的银行资金进入到房地产领域无疑会埋下一定信贷风险。据了解，有些开发商从银行获得贷款后，不是用在了支付工程款等开发领域，而是投入到土地市场，用来在土地市场上拿地，拖欠了工程款不说，还推高了土地价格，加剧房价上涨压力，最终加大了房地产信贷风险。

　　“房价若再大幅上涨，银行房贷就将面临巨大的系统性风险。如果银行贷款无法按期偿还，就会进一步加剧银行的呆坏账，从而引发银行业的动荡。”中国社科院金融所研究员尹中立认为。

　　对于另外一个原因，让我们回顾一下：2007年9月，在全国楼价持续飙升的现状下，央行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，根据通知，第二套（含）以上住房首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

　　 “这一政策虽然一直没有变化，但在执行层面，很多商业银行今年普遍减弱了政策执行力度，二套及二套以上购房贷款利率非但未达到基准利率的1.1倍，很多还参照首套房政策，减少到了基准利率到0.7倍，从而刺激了投机性购房行为，推升了房价。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说。

　　美联物业在京沪深三地各取样2000名购房者需求的分析显示：北京市场目前投资比例首次出现了超过上海的现象。在北京的调查中显示62%的登记购房者表示如果手上若有剩余资金，房产将是首选投资目标。而这一数据在上海为51%，深圳则为57%。而三地市场的调查更显示二手房市场上的非自住买家已经远远超过五成。

　　美联物业市场研究部总监张大伟认为，这些数据说明在目前市场风险比较大，大量的投资等需求使得市场炒作气氛浓郁，这也在一定程度上使得房价上涨过快。

　　资金的大量流入，市场投机行为泛滥，一直使房价居高不下，让整个房地产行业处于社会舆论和经济行业的风口浪尖。打压房价，收紧政策，已经成了众望所归的期待。

　　房贷收紧迹象初步显现  政策优惠末班车行情看涨

　　2009年12月7日，中央经济工作会议提及要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。12月9日，国务院常务会议公布了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”的规定。14日，国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

　　据业内人士称，中央经济工作会议开幕，开发商也在开会，商量房价的走向。开发商定价的依据不是根据市场的供求情况，而是看中央是否继续扩大内需。一位计划在12月6日开盘的某开发商人士透露，开发商现在给房子定价的高低，已完全取决于中央的是否“刺激”和“刺激”的力度。

　　本月以来，中央接连释放房地产市场调控信号，12月14日国务院常务会议明确提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，提出“加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险”“加强房地产信贷风险管理”等房贷政策。

　　“‘加大差别化信贷政策执行力度’，是国务院会议提出的‘运用金融等手段加强和改善对房地产市场调控’的体现。根据这一原则，明年银行将会针对不同类型的房地产开发和购房需求予以不同的金融对待。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说。

　　对于国务院常务会议提出的“加强房地产信贷风险管理”的提法，专家预计明年银行会对房地产企业开发贷款进行从严管理。

　　据悉，银监会近日已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查，房地产行业信贷风险赫然在列。

　　北京的一家商业银行个贷部门的负责人表示：“国家这次明确表态要调整房地产市场，抑制房价过快上涨，那么银行自然会收缩房地产信贷，按揭贷款会随之而下降，同时，首付比率也会相应提高。”从11月开始，大批银行对于二套房贷实际已经收紧，很多银行二套房贷利率都开始执行85折。

　　收紧信号已经发出，“优惠政策不久将取消”的阴云开始涌动，楼市空气略显凝重，购房者的心也悬着，由于担心优惠政策到期，搭乘“末班车”一度使行情上涨。

　　美联物业市场研究部总监张大伟表示，在政策优惠末班车的刺激下，11月二手房成交量井喷，达到236578套。2009年前11月二手房成交量已经达236578套，这一数据已经接近了2006-2008年的总和237020套，成交量猛增直接推升了二手房的贷款。

　　房贷优惠政策真的要从绿灯转成红灯了吗?7折利率优惠是否会在今年走到尽头?而各银行的信贷员是否又会因此而拉客户抢搭末班车而冲这个调整期的“黄灯”?据《每日经济新闻》近日就此问题在北京、上海和深圳三地进行了实地调查。采访中记者发现，尽管出于上有政策、下有政策的应对之术，不少银行在执行层面上仍有着相当大的灵活度，然而不可否认的是，从各地二套房贷近期的转变来看，收紧的信号的确是越来越明显。

　　年关逼近 房贷政策将走向何方？

　　2009年房价一路狂飙，不仅对房地产行业影响深远，也涉及到普通民众的方方面面，房价成为街头巷尾，饭后茶余的热门话题，也成就了2009年一部电视剧《蜗居》的热播。2009年年关逼近，房贷政策将走向何方呢？

　　经历了上半年的信贷狂飙，很多银行到年中或3季度已经完成全年指标，银行进入3季度以后放贷明显放缓，银行主动收缩房贷，把年末作为信贷规模的控制期似乎已成为银行业房贷变化的规律。监管部门对银行资本充足率、拨备覆盖率要求的提高也令一些银行不得不控制贷款节奏。

　　平安银行资深理财经理侯沛妍表示，“(房贷优惠全面收紧的)声音说了很久，但银行还没有接到正式的通知。”她称：“大家也都知道优惠政策不会太长。目前二套房贷已收紧了，如果首套房贷再收紧，那(优惠政策)就真的临近结束了。”

　　 　后记：

　　在这场房价飙升秀里，房贷调控政策究竟是“欲擒故纵”，还是“见招拆招”？但无论从哪一个角度去猜度调控政策的功效，都要面对这样事实，新一轮的房贷调控政策“过山车”就要出发了，无论是刚需者还是投资客，无论是主动参与还是被动接受，都请系好“安全带”，做好准备迎接下一轮带来的悲与愁，惊与喜吧。(吴传超/文)