提要：国务院常务会议提出要“遏制”房价的上涨，其政策表述强度空前，行政手段应该不在选择之列，增大普通住房供应则是平抑房价的主要手段。

回建强

上海易居房地产研究院综合研究部 高级研究员

　　中央经济工作会议结束了，但政府对明年房地产政策的调控动作似乎才刚刚开始。12月9日召开的国务院常务会议提出了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”的政策部署。同日，国家发改委主任张平表示“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。”12月14日，国务院常务工作会议第一次公开表示要“遏制”房价，会议明确四项措施用于保持楼市平稳健康。

　　短短一星期，中央三次重要会议上都涉及到了房地产政策，并且强度一次比一次加大。这透露出日益高涨的房价正在突破中央的容忍底线。如果说在国际金融危机正盛的时候，政府还能借助房地产业的投资和消费保持经济的增长，房价问题还不算突出的话，那么明年房地产发展的外部环境将发生巨大变化，政府不大可能再继续对房价快速上涨“睁一只眼闭一只眼”。

　　从目前的政策表述看，明年保障性住房建设将会有新的变化。“新变化”体现在落实住房保障的力度上将会前所未有的加强，虽然住房保障工作提出已经两年多了，但实际进展总是落后于政策要求，也间接地助长了房价的上涨。国务院常务会议提出要“遏制”房价的上涨，其政策表述强度空前，行政手段应该不在选择之列，增大普通住房供应则是平抑房价的主要手段。

　　我们注意到国务院提出要“继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。”对于这句话的理解，笔者认为有三点值得注意：

　　第一，相对今年房地产调控政策的缺位，明年国家会根据房地产市场的走势随时出台调控政策，确保房价不失控。

　　第二，房地产信贷政策依然是未来宏观调控的可选项。尤其是对第二套房贷，政府为了“切实防范各类住房按揭贷款风险”，会在目前政策基础上继续对非改善型第二套住房的消费进行紧缩。2007年10月份出台的“房贷新政”曾直接导致市场大幅度调整，可见信贷紧缩政策的威力。不过，信贷紧缩政策是否出台，还是要视房地产市场的具体运行情况来定，毕竟国家还是要“继续支持居民自住和改善型住房消费”，这是核心问题。抑制投机是手段，其目的还是要保持房地产市场的健康稳定，不能本末倒置。相信经过历年宏观调控的洗礼，无论是政府决策部门还是开发商和消费者，对于房地产市场的运行和认识都会更加理性。

　　第三，虽然12月14日国务院常务会议针对房地产业的发展给出了政策导向，但这些表述还不足以真正影响市场。这些政策如果要落地还需要下一步的细化措施。预计随后国务院相关部委会根据国务院常务会议精神以“通知”的形式来落实政策。

　　从目前的态势看，房地产政策似乎又在走一个轮回，即从低谷、回暖到发展高峰，背后是政策扶持到政策调控，接下来市场会不会再次进入低谷？答案当然只有时间才能回答。但我们认为房地产政策不应简单地重复过去的老路，即便需要出台调控政策，也应避免过去那种频繁的短期政策，而是要从产业健康发展的角度，出台一些中长期的产业政策。楼市要长远发展，就必须要保持房价合理，不能大起大落。现在的问题是房价已经“大起”，是否要用“大落”来平衡？恐怕没有这么简单，经济和产业的发展毕竟不像做小学数学题那样直白。