继“国四条”和“房产转让税收‘2转5’”之后，国土部等5部委几天内连出“重拳”，这次“重拳”落在了整顿土地市场上。

　　12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

　　囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一，而南宁现有土地出让中，首付款支付门槛多数为10%~20%，拖欠地价款现象严重，不少开发商甚至通过销售回款来补缴土地价款。业内人士表示，新规将对遏制囤地和炒地现象起到有效作用，对遏制眼下土地市场高昂的拿地热情将起较大作用。但由于提高了开发商的拿地门槛，也可能带来寡头垄断。

　　焦点一

　　土地出让首付增加到50%

　　成本骤增小企业日子难挨

　　【新政】

　　这份通知由财政部、国土部、央行、监察部、审计署联合发出。通知最“要紧”的一条规定是，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。

　　【现状】

　　从南宁市国土局了解到，目前南宁对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分在20%-30%之间，远低于此次五部委通知的规定。

　　【影响】

　　终结“空手套白狼”！

　　南宁市国土资源局相关人士认为，这次土地新政影响最大的就是土地首付款由10%提高到50%。这将大大增加开发商的拿地成本，由此会对其资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。“以往用销售回款或者等银行贷款缴付地价款的形式，只用1个亿的自有资金可以撬动10个亿甚至更多的做法，从此画上句号”。

　　对小企业影响大

　　新政实行，对已经拿地的企业是个利好，而对没拿地的企业特别是资金实力不强的中小企业打击不小。

　　“幸亏我们公司在之前拿了好几块地，够开发几年了，不然肯定‘死翘翘’。”南宁一开发公司总经理骁勇说，今年他们通过各种形式总共拿了4块土地，总价接近20亿，其中一块就8亿多。“如果按照新政策，这8亿元的首付款起码要4亿元，而原来只要1亿多。首付门槛提高意味着拿地节奏的调整。企业的财务成本会大大增加。”骁勇说。

　　“这一政策对资金充裕的公司影响有限，对实力弱的小房产公司会有打击。”一位房地产老总私下直言，现在很多房企都是凭借销售回款慢慢支付后续土地款的。如果一下子将首付款提高到50%，以现在南宁房企的资金实力估计，可能只有1/4的房企具备这样的拿地实力。

　　土地市场或可降温

　　今年南宁的土地市场异常火爆，截至目前，已出让了1500亩建设用地，出让面积超过2008年。

　　新政出台，还敢不敢拿地?不少开发商表示，今年有银行贷款、上市融资、销售回款等多方面的资金渠道，开发商的资金链不是很紧张，拿地压力小，因此在“钱袋子”充实的情况下，只要有合适的地块，任何时候都可以投入到激烈的竞争中去。更何况新政尚未执行，现在拿地还是合算的。但今后首付比例大幅提高后，恐怕高价圈地的局面很快会受到抑制。

　　也有人表示，该拿地的企业基本上都已拿够了地，现金流已开始有点紧张，在这个节点上再提高拿地门槛，高烧的土地市场有望迅速降温。之后，最多到明年二季度，就会传导到房地产市场。 

　　焦点二

　　1年内要交完地价款

　　考验企业融资能力

　　【新政】

　　17日五部委的通知明确规定，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目可约定在2年内全部缴清；土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次性全部缴清，不得分期缴纳。

　　【现状】

　　南宁现在实行的土地款支付期限和比例政策是2009年2月“救市15条”出台时制定的。

　　2009年2月3日，南宁市出台“救市15条”，其中第八条措施就是放宽新出让的经营性用地地价款支付期限。具体为：本措施下发前已公开出让经营性用地使用权，且受让人已按出让合同约定（一般为10％－20％）足额支付首期出让款的，由受让人提出书面申请，经市人民政府批准后，可调整合同约定余下出让价款的支付时间，并由受让人承担相应的银行同期贷款利息，免交出让金的延长期滞纳金，每期调整期限一般为3个月，最长不超过6个月。

　　对本措施下发之日起新出让土地使用权的经营性房地产用地，允许受让人在12个月内付清出让款，对地价款总额在3亿元人民币（含）以上或规模较大（150亩以上）的地块，其出让价款支付期限最高可到18个月。

　　7月29日，南宁市政府又公布《关于进一步拉动内需促进房地产市场平稳较快发展若干措施的补充通知》，对开发商拿地付款期限方面给予了更多的优惠。比如约定一次性缴清的，受让方在缴纳原出让合同价款70％的款项（该70％款项须在原出让合同约定的期限内缴纳）后，剩余30％的土地出让价款方可参照《通知》第二条第（三）项规定申请延长缴纳期限。申请延迟缴纳土地出让价款的企业，可以申请延长3～6个月缴纳出让价款，但累计延长期限不能超过6个月。批准延期之前已存在延迟交付土地出让价款的，应按出让合同约定交纳相应的违约金；经批准延期后，免交出让价款的延长期违约金（滞纳金），但应承担银行同期贷款利息。

　　【影响】

　　增加供给或可降房价

　　通常情况下，一个项目的开发，必须要等到房屋销售的时候，资金才能流入，此前在拿地、动工、推广等环节都是资金流出。因此在拿地阶段付款越多，给房地产商带来的压力就越大，他们必须提高开发速度，加快资金循环速度。所以，新政会影响开发节奏，以往开发周期需要2年的，现在可能要压缩到1年进行。开发节奏加快会带来一系列的变化，资金、技术、人才都要马上适应新变化。

　　业内人士认为，长远来看，文件的出台，会挤出开发商手中的部分资金，进而促进开发商加快楼盘开发、销售。其结果就是国务院会议上所提出的，增加普通商品房的供给。

　　供应增多，对老百姓来说，可能意味着将有更多的选择，也可能意味着房价下降。

　　不过，理论上供应加大，房价会下降，但现实与理论存在差距。有开发商分析，房价会不会降还要看需求，如果购房条件比如利率方面没有明显改变，购买房屋的成本不会明显增加，开发商就有机会把资金成本转嫁给购房者。如果此后房贷利率提高，将与土地出让金新政形成配合，带来房价回调。

　　高门槛或造成寡头垄断

　　一块总价10亿元的土地，首付五成就需要5亿元，对于很多开发商来说，一次从账面上拿出5亿元并不容易。“资金雄厚的大开发商可以通过多种渠道获得资金，从而占据丰厚的土地资源进行开发，而小型房企由于拿不到土地，会逐渐丧失资源，成为大房企的项目公司。”中国指数研究院西南分院负责人汪勇博士认为。

　　今年南宁土地出让接近2000亩，大部分流入了国企、央企、上市公司。这些公司不但实力雄厚，而且融资渠道多种多样，除了贷款，还可以通过增发、配股、收购其他公司、政策扶持等方式短期融到大笔资金，在全国各地攻城掠地。

　　可以预计，房地产业将在2010年出现高度垄断化，央企、国有房企、房地产上市公司和实力民营企业将从“地主”、“地王”变成“地皇”，房地产企业将不可避免地要出现一次大洗牌，寡头垄断将会出现。 

　　焦点三

　　未按合同约定动工，不得拍新地

　　囤地炒地的难了

　　【新政】

　　本次土地新政，对打击囤地做出了严格的规定：通知要求严格执行土地出让（租赁）合同、划拨决定书，对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动，且拖欠和违约信息将计入其诚信档案，限制参加土地招拍挂活动。

　　【现状】

　　去年5月，在国土部和工商总局联合制定的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本中，首次约定了建设项目的开工时间、竣工时间。其中，属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。

　　不但如此，在南宁，还严格规定，土地闲置满1年的，用地单位或个人要缴纳20%的土地闲置费；2年不开发的，政府可无偿收回。

　　政策三令五申，真正执行到位的非常有限。开发商高价拿地，延期开发的现象屡见不鲜。南宁有过不少“地王”，虽然两年大限已到，但仍有好几块没有动工。

　　“规定是死的，人是活的。如果确有困难的，由受让人提出书面申请，经批准后可延迟相应的开、竣工时间。”南宁一丘姓开发商表示，以往的措施中，对按合同约定期限动工一条虽然有限制，但并没有严格执行，不按时动工的情况比较普遍。有的推迟一两个月，有的一年两年甚至很多年的也有。“这要看跟相关部门的关系怎样了。”丘姓开发商透露道。

　　【影响】

　　有利行业的稳定发展

　　囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一，向来也是众多开发商一项非常赚钱的“主营业务”，房产大佬潘石屹却公开表示，中国有很多房地产开发商囤积土地，倒卖土地，却不盖房子，这样的开发商大概占到三分之一左右。在潘石屹看来，近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。