彭剑波:全球化视野下CBD东扩区的使命与价值_新浪房产

　　主持人：我们非常感谢钟伟老师精彩的演讲，他从整个宏观经济运行的角度位我们分析了中国房地产行业未来的走势以及对CBD未来发展的预期。接下来关注一下微观，看看从设计和规划的角度未来CBD发展将如何，有请参与过北京CBD东扩规划设计竞赛的彭剑波博士！他演讲的题目是北京CBD发展概况以及国内外CBD对比及CBD东扩发展目标，有请彭博士。

${显示图片3}

　　彭剑波：大家好，CBD东扩是我们每个规划师和建筑师不可推卸的责任，今天非常荣幸能够在此研讨会上结合CBD东扩城市设计竞赛投标工作当中的体会谈谈我个人对CBD东扩区价值和将来规划的理解，我演讲的题目是全球化视野下北京CBD东扩区的使命与价值。

　　首先我们对CBD的研究，因为不仅仅是北京的，也是中国的，未来有可能是世界的CBD，对于CBD东扩研究，我们应该跳出CBD看CBD，站在全球化的战略高度重新审视CBD的价值。

　　二十一世纪是中国走向世界的时代，未来二十年中国将成为数一数二的超级大国，在以下方面会有一定的表现：第一个是从中国制造走向中国创造。因为随着中国自主创新战略的实施，中国将从世界工厂走向财智高地，产业发展的重点将以资本密集型和知识密集型为主导，这意味着中国资本密集型、知识密集型产业的发展需要大量国际金融资本，以及法律、管理、财务等领域的高端商务服务。第二，中国要成为国际贸易规则的制定者，因为中国是人口大国，也是世界上第一大出口国和第四大进口国，中国迫切需要成为国际贸易规则的制订者，需要建设国际贸易规则制订与促进的中心，以维护自身权益。这意味着中国迫切需要建设具有全球影响力的资源型产品的定价中心和交易中心。同时，也需要吸引国际性的贸易仲裁机构在中国落户，以更好地协调国际贸易争端。这些机构未来有可能在CBD东扩区建设和发展。第三，中国要成为全球新兴产业的重要参与者。新能源、碳交易、文化传媒为代表的新兴产业都将在中国未来发展占有非常重要的地位，中国需要一个支撑新兴产业发展的国际化商务平台，承接国际新兴产业转移的跨国公司总部基地。第四，中国将继续成为亚太区域发展的引导者。中国作为世界发展最有潜力的经济体，有望继续成为亚太经济发展的领航者。这意味着中国需要具有与之相匹配代言中国、展示亚太甚至汇粹全球的国际化文化艺术橱窗。

　　以上是北京CBD东扩区开发所面临的国家发展的宏观态势。

　　从中观层面，就北京市来说，04年已经提出了打造世界城市的梦想。世界城市的重要职能包括“全球商务中心”、“全球银行和金融业的中心”、“外商直接投资的全球性中心”、“全球的航运、航空枢纽”、“全球性事件的产生地”、“全球精英人士汇集地”这么六个方面。北京现在在世界城市体系当中处于什么水平呢？根据英国拉夫堡大学GaWC

　　(Globalization and World Cities Research Network)研究组织发布的《2008年全球世界城市评价报告》，北京已经成为和巴黎、香港、上海、新加坡、悉尼并驾齐驱的ALPHA+级世界城市。应该说，近几年北京对全球的影响力在不断的放大。

　　北京作为世界城市的六大职能在空间上是如何体现的呢？首先我个人认为全球商务中心的职能更多的是在CBD体现；全球的银行和金融业中心是CBD+金融街；外商直接投资的全球性中心是北京亦庄经济技术开发区+中关村；全球航空枢纽就是首都机场；全球性事件的产生地是奥林匹克公园中心区；还有全球精英人士集聚地，主要有四个区域，CBD、中关村、金融街、使馆区。

　　应该说北京CBD的价值是承担了北京世界城市的三大重要职能，在北京打造世界城市的战略格局中，CBD承担着“全球商务中心”、“全球银行和金融业中心”、“全球精英人士集聚地”三大职能，是北京打造世界城市的核心支点，是中国的全球化战略平台！

　　作为世界城市都需要一个世界级的商务办公区，比如说纽约曼哈顿，东京、伦敦，没有世界级商务办公区的城市，在全球影响力和辐射力都是非常有限的，所以北京世界城市的建设迫切需要打造世界级的商务办公区。CBD目前已经是中国重要的国际化商务门户，是外国企业进入中国的桥头堡。所以，CBD无疑将来会成为世界级商务办公区的理想的平台，也惟有她可以承担起“承载中国、对接世界”的伟大责任！

　　从前面的区域发展态势来说，应该说CBD东扩承担着非常大的使命，到底CBD东扩区应该如何发展，有必要对CBD的现状进行盘点，展开国内外对比研究，进而找到我们CBD现状的不足，还有与国际上CBD之间的差距。CBD东扩应该要实现北京CBD现状区域的功能提升，战略升级，以及生活办公休闲方式的升级。

　　首先，我们先看一下CBD跟北京其他商务办公区的比较。CBD应该是北京商务办公系统的龙头。现在北京整个商务办公区系统的结构可以归纳“一主两副多中心”。其中，“一主”是指CBD；两副是金融街、中关村；多中心，则包括燕莎、东二环、东长安街、总部基地、丽泽商务区，这些可能都会成为北京商务办公区系统的节点。从北京整个商务办公区系统目前的商务办公面积规模来说，现在北京商务办公系统甲级写字楼的总存量在800万平米，已经达到国际级的商务办公区系统的存量规模了。在具体的物业开发方面，包括写字楼、酒店、商业，还有公寓，现在到底是什么情况呢？从甲级写字楼来说，现在的CBD是甲级写字楼存量最多的区域，但现在的空置率也比较高(超过30%)，平均租金仅次于金融街。从酒店的配套来说，现在CBD有十家以上的五星级酒店，形成了明显的高端酒店集聚效应，酒店的客群是以外籍人士和商务客群为主导。从零售商业来看，现在CBD的商圈集聚了一定数量的高端商业旗舰，主要集中在新光天地，国贸商城等购物中心内，CBD的平均零售商业物业租金在北京市排名第三。从酒店式服务公寓来看，CBD也是全市最为集中的区域，跟东长安街一起合计占了全市酒店式服务公寓总量的20%。从上述分析来看，北京CBD无疑是北京市内的商务办公区系统的龙头。

　　那北京CBD跟国外的CBD之间有没有差距？差距在哪？距离世界级商务办公区到底有多大的距离？

　　下面我做一些简单的比较分析：

　　一、物业开发比较

　　1、从物业开发量来说，北京CBD处于全球阵营的第二阵营，现在CBD604万就是国际级的水平，纽约在2004年第二季度是3638万平米，如果东扩之后，加上现有的金十字的地段没有开发，可能会超过1000万平米，在数量上会成为新的世界核心级的商务办公区。

　　2、从物业开发结构来说，北京CBD现在的物业开发结构，基本上写字楼大概占50%，商业占17%，酒店占15%，住宅占18%，跟世界顶级的商务办公区的物业开发结构之间的比例差不多。与部分地区，像纽约CBD曼哈顿的写字楼占总开发量的比例要比北京CBD要高。但是总体来说，北京CBD的规划建设是符合国外CBD物业开发规律的。

　　3、从租金水平来说，差距比较大。

　　首先，比较下写字楼租金。根据高纬物业咨询发布的《Office Space Across The World 2009》报告所提供的数据，现在北京CBD的写字楼平均租金大概是54.81美元/平方英尺/月，而香港CBD是217.99美元/平方英尺/月，东京CBD是212.6美元/平方英尺/月。北京CBD的写字楼平均租金只相当于香港、东京的1/4。应该说北京CBD跟世界核心CBD之间差距很大。即使在亚洲地区，北京CBD的写字楼平均租金也是比较低的水平，为什么这么说呢？我做了一个分析，跟孟买、新加坡、首尔、香港，新德里等城市比较，现在北京也是算很低的，比印度孟买CBD(119.69美元/平方英尺/月)都低，只稍高于首尔CBD(46.08美元/平方英尺/月)。这意味着北京CBD有待提升的空间还是很大的，发展的道路任重道远。

　　再比较下零售商业物业租金。北京CBD的平均零售商业物业租金相当于纽约CBD的8.3%，伦敦CBD的19.1%，东京CBD的19.5%。应该说现在北京CBD的商业，特别是高端商业积聚，还有商业物业的开发，如果品质做得好，可以赢得更广阔的市场，在纽约、伦敦、东京这个世界级核心CBD是可以支撑非常高的商业租金的水平。

　　4、小结

　　概况起来，北京CBD和国外CBD比较，在物业开发方面主要存在以下四个方面的差距。首先，在物业开发类型上，高端文化娱乐设施缺乏，像画廊、艺术馆等文化设施是比较缺乏的；第二，在物业开发品质上，甲级写字楼还有企业定制总部的数量比较少，高端零售商业数量少。第三，在物业开发模式上，就是独立的商业娱乐综合体，包括商业、酒店、写字楼整合开发的这些项目是比较少的，目前比较典型的就是国贸中心、华贸中心、银泰中心，这几个是按综合体这样的形式开发的。第四，在物业租金方面来说，写字楼和零售商业的租金还有较大的距离，高端公寓的租金也是存在一定的差距，这也是我们将来可以发展的空间。

　　二、产业发展比较

　　从产业发展来说，特别是主导产业，主要是金融业、文化传媒业和高端服务业，北京CBD的聚集度和东京、纽约、伦敦之间还是有一定的差距。

${显示图片4}

　　1、金融业比较

　　应该说现在北京CBD对于国际金融机构的聚集度还不高，目前集聚了大约146家外国金融机构。而伦敦CBD，集聚了481家外国银行、全球20家顶尖保险公司，还有180多个外国证券交易中心，每天的外汇交易额达6000多亿美元，管理着全球4万多亿美元的资产。现在为占超过80%的欧盟碳交易提供服务。

　　2、跨国总部数量比较

　　北京CBD跨国公司总部的聚集还处在发展的阶段，与纽约、伦敦相比都有一定的差距。

　　城市外国金融机构(家) 跨国公司总部或地区总部(家)

　　纽约356745

　　伦敦481 375

　　北京CBD14627

　　3、高端商务服务业比较

　　高端的商务服务业方面北京CBD也有很大的空间。以伦敦CBD为例，全球4个顶级律师事务所中有3个把总部设在伦敦CBD，超过200家外国律师事务所。伦敦CBD律师业收益达到9.75亿英镑。英国影院票房收入的70%产生在这里。对比来看，北京CBD确实还存在很大的差距。

　　通过上述比较分析，应该说这些研究值得在CBD东扩区将来的建设中认真思考。

　　CBD作为北京最大、最重要的商务功能区，不仅仅是朝阳区的，也不仅是北京的，它是世界的。世界城市需要世界级的商务办公区，北京打造世界城市，也要打造与之相匹配的商务区，CBD的东扩区开发使命是打造世界级商务办公区(World-Class Business District)，成为北京打造世界城市的重要支点、核心板块，一个集全球商务、国际贸易、国际金融、环球总部于一体的商务港湾、经贸门户、全球精英人士工作生活平台，成为北京征服世界的力量！

　　关于北京CBD东扩区的功能定位，我个人认为CBD东扩区作为世界级的商务办公区，至少要承担四个职能：世界级商务经贸港(World-Class Business Hub)，全球性低碳经济区(Global Low Carbon Economy District)，国际化信息智能城(International Smart Intelligent City)，亚太文化艺术橱窗(Apec culture and art window)。

　　CBD东扩区的开发到底是什么样的形式的开发，这是政府在主导。我个人参加了CBD东扩城市设计投标竞赛，并担任了北京清华城市规划设计研究院投标方案组主要成员，有一些体会。下面就我个人的理解谈谈对CBD东扩区开发的建议。

　　(一)打造一种核心气质

　　CBD东扩区的规划及开发建设应该打造世界主义的精神气质。

　　因为，相对于国家级商务中心和洲际级商务中心，世界级CBD的核心功能就是能够处理国与国之间的“商务流”。

　　(二)演绎两种特色风情

　　应该演绎两种特色风情，处理好历史与现代风情的兼容并蓄。CBD东扩区的内部，现在有一些历史遗迹，比如人民日报老编辑楼、电厂工业遗址、北京城博物馆等。

　　将来的规划建设应该使得历史记忆和即将建设的大量最具现代大都市风格的建筑群之间形成历史与现代的和谐统一。历史依存将来在CBD东扩区可以考虑进行适当的保留。

　　(三)提升三大主导产业

　　CBD东扩区的主导产业是大力发展信息媒体业、国际金融业、高端商务服务业，要成为信息媒体业全球化运营和研发的平台，国际金融业机构的亚太总部、中国总部聚集的平台，成为高端服务业的中枢。

　　(四)建设四座商务城邦

　　建议打造四座主题城邦。

　　1、信息媒体城