主持人：非常感谢毛总精彩的发言，从刚才毛总的论述当中我们了解到万科对北京CBD居住价值的理解和东扩区域万科蓝山对未来的渴望。CBD东扩之后必将带动整个东扩地区经济的发展和地价的上升，消息公布之后，整个CBD周边的房价都经历了一定幅度的上涨，我们特别想听听来自金融方面的专家观点，接下来有请北京师范大学金融中心研究主任钟伟先生到前台演讲，他演讲的主题是：新CBD未来经济发展与土地价值，有请钟伟先生。
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钟伟：我是研究宏观经济和银行业管理的，所以我对CBD了解不太多，我就向大家简要的汇报一下对于明年整个房地产形势的基本判断。目前全球经济在春季的时候世界银行和基金组织对全球经济过于悲观，我们对经济的判断今年第四季度美国经济恢复增长，在明年第一季度美国经济将同比上涨2%，明年欧洲经济也将慢慢的复苏。明年全球都不会出现严重的通货膨胀，这是对全球经济初步的看法。中国今年全年的经济增长归纳6、8、9、10，第一季度增长到第四季度分别是6、8、9、10，今年全球的CPI和PPI都是负的。12月份最大的经济增长动力外贸也会恢复增长，现在消费和外贸都恢复到零以上，投资和消费的增长是非常强劲的。
对明年全年我们认为投资应该非常强，明年全年固定资产投资大概在22%到25%的水平，从今年六月份开始，明年投资迅速的跟进，现在工业水平还没有恢复到正常的水平，但是第四季度会回到4%的水平，集中规模以上企业以及上市公司同比增长可能会达到百分之百以上。这是我们所看到的工业企业的利润还不正常，到年底就正常了。
目前消费增长15.2%，实际增长大约17%，也是过去23年最快的消费增长，明年的消费增长比今年还快，明年有可能是改革开放三十年来消费最快的一年。这是我们看到的外贸，11月份外贸会回到零以上的增长，这是我们观察到的二次探底的问题。
通货膨胀恶性以及经济增长滑坡可能性很小
回顾一下我们刚才介绍的固定资产投资、外贸、消费，给出明年增长的预期，一些简单的数字向大家汇报一下，今年第四季度经济增长超过10%以后，明年第一季度、第二季度增长都明显高于10%，明年不存在通货膨胀，明年全年CPI预估三到三点五，但是并不值得奇怪，明年物价上涨的主要因素来自于农产品价格的上涨，以及原油等大宗商品的上涨，但是这些对中国物价推动非常有限。明年全年固定资产投资增速大约在20%到25%之间，消费增长在15%到16%，进口增长在20%，外贸顺差比今年略有收缩，明年全年的各项指标非常将近改革开放三十年的平均水平，这是我们对明年经济增长的预期，如果诸位希望看到通货膨胀恶性猛烈回头、经济增长滑坡的可能性非常小。
对目前的经济增长有没有争议？第一个经济会不会有二次探底，就是2010年下半年，经济增长会不会放缓，我个人认为这种忧虑可以放在一边，因为朱F基同志在1998年启动了刺激内需的方案政策之后，到99年的第四季度，2010年第一季度开始，中国经济明显滑坡了，所以上一轮刺激方案退出遭遇到明显的滑坡，这是一个巧合，我们能看到的是2010、2011、2012年三年经济外部局势肯定不会比2008年更糟糕，所以我个人认为不存在二次探底。
今年经历了十万亿左右的信贷的猛烈投放，明后两年信贷会不会滑坡，我们预期今年的信贷增量是10万亿，明年最有可能是12.5万亿，明年信贷相对宽松的原因在于今年信贷投放当中大量的中长期贷款的投放以及在明年压缩信贷规模是带来信贷质量的问题，信贷增量比今年有所放缓，但是同比还在15%以上，因此明年也不太可能出现信贷滑坡。我不认为明年的信贷方面会非常非常的紧。
从明年开始，是不是银行业绩效明显的下降，或者中国遭遇新一轮银行业的困难，在2009年所有的新十万亿信贷当中，其中3万亿给了各种地方政府的融资平台，而给了地方政府3万亿当中有1.5万亿坏账，如果暴露出来，将使得中国资产不良率从现在的4%上升到7%到8%，这也是中国银行业可以承受的，尽管在这一轮经济刺激方案之后，中国银行业信贷资产规模都有所扩张，我们也不排除出现上万亿不良资产的情况，考虑到我们信贷总规模突破40万亿，有三到五个点的不良率诞生，也是中国银行业可以承受的。
还有通货膨胀的争议。对于明年全年的通货膨胀，现在有各种各样不同的看法，有很多人担心明年通货膨胀会猛烈的抬头，我们估计由于今年的翘尾因素，CPI会有两个点，有学者提出房地产发展增加了宏观调控的难度，这种说法有一点问题，例如2009年，如果今年没有房地产和股票资产价格的上涨，今年的通货膨胀就不是这个水平，因为资产价格明显吸收了过多的流动性，明年也是类似的，总体来讲西方今年四季度明显复苏，中国经济将在明年上半年恢复。
对房地产行业有什么看法，我非常简单的介绍一下我的结论性的东西。从长期来看，如果人口见顶，城市化超过70%，人民银行发钞速度放缓，这三个因素出现中国的房价将会下跌，但是现在城市化还没有超过70%，人口见顶、人民银行发钞速度放缓都没有出现，我认为这些陆续出现之后，房地产行业才会出现深入的调整。
从未来五到八年做一个判断，我认为全国70多个大中城市，新房的均价将在现有的基础上翻一番，所以在北京四环之内未来五到八年找不到新开盘每平米四万以下的房子是极有可能的。
今年商品房处于供不应求的状态，大家明年二季度会有明显的好转，房价如果有拐点的话，将会出现在二季度结束，三季度开始。
这是我们今年前六七个月商品的销售和投资的增长，其中销售明显的快于投资，这是前三个季度全国的商品房的销售情况，我们预估今年全年商品房的销售面积能够同比增长40%到50%，极有可能是50%，销售金额可以到80%，面积可以接近8亿平米，销售金额可能突破3.6万亿，也是房地产12年以来最好的一年。
同时我们观察到房地产行业的现金流大幅度的好转，今年前三个季度房地产开发企业获得的资金支持大概3.9万亿，集中通过销售、贷款获得的资金回流大概是2.7、2.8万亿的样子，而房地产新增投资不到2.5万亿，因此房地产企业前三个季度出现了罕见的1.2万亿左右的正的现金流，这个正的现金流足以保证2010年和2011年房地产企业并不太缺乏资金，这是我们所看到的第一点。
我们再接下去看新房的价值同比和环比，目前环比还在猛烈的上升，六七八九四个月每个月都超过了0.6%，刚刚过去的一个月价格环比超过了0.8%，同比价格也在轻微的上升，这是二手房的价格，环比也在上升，但是请注意右边的图，二手房价格的环比到了七月份之后，有一个小幅的下挫，二手房价格指数领先于新房的价格指数，同时二手房当中90平米以下的中小户型的价格领先于大户型的价格，我们要关注价格走势的话，一定要关注二手房以及90平米以下的房价走势。
这是前三个季度基本的情况，虽然销售今年全年大概8万亿，销售金额大概3.6万亿，但是房地产企业今年新开工的面积只有7亿多平米，新开工不足，今年土地购置，到目前为止房地产土地储备增加了4000万平米，也不足。
这个图显示出完成的土地开发面积，新开工面积以及购置土地的面积增长在09年这么火爆的房地产行情里面指标都是负的，70个大中型城市没有达成供给的50%，像北京没有达到30%到40%，所以今年的土地供应是非常不足的，房地产购置土地也是非常不足的，新开工面积以及明年可以竣工的面积同样不足，这是我们看到销售非常火爆，但是供给这一块，尤其是土地储备这一块并不足，这就显示出房地产企业经过前几年的周期之后，这一轮是心有恐惧的。
这是我们所看到的一些现象，这是库存的变化，最供不应求的情况到2009年的7月份已经过去了，8月份开始库存有所好转，我们倾向于认为正常房地产库存应该在14个月左右，在明年一季度房地产企业可以回到14个月正常的库存，但是也有房地产企业说16个月到18个月库存才是正常的。
到了七月份的时候全国出现房地产库存明显不足的恐慌，其中长三角和环渤海地区房地产库存的量是非常不足的。所以导致了在七八月份一房难求的现象。
根据这些数字，我们倾向认为大约在2010年，全年房地产销售的面积比09年8亿平米有所回落，轻微的回落5%左右，达到7.7亿平米的样子，这是2010年的销售面积。销售金额可能同比下降10%，但是即便如此，全年3.3万亿销售金额，也是仅次于2009年，比2007年更好的年份，这是我们对2010年全年的看法。
这是目前北京和上海房价基本的趋势，我们看到从房价的持续上涨的能力来看，目前北京已经超越了上海，从房价的绝对水平来看，上海比北京强，但是从后续的上行空间来看，北京比上海似乎更强一些，其中我想强调的是CBD的特点，CBD三个特点是比较明显的：
第一个特点是只有少量能够成为国际化大都市的地区才有广阔的CBD的空间。大量的二线城市是不存在所谓的CBD的，另外CBD本身是一个文化多元化、企业集群和服务业高度发达的地区，北京的CBD地区之所以吸收的精英阶层，原因是你离开了CBD地区之后不能感受到多元化的文化带来的冲击，这是一个显著的CBD有别于北京其他地块重大的特点，就是文化多元化的冲击和融合；
第二特点，CBD本身形成的过程有政府的引导，也有市场的自发，因此CBD的形成过程是非常缓慢而艰难的，但是一旦CBD形成之后，CBD要转向也是缓慢而艰难的，并不是在北京另一个地方划出一块地区政府说是CBD就可以成为CBD，如果企业家群体，精英阶层习惯了这块生活之后，很难转到其他的地区去，所以政府自发的CBD形成难，消退也很困难，除非出现重大的宏观政策调整，CBD调整的空间都是非常小的。
CBD往往也有抵御非系统风险以外其他的风险能力，如果土地政策变了，CBD的土地供应量急剧上升也不可能，CBD更多的是受到宏观经济周期的影响。
第三个特点，CBD所表现的金融化的程度是最高的。刚才我们看到视频的短片，很少有制造业企业，主要是集中了金融和服务业，尤其是高端服务业，金融、文化、创意等等这些行业这里，使得CBD本身的物业是以持有为主的，是以租金回报为主，可供出售的CBD物业明显的减少，我个人比较惊讶的是为什么在CBD金融街周边还有可供出售的物业，让人很惊讶。
我们来总结一下：
第一，世界经济明显好转，全球经济比如复苏，跌的猛，复苏比较持续和微弱。同时全球经济也有可能避免严重的通货膨胀，因为目前我们看到积极的财政政策没有退出，积极的货币政策当中，数量型的货币政策在退出，价格型的货币政策还没有退出，所谓数量型货币政策是美联储对信贷总量都有所克制，所谓的价格型没有退出就是像我们这样的大国家还没有出现加息的过程，我预估价格的退出将提前，我把加息的时间从明年的三季度四季度提前到二季度。
第二，明年经济增长及有可能接近10%，明年不存在所谓的通货膨胀，对于中国经济的争议，包括第二次探底的问题，包括银行业信贷不良的问题，包括比较研究的通货膨胀的问题我都是抱着比较乐观的态度。
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