本报记者 熊 欣

　　1998年的房改标志着我国房地产行业毅然选择了市场化的方向。然而，“治大国如烹小鲜”，对于牵一发动全身的我国房地产市场而言，如何平衡民生诉求和经济效益、兼顾社会公平和效率，成为管理层无法回避的政策难题，亦考验着监管和治理实践的艺术。

　　以民生的角度看，房地产市场关系着泱泱大国十多亿民众的安居工程，对于和谐社会建设不可谓不事关重大。从经济的角度看，房地产行业是投资和消费这两驾中国经济马车的发动机，前者是因为房地产行业不仅自身投资巨大，而且带动上下游几十个相关行业；后者则是因为房地产行业还承载着内需消费升级的殷殷期待。

　　以市场自身的视角来看，我国商品房市场10余年来的发展成绩显著，但同时滋生了一些新问题。比如民众极为敏感的房价，虽然政策层面多有关注且频频出手调控，但事实上却是“越调越涨”。如果把过往的10年看做我国商品房市场粗犷的早期发展阶段，那么近年来楼市掀起的“V”型巨幅震荡则释放出强烈的“变盘“信号：我国楼市已至十字路口，面临着方向性的重大抉择。

　　当此时刻，笔者认为，我国亟需出台房地产行业的中长期发展规划，厘清各方猜疑并稳定市场预期，形成促进房地产行业长期健康发展的合力。同时各地政府以此为纲因地制宜，加紧出台基于当地实情的房地产政策细则，形成中央集中统筹、地方差别执行的政策调控形态。而从企业的层面，亦需以差异化的竞争策略，迅速挖掘和布局各细分市场。

　　首先，从政策的角度，房地产规划和调控宜充分考量区域差异的因素。

　　对于利益纠葛且牵涉面甚广的房地产市场，此前出台的调控政策已然充分考虑到差异化。比如，在信贷政策方面，首套房和二套房的政策层次清晰，首套房执行20%的首付比例和七折的房贷利率，二套房则执行40%的首付比例和1.1倍的房贷利率；在财税政策方面，除对保障性住房给予财政补贴之外，还通过税收手段对二手房市场进行调节，以购买年限来区分改善性购房和投资性购房交易，实行不同的税率。

　　然而，差异化的调控政策不能忽略区域这个维度。众所周知，我国国土幅员辽阔，各地土地、人口等情况差别很大，且社会和经济发展程度不同，房地产市场也处于不同的发展阶段。因此，理应对各地的房地产规划和调控政策进行细化和差别化。这方面应该引起有关部门的足够重视。

　　事实上，由于我国宏观经济对房地产行业的倚重和依赖，房地产行业的发展轨迹始终被打上宏观经济周期以及调控政策的鲜明烙印。房地产“政策市”的宿命，使得其受宏观经济政策的影响极大，行业发展可能偏离了其自主发展的轨道。

　　具体来说，当宏观经济整体偏热或过热时，房地产行业往往充当了为整体经济降温的手段，可能成为其它过热经济部门的牺牲品；而在宏观经济下行周期，房地产行业又承担促进整体经济增长的抓手，又可能错过行业正当的调整，有拔苗助长之嫌。

　　房地产行业的这个使命，使得房地产的行业政策对同样区域性区分不明显的宏观经济政策亦步亦趋。在中央统一的调控政策下，各地楼市基本同涨同跌，“一荣俱荣，一损俱损”。

　　其次，在房地产企业层面，要回归产品竞争的本质，且充分重视以差异化的策略布局细分市场。

　　随着商品经济日益发达，社会商品越来越丰富。在一些竞争充分的行业，比如家电、汽车等行业，高、中、低档商品异常丰富，且各具特色。如电视分液晶、等离子和显像管，洗衣机有滚筒和波轮之别，空调则细分变频、富氧、静音，琳琅满目；汽车更是从豪华型到中级再到经济型，从汽油、柴油到混合动力、新能源，一应俱全。

　　商品房同样具有商品的本质属性，商品自身的竞争力本应是企业竞争力的最核心部分，但实际上，房地产行业的暴利经常蒙蔽了资本的双眼。不过，随着住房保障体系建设力度加大，梯级化的住房消费市场正在形成，将逼迫房地产企业对品质、成本等的产品竞争逐渐重视起来。尽管目前我国城市化率还不高、刚性购房需求还很大，但仍需要房地产企业挖掘房地产细分市场，把市场潜在需求变成有效的真实需求。

　　而对于保障型住房，应该鼓励国有资本大量进入，承担起保障民生的重任。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”我们不仅需要市场化的商品住房市场，更需要包括经适房、限价房以及廉租房等在内的政策性住房市场。在我国经济面临深刻的结构转型的当前，后者尤其需要引起重视。

　　同时值得注意的是，在强调政策突出区域性差别、企业重视差异化竞争策略的同时，提供信贷支持的商业银行亦当随之适时调整策略，提供更专业化的金融服务。

　　比如民生银行(6.76,-0.26,-3.70%)就先行一步，设立了目前全国银行业中唯一一家专门经营房地产金融业务的专业机构——地产金融事业部。近几个月来，伴随着国内房地产市场的整体复苏，民生银行明显加大了对中西部房地产市场的跑马圈地力度，在成都等地频频举办地产金融峰会以期赢得当地地产大鳄的芳心。