10年改造138个城中村

　　张艳红

　　由富力地产(企业专区,旗下楼盘)(02777.HK)、合景泰富(01813.HK)、新鸿基地产(00016.HK)三家合作开发的广州第一个城中村改造项目——猎德项目在土地出让近两年后于日前宣布动工。对于城市范围内有着130多个城中村的广州市而言，猎德项目的顺利改造无异于一个可供后来者参考的范本。

　　随着亚运会的逼近，广州迟迟难以推进的城中村改造被迫加快步伐，瑶台、登峰、西坑、农林、寺右和杨箕等9个城中村的改造，于此前不久被提上广州市政府的工作议程。而目前，众多地产巨头正为“城中无地”的现状焦虑，而城中村的改造，有望给广州的商品房市场腾出一大片空间。

　　广州市政府西安取经

　　2007年9月29日，广州两大地产商富力地产与合景泰富，以46亿元的当年广州出让土地最高价，拿下占地超过11万平方米的猎德村地块——广州第一个城中村改造项目。

　　经过近两年时间的筹备，上述项目将在本月23日正式动工，而凭借46亿元土地出让金所建设的村民安置房，也已初具规模，猎德村村民将于明年搬进新居。自此，一直困扰广州的城中村改造，终于找到一条“开发商资金前期介入”的新思路。

　　有了试点经验，广州的城中村改造，明显有了提速的迹象。日前，广州市政府相关官员表示，将用10年时间改造完成市区范围内的138个城中村。其中的首要任务，是在明年亚运会之前，拆除核心区域的9个城中村。

　　猎德村项目，在广州仅仅只是一个试探，要进行更大规模的改造，广州仍面临巨大的资金缺口和政策壁垒。8月13~14日，广州市市长张广宁率领市政府代表团赴西安市学习城中村和旧城改造方面的经验。张广宁强调，要认真学习借鉴国内外先进城市的先进经验，加快推进包括城中村和旧城改造在内的城市环境综合整治工程，努力实现城市环境到“2010年一大变”。

　　西安的城中村改造模式，与广州猎德村项目颇为类似，即由开发商资金先期介入，为当地村民提供高标准的住房补偿和现金补偿，实现“多赢”格局。

　　事实上，资金一直是众多城市城中村改造推进缓慢的瓶颈，资料显示，西安经济技术开发区最早进行了城中村集中改造的尝试。该区域下属共有33个城中村，经过测算，改造资金总共需要500亿，而这是政府财政无法支付的一大笔资金。

　　因此，由政府主导，引入开发商资金前期介入，被视为最便捷的方式。据悉，西安经济技术开发区先后引进了深圳粤华、西安海荣、雅荷集团等12家开发商参与实施城中村改造工作，引进资金约20亿元人民币，村民安置问题已经初步解决，资金瓶颈也暂时化解。

　　随着开发商后续资金到位，西安的城中村改造将采取“高补偿、高速度”的方式推进。这对于急于在亚运会之前启动大规模城中村改造的广州而言，将极有参考意义。

　　早先的统计显示，仅广州老八区就有138个城中村，全部存在容积率过高、违规建筑过多等问题。因此，改造需耗费大量资金，每个村需动用的改造资金都高达几十亿元，这意味着要完成138个城中村的改造，所需的资金规模将高达数千亿元，在如此大规模的资金压力下，大部分城中村的改造至今未有任何进展。

　　明年任务繁重

　　两年前，猎德村的改造一度受到众多媒体关注，两年后，已进入改造“热身”阶段的杨箕村成为焦点。杨箕村“城中村”改造范围用地面积约11.83公顷，涉及拆迁面积约35万平方米，改造的总建筑量达到64.8万平方米，容积率是5.9。

　　杨箕村位于广州市中心，是典型的城中村。该村林立的“握手楼”令村内存在严重消防及治安隐患，环境卫生脏乱差，环境污染严重。此前不久，该村村委会向村民发出《杨箕村“城中村”改造征询意见书》，初步征求意见。回收结果显示，大部分村民同意改造，只是对补偿的标准提出不同看法，目前，沟通工作仍在继续。

　　根据《杨箕村“城中村”改造征询意见书》，所有村民一律享受原址回迁安置，安置面积以其居住房屋的宅基地证、房产证确认面积的平方数为准。超建、违章建筑、无证确认的面积不予计算回迁面积，对超建面积按政府标准规定，给予1000元/平方米的补偿。据悉，该村村民曾集中参观了富力地产位于花都区的一个普通商品房项目，而届时安置房将参照该楼盘的标准建设。

　　在广州市政府的计划中，杨箕村是未来一年的改造任务中较早启动的一个城中村项目。有信息显示，包括杨箕村在内的瑶台、登峰、西坑、农林、寺右等9个城中村都计划在亚运会前完成拆迁。目前初步确定了改造计划的城中村，其建设的容积率大多设置在4~5之间。

　　知情人士透露，广州市已经在8月调动建委、规划、国土等几个部门的工作人员，拟成立以广州市国土房管局主导的临时班子，主导城中村改造工作，相关组建工作正在紧急筹备当中。

　　对于繁重的改造任务和工作计划，广州市国土房管局目前暂时不愿对外发表评论，也未明确后续的城中村改造，是否会沿用猎德村的改造模式。按照该村的改造思路，政府不投资，将土地出让给开发商，改造按照“三三制”原则进行，即三分之一的土地为商业用途，三分之一用于村民安置，三分之一作为集体经济的预留地。

　　戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部董事及主管黎庆文表示，猎德村改造，是一个值得推广的模式，既满足了当地村民就地安置补偿的需要，也达到开发商经营收益的标准。

　　按照广州市现有城中村改造的思路，一般由政府主导，村委会参与成立专门的机构负责拆迁，并确定补偿标准，拆迁完成后，有一部分土地留作村民安置房建设，而另一部分则转为国有土地出让给开发商。

　　黎庆文认为，开发商会就各个项目进行评估，如果在满足了村民“高补偿”的前提条件后依然有利可图，才会参与改造项目。因此，并不是所有城中村都有机会引入开发商资金进行改造，其关键还在于是否有房价的支撑。

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