过去的2008年，国际金融危机成为不能忽略的主题。新浪乐居作为引导房地产行 业健康和谐发展的主流媒体和舆论先锋，于3月25日在北京富力万丽酒店隆重举行“逆势传奇——2009新浪 乐居创新峰会 ”。

　　以下为华远地产(企业专区,旗下楼盘)董事长任志强发言：

　　今天的建设部要改组房地产研究会，本来让我们讲讲，这个稿子本来想明天讲，正好今天新浪说让我讲讲，我就把这个稿子用上了。

　　时间很紧张，我就简单的说，要看看我们出台的相关的政策，要知道已经出台的相关政策才能相应的得出市场的反映情况，最后得出一个结论就是未来趋势会是怎么样的，去年中央陆续的出台了一些政策，包括整体的下降，目前为止，我们和美国、英国、欧盟、日本相比还有较大的空间，因此财政部副部长王军讲话说我们还有很多的子弹，但是这个子弹用不用，或者什么时候用要择机而动，同时我们的个人消费信贷降低了利率，过去0.9、0.85，现在是0.7，这个其实是压缩了银行的获利空间，给老百姓实惠，相当于房价下降了20%，同时有效的取消了契税，放宽了一部分的税费情况，适度放宽了第二套住房的消费信贷，没有完全取消，但是争议上已经有了差别。同时银行也借这个口子做了调整。

　　在四万亿的投资当中地方政府也有相应的配套，政府相关说今年提高500亿，最近会出台相关的政策，对有信誉的房地产商提供贷款，对小的破产企业可能有大的企业兼并购买股权收购，另外政府鼓励个人消费信贷，这个从国家出台的主要的政策。

　　地方政府也相应出台了一些相关的政策，比如说大概有6个省市出台了人头补贴，有的地区让政府不再建设保障性住房，而是现金补贴的方式让老百姓购买商品房，大大提高了他们的购房能力。

　　地方政府为了消化现有的市场库存，把廉租房建设投资，保障性住房建设投资用于回扣，部分地区实行了购房入户，也对现房销售起到了一定的推动作用，大部分地区实行了地区基础设施费用相关费用的减免，青岛、西安、成都、重庆等等大概12个城市实行了优惠的政策。

　　一些地方政府的政策里面也包括了放宽土地限价的期限，包括北京、还有一些城市，个别地区在政府的允许下也出现了一些其他的现象，部分未支付高低价款的项目有了政府的回收，北京等地区也取消了外地人购房的限制，北京也放宽了90平米占70%的限制性条件，用限制的规划变成了区域的规划，用保障性住房调整建设部出台的90、70的政策，大部分地方政府缩减了土地的供应量。

　　很多地区用减少土地供应的方式适度压缩市场，很多地区已经调整了招牌挂的程序，现在以招标，相应的减少了，或者是预先申购改变了土地招牌挂的制度情况。

　　中央政府和地方政府出台了相关的政策，为什么呢？前一段时间我们一直在争议，说房地产没有进入十大支持产业，从政府的工作报告中说可以看出，温总理做的报告一章，用的文字最多，也充分的说明地方政府和中央正确对房地产的重视程度，也对土地财政，拉动增长的可能。

　　已经出台的政府解决了什么问题，我们从市场的反映可以看出来，大概对市场恢复信心来说，政策起到了一定的作用，比如说二手房，信心恢复了，我们从大部分城市的了解情况，二手房的交易迅速上升，基本是今年年底以前减免税费的政策有效，超过了今年年底就不生效了，所以二手房大量的积极向市场提供供给，也相当于很多人过去买得房子，现在在套现，他们也大量的向市场提供可交易的二手房，二手房的交易速度在迅速的上升，比如说北京上格月9000多套二手房的交易，现在还在持续上升大概创造了13个月以来的历史最高水平。

　　如果去年二手房的交易一共是7万套，按目前今年的速度要超过10万套。

　　一手房从住宅来说，部分恢复了，像罗总刚才提到的，不管是北京还是一些城市，一手房的新房交易量在逐步的上升，有一些甚至超过了2007年的四到八月份的交易量，如果按照这样的速度，去年1700万平方米的挤压23月的消化掉了，今年的速度大概8个月就可以消化掉的，明显的到一手房从下降转变为上升的趋势。

　　但是房地产市场两个区域组成，每年的投资78%是住宅，另外一些是办公楼、商场、酒店，这些市场约占交易额总量的40%，这部分市场不恢复，不能说房地产市场回暖了，而从目前的情况看，基本是下降的趋势，不管是租金、销售量、甲级写字楼的情况都不如住宅市场的情况。

　　就开发商来说，是不是信心完全恢复了，目前还看不到，总体来说，投资下降，出手的程度在下降，开发商的资金压力而言，我们目前看到的是有大量的缓解，这种缓解的趋势还再继续好转，去年很多人在议论，包括潘总，认为会有大量的企业破产，可是从目前的情况看，从去年9月份出台的相关的政策，刺激了市场，以及目前出现的交易增长的情况看，资金压力得到了一定的缓解。目前看，还没有出现大量的破产，有人是说会在四到六月份出现大量的回暖情况，从目前的情况看，会延迟或者不在出现。

　　我们认为仍然存在很多巨大的问题仍然是问号，比如说宏观经济见底，中央政府、美国政府、欧洲政府，G20会议都说宏观经济还没有见底。

　　第二个房价还在振动，很多媒体说房价上涨，部分地区绝对额是在涨，比如说远洋山水 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)的沁山水，第一次推出的是1.2万，第二次是1.3万，原来的价格是1.5万，这个区域的上涨并不代表整体的恢复。

　　第三个是去库存化还没有完成，土地、在建、现房，开发商有三个库存量，一个是去年或者前年有高价土地，另外还有大量的现房还有大量的在建房，这三个库存要去掉还需要时间。

　　第四个投资量低迷，我们目前还没有看到大量的开发商敢于或者认清形势大胆的出手，这个在下半年会反映的更加明显，从目前看，各地的保障性住房，包括利用保障性住房的政策而建设的单位的、公务员的相关的中高收入的家庭住房都对市场产生了巨大的紧缩效应。在土地的分配上，当保障性住房占用的土地多了以后，必然让市场的商品房土地供应量减少，同时大家还在期待销售增长可持续性，有的人认为持续三个月，有的人认为持续两个季度，但是没有人敢说这种现有的住宅量的回升，或者说现有的日销售量维持在年底，大部分的城市没有人敢说这个话。

　　另外商业地产的回暖，目前看，商业地产回暖大概需要比较长的时间，也没有像住宅产业一样出现了销售的回升。

　　我们从上述的情况来看，目前的市场实际统计数据是什么，投资，一二月份房地产投资增长1%，比去年同期下降了30%，比去年前年大概下降了17.6%，比固定资产投资增速下降了25%，北京下降的更惨，大概下降了33%，广东下降了17.1%，深圳下降了20.05%，这些城市的下降可以明显的看到，投资意愿低迷，而且投资持续下降，一二月份增长1%，但是全年肯定是负增长。

　　去年9%GDP增长房地产投资占20%多，如果今年的房地产投资下降了，也就是在去年的9%的基础上减少1.8个点，如果这两个都变成负增长，GDP会减少4.5个点。

　　上海、江苏、浙江分别增长了4%、4.1%和1.7%，这三个地区的投资总额占全国已发生总额的36%，北京、广州、深圳也占1/3，所以我们第二月份的投资总额只增长了1%。

　　土地情况，目前土地的情况，从月份，六个大中型城市里面，投资比去年同期下降了18%，实际成交的情况更差，住宅成交67宗，减少了61%，从面积上说减少了74%，虽然有的企业还在买地，但是总体来说，土地推出的总量都在下降，土地流拍48宗，占40%，一二月份累计成交面积下降了84%，对去年而言，一月份的成交量是巨大的，北京去年11月份、12月份推出了大量的土地，缴款大部分集中在1、2月份，所以北京去年1、2月份总的土地收入240亿，今年只有18亿，这两者之间差的不知道多少倍了。

　　商品房的交易情况，一二月份销售5000多平米，比去年同期下降了0.3%，去年前年总的销售面积下降19%，和前年相比应该是巨大的回升，北京、深圳很多都回升了50%，去年我们的新房大概1.5万套左右，今年在18万套，销售的回升巨大的，但是不是所有的地区都出现了全面的回升，建设部统计一二月份比去年同期增长了6.1%，不知道这个差距是什么，而统计局公布的5131包括了办公和写字楼的。二手房我们也可以看到，交易量是回升，而且价格是稳定的，二手房北京和很多地区都出现了大量创历史记录的最高交易量的情况。

　　交易量上升了，是不是存量大幅度的下降了，去年的量是巨大的，也是98年同期以来的历史最高量，土地用的量也很大，待开笔的3.6亿公顷，这个量是巨大的，去年我们只有不到6亿的竣工量，如果今年维持在8-10亿的话，去年没有竣工的房子可以转移到今年了，有可能让今年的空置继续增加，即销售回暖也不少于2.5亿平米。

　　目前中国出台了十大产业政策，可以明显看到四个形象，一个是压缩落后产能，钢材生产达到7亿吨，如果增加投资达到8亿吨，而我们消耗只有4亿吨。同时要扩大产业集中度，把总的产能压缩的更低一点。

　　另一个提高科技附加值，另外向沿海的地区转移，大型的重型工业都有对外运输的问题，这十大产业之中，很多都是中西部向沿海地区转移，四川的三线厂大型设备加工，公路、桥梁没有办法运输了，就要把大部分的组装、零件搬到沿海地区了。

　　所以新一轮的沿海地区和中西部地区的差距又再次出现了。第五个是出口转内销，我认为房地产市场应该是最幸运的，因为房地产没有列入十大产业内，就没有出现以大吃小，以国有吃掉民营的现象，按照市场的角度出发，更适用于房地产的特殊性，房地产的不可移动性决定了很多的地区一定要靠当地的小发展商维持他的生产，不可能全部压缩落后产品和扩大市场占有率的方式实现房地产的市场化的。

　　当然了也会有兼并，其他的一些破产等等，或者相对集中的情况，但是它是用市场化方式完成，恰恰我们可以看到，房地产商没有进入十大产业是一种幸运，我们也认为可能还会有新的子弹，但是不知道什么时候打出来，我们也认为还会有新的政策调整，也不知道什么时候会用，但是倾向是取消所有的限制性政策，我们也看到，前面国家出台的，地方政府出台的政策，基本上2003年以来国家出台的政策都进行了修改，这些政策已经没有存在的必要性。

　　汽车作为非生活必需用品，国家给了巨大的的优惠，住房作为居民消费的必需品，为什么不能更多的税费减免吗？这一定是不合理的，所以我们认为，还会有类似的减免税费的政策，包括个人所得税等等。

　　高科技产业很多，在十大产业当中，都有对这些产业加大高科技含量的说法，房地产也有很多的高科技，但是我们目前节能减排的措施补贴非常少，比如说地热一平米贴28块钱，这种补贴是远远不足以让住宅市场健康的发展的，而且现在我们的高科技对成本的提高是巨大的，而没有一个媒体说高科技会产生节能减排的措施，包括美国、欧洲，类似这样的高科技产品都有相当一部分税费减免，在1998年以前，世界固定资产投资方向调节中也有一定的税收优惠，我们认为现在的情况下，应该更多的税费鼓励商品建筑更高性能的节能减排。

　　另外扩大投资与消费，目前银监会出台的新政策中，房地产的兼并收购、股权收购以大吃小都列入了政策的信贷优惠方面之内。

　　最后一个用明确保障范围的方式来限定保障性住房的供应对象。我们现在的保障性住房是混乱的概念，廉租房是保障性范畴，但是两限房等等都放在这个框架里面，我们希望不用这样的方法限制房价，而用廉租房保障房价，采取的方法正确的时候才有可能让市场稳定的发展，而目前看，未来的发展趋势还有待与观察，谢谢！