过去的2008年，国际金融危机成为不能忽略的主题。新浪乐居作为引导房地产行 业健康和谐发展的主流媒体和舆论先锋，于3月25日在北京富力万丽酒店隆重举行“逆势传奇——2009新浪 乐居创新峰会 ”。

　　以下为东亚银行中国副行长林志民博士演讲：

　　各位来宾，今天非常高兴在这里跟大家分析一下，作为外资银行，我们怎么看房地产，还有在银行之间我们做了一些个人消费贷款的发展是什么样的？

　　我首先讲讲，在房地产方面，银行我们只是一个提供融资的渠道，其实房地产的发展是怎么样，未来怎么样，我们可以说是门外汉，但是房地产对银行信贷风险方面，这个是非常重要的，所以从去年的上半年开始，房地产市场往下掉，尤其是今年上半年，第一季度也看到房地产市场经过半年的调整以后，也慢慢的回暖、复苏，在这方面，我们也想跟大家分享一下我们的看法。

　　从内地快速发展的房地产市场，我们可以看到供求方面房地产的情况是怎么样的，在这几年，大家也看到房地产的发展，比如说在图本方面，我们可以看到很多房地产占我们的GDP的量有多大。它的重要性不但影响民生，也直接影响我们国家宏观经济发展。尤其是2008年底开始，房地产投资慢慢的缩减，但是房地产占GDP的比例还在增长，已经超过了10%了，所以这个行业是我们不容忽视的行业。

　　虽然国家十大重担发展行业没有房地产，我今天讲房地产是十一，就是房地产行业是十加一的概念。

　　从个人消费和贷款，包括一般的个人贷款，也包括一些抵押贷款，这里面按揭贷款为主，2008年下半年，各界的贷款就在往下掉，从统计可以看到，从2003年不停的增长，2008年开始掉。个人社会贷款在房地产贷款方面占的比例比较重，尤其是去年的上半年，尤其是第四季度，基本上银行的反映，在按揭贷款方面，有往下掉的现象。

　　但是从今年的第一季度，我们看到，尤其是三月份，东亚银行方面也看到，按揭贷款的申请蛮多的，比二月份翻一番，这个东西说明，我们的房地产市场在慢慢的回暖。

　　我们也来看看四个最主要的城市，房地产供求关系，大家看到，我们分析了北京、上海、广州、深圳，供求方面在2007年之前，我们讲求大于供，所以大家看到，我们房产的价格不停的攀升，到了2008年，尤其是第一季度，尤其在深圳，他供大于求蛮多的，所以大家看到，深圳和广州在2008年的价格在下调，所以说供求是影响价格，也影响我们的银行业务很重要的一环。

　　房产销售的市场，我们预期2008年上半年有很多不同的救市的政策，在2009年，我自己感觉，在救市政策推出之后，有一个滞后的时间，通常是三到一个月，三月份我们看到有回暖的迹象，再有发展商本身很积极，真正需要购买房子的顾客，他们想抄底进入市场。

　　另外，我们对房产也是充满了信心，为什么呢？这几年大家看到，GDP都是双位数的增长，今年我们也看到，大家说保8，未来的居民的收入也会很稳步的增长的，所以在这方面，尤其在中国，家是很重要的，在每一个老百姓心中都要有一个家，在房子方面其他用的、买的少一点，但是房子还是在每一个老百姓心目中的第一位，如果价格慢慢的合理之后，市场需求一定是有的，尤其是上半年，由于很多政策方面滞后的原因，我们也看到慢慢的房产方面也会有很大的发展上去。

　　房地产发展是有周期性的，结果我们在国内的房地产发展时间，跟其他欧美国家都是相对比较广的，我们参照一下，比如说美国、日本、香港，他们的经济跟房产的周期接近，所以下一步我们中国他的周期是怎么样的？从美国的房地产市场可以看到在美国房产从蓬勃到衰退，再蓬勃，一般来说有18年的周期，从克林顿到布什，他们的时期都是发展比较快的，布什去年下台以后，经济就开始衰退，这是很重要的周期。

　　但是在这个周期里面，大概有多长时间在里面，比如说调整期有多长，通常我们说在美国18年里面7年往上走，美国房产的价格是跟供求和经济是完全一致的，所以我们会看到，当价格供大于求的时候，价格往下掉，现在我们看到，美国次贷的影响，房产的价格掉的很厉害，但是他们需要一段时间慢慢的恢复，所以美国市场里面需要比较长的时间才能慢慢的复苏起来。

　　在日本的房地产市场，他的周期相对来说比较短一点，通常来讲大概10个月，但是大家有没有留意到，前20年，日本的经济增长是跌跌升升的，尤其是1997年，亚洲金融风暴的影响，跌的很厉害，所以日本房地产的周期比较短，您要看到突然涨的很厉害，不可能，只能一部分，一部分一点一点的涨上去，如果碰到外围的因素，他也会跌回来。

　　香港的房地产市场，它的周期，它跟刚才讲的日本和美国还不一样，通常香港的房地产周期是7-8年，调整期是3年，所以在香港这方面，他一般来说，香港有一些中国人，一般消费者都说房产是一样的概念，如果他结婚第一个事情就是买房子，所以这个需求就很大。

　　同样香港是地少人多，对于供求，供方面是有限的，求方面是无限的，只不过现在看到我们在香港的房价为什么跌的这么厉害？跟什么有关系呢？其实不是供求的关系，完全是金融海啸的影响。因为在香港用家和投资者是一半一半的，投资者主导房价的升跌，投资者是集团式的投资，大部分的散户投资是什么呢？一些金融业的，在一些高收入行业的人，一些房产行业服务的人士。

　　一些金融海啸影响的比较多的就是那些人，现在如果大家有机会去香港，看到一般的平民百姓，你看看商场，一般市场消费也没有什么改变，现在影响的主要是一些中产阶级和富人阶级比较多。

　　在香港的房地产市场，只有价格到一定的程度会有一定的支撑点。从2007年掉下来，到2008年，我估计到今年上半年，房产还会慢慢的回稳往上的。

　　再看看我们个人的消费贷款，这个数字太小，我们这边也看到几个大城市，存在的比例跟房价的问题，如果站在银行角度，什么是合理的存在呢？银行就是存在风险，如果你要还款，本金加利息不超过50%，这个是合理的，50%就是你家里收入的50%，但是从图表可以看到这个数字，其实我们很多城市，包括北京、上海、深圳、广州这些大城市，他们现在在08年的比例，我们可以看到，一般的家庭，他的负担情况，如果在这样的情况下，我们看到一般的家庭很难负担这么高的价格，目前利息低了，房价也低了，所以在第一个季度，今年这个比率也上调了，我自己觉得在香港、跟国内有一点不一样的，香港都是很公开的，大有多少的收入，比如说他报税多少，都是很公开的，但是国内有不同的收入我们看不到，但是这里面就有一个问题，在国内负担存在的比例是比较高的，多少是合理的，大概是在65以下，应该是比较合理的。

　　再看看图表，我们房屋抵押贷款占GDP的比重，美国、英国、日本、香港，新加坡跟中国的情况，很明显，美国占54、英国56、为什么他们占这么多呢，这个是跟发展情况还有房地产的规模、一般的消费概念是有关系的。在美国，一般他们都很容易消费融资，很容易贷款，另外他是有超前消费的，都很喜欢利用银行的融资过他的生活，在中国我们占的比例很低，就有两个原因，一个就是一般的平民百姓，他们不太喜欢借钱，今天我们做的高价的放假比较多，中价的一般，低价的少一点。高价的房子是没有人去找银行借款的，一般的中国的概念，就是尽量少用银行的融资为主，所以我们说的点比较低。

　　另外在中国的房地产它占的比例还是少的，占我们GDP仅仅10%，为什么贷款占的比例也是这样少呢，也是这样原因。所以我说银行也好、房地产商也好，这里面有一些指标就是中国的未来是蛮好的，蛮大的。

　　在个人消费贷款的市场怎么看呢？其实在金融危机里面，银行是可以有很多不同的新的创新产品的，现在这个阶段金融危机扩充比较多，尤其是第二季度了，大家在按揭贷款方面，市场竞争蛮大的，在利润竞争，还款环节的竞争，造成了整个消费市场都在跃起来。

　　另外在信贷里面，房产的按揭贷款占了90%，在其他的贷款，无抵押贷款、消费贷款市场很大的，这些也是在消费贷款里面投资房地产方面很多的促进作用的。

　　另外在国内，现在个人的信用体系也慢慢的越来越完善，还有一般的个人，他对自己的诚信、信用方面越来越注重，所以在这个银行搞个人的消费贷款方面就越来越放心了，所以为什么这个市场，我看到，从2008年会下降一点，但是09年还会相对增长的。在系统里面，我们跟银行的个人信贷已经有1.4亿人次，这个概念里面，利用银行的信贷是很正常的。

　　房价慢慢的变成很合理了，房产商慢慢的调解它的促销，所以在这方面也鼓励很多人买房子，这个对房地产也有一定的促进作用。

　　金融危机下，我们银行能够做什么创新迎合市场需求呢？首先我们看看，如果是自住型的购房者，一般的消费人群都是25岁到35岁，一般都是刚结婚，没有小孩子，他们需要一个小房子，把一个小房子，换成一个大房子，购房的特征是很有目的的，不是说随便看看，而是想要一个房子，房源的追求方面，他们会找很多的咨询，像新浪乐居方面，他们也会从不同的角度分析。

　　投资者是怎么看的呢？市场里面永远都有投资者，有了投资者才可以搞活供求，投资在房产，很多人慢慢的觉得投资房产跟投资股票市场差异在哪？投资股票市场的人，我们面对的是A股，去年从6000多点跌到1000多，投资房地产，你可以摸得着，也可以通过你的房子抵押给银行，银行给你融资，另外大家也对房地产市场充满信心，虽然市场现在的价格不太好，但是再过一段时间，随着中国经济的增长还会回升的，所以在投资方面，房地产也是很主要的客户群。

　　银行为了赢得这些客户，我们现在看到不同的产品在银行里面出现，也适合不同的客户群，比如说双月供，很多的客户都在用，这些对我们会省很多的月供，以前我们的做法是一个月供一次，现在可以把一个月拆成两个，两个星期供一次，你付出的利息就会少一点，在这方面也适合很多有固定收入的客户。

　　另外一点气球贷，这个适合经济基础刚开始，没有很强，但是需要投小为大这种贷款的需求，点按揭，他有一定的资金，可以换取一些省利息的办法，还有一些银行推出了活利贷，这些方法适合这些顾客，他们有不同的存款，他的做法很简单，一个贷款开一个普通的储户，原来有一定的存款，他的贷款跟存款一比，再算利息，这些也是比较优惠的方法，也是适合不同的层次，不同阶层的人去享受的。另外很多时候我们把存款、贷款、帐目管理合在一起，造成了很多不同的，比如说循环的贷款，很多客户选择自由的还款、提款，另外利用存款、贷款的帐户比较，让客户可以临时的有一些空余的资金进来，减轻利息的负担。

　　渠道方面也需要改进，以前我们做贷款，都是靠客户来银行，聊聊我们提供的，但是现在随着网上银行的逐步的发展，很多时候我们用网上银行做，比较省力，另外告诉他们，你负担的情况怎么样，计算贷款额，我们准备提供这些贷款给他。

　　另外这些网上的合作是无穷无尽的，现在银行也在了解网上银行，包括企业、房产和中介，也是利用网络改中间的销售，所以在这方面，银行跟中介也可以有很多不同的合作，最终客户可以得到更好的服务，另外就是最主要的省钱。

　　总的来说，在银行个人消费融资方面，我们相信2009年一定会平稳的往上发展，而且房地产市场也直接影响个人消费贷款的发展，随着国家四万亿刺激经济政策出台，很多政策也不停的在市场里面发挥着作用，我估计上半年我们会看到房产的发展一定会平稳发展，还有在金融业方面，也随着经济的发展，我想下半年会更好，我自己对房地产业的发展今年是充满信心的。谢谢！