三大重点发展区域商品房新开工面积变化

资料来源：国家统计局、REICO数据库

　　2008年1-10月，四个直辖市中，北京市商品房新开工面积负增长，重庆市商品房新开工面积增幅下降，天津市和上海市商品房新开工面积增幅有所增加。

2008年1-10月40个重点城市中商品房新开工面积变化幅度最大的10个城市                                                      

　　各地区商品房需求快速回落

　　2008年，东中西地区商品房空置面积增幅增加。2008年9月底，东部地区商品房空置面积同比增加12.3%，中部地区商品房空置面积同比增加16.6%，西部地区商品房空置面积同比减少0.7%。相对而言，中部地区商品房空置面积增加最快。

资料来源：国家统计局、REICO数据库

　　2008年1-10月，东部、中部和西部地区商品房销售面积分别负增长21%、8.8%、13.7%，增幅分别减少50个百分点左右。

　　2008年1-9月，长三角、珠三角和环渤海地区商品房销售面积分别同比负增长30.55%、24.83%和5.11%，增幅分别减少66个、50个和22个百分点。其中，长三角地区商品房销售面积下降幅度最高。

　　2007年1-10月，北京、上海、广州和深圳商品房销售面积分别同比减少50%、40%、25%和42%。四十个重点城市中有10个城市商品房销售面积负增长程度超过40%，北京市商品房销售面积负增长程度最高。

　　2009年房地产市场形势预测

　　2008年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。经过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2009年房地产市场走势仍然与宏观经济和政策环境有着密切关联，房地产市场发展的不利因素是2009年宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台。

　　2009年宏观经济继续下行

　　2008年受调控政策和金融危机的影响，经济增长逐季回落，3季度GDP增幅降为9%，4季度GDP增长幅度还会进一步下降，全年估计在9%左右，比2007年11.9%的GDP增幅下降近3个百分点。

　　2009年预计宏观经济将继续下行，中央将GDP增长目标定为8%。2008年末的中央经济工作会议，明确提出“保增长”的政策目标，保持经济平稳较快发展成为2009年经济工作的首要任务。

　　从我国房价与宏观经济发展的历史关系看，当经济增长处于下行阶段，房价表现是下降或平稳。1998年亚洲金融危机时，商品住宅价格为下降，1999年则保持基本平稳，房屋销售价格指数1999年为100。总体看，1998年和1999年GDP增幅均降在8以下，房价则是稳中有降处于调整期。与本次市场衰退不同的背景是，1998年我国开始实行住房制度改革，经过10年的发展，我国房地产市场化程度已远远高于1998年，其对经济变化和政策变化的灵敏度也会有所提高。

　　已出台政策对房地产市场的影响

　　从居民购房能力来看，2007年居民住房可支付性指数由2006年的102下降为85，说明大部分居民住房支付能力不足。2008年9月以后，5年以上贷款利率由7.83%连续下降为5.94%，加上房贷利率实行0.7倍的优惠，居民住房支付能力有了较大幅度增加，仍以2007年的房价水平和居民收入水平计算，仅利率下降就可导致住房可支付性指数由85上升为104.5。可见，减息对恢复住房需求有较大的影响效果。

　　此外，10月以来出台的两次房地产救市政策，减免契税、营业税、印花税、土地增值税、城市房地产税等税费，其中90平方米以下住宅的税费优惠力度就可以达到3%，其五年以内住房转让5.5%的营业税予以减免，均在一定程度上降低了居民购房负担，提高了居民住房支付能力。

　　国务院131号文中指出，2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。2007年经济适用房竣工套数约为36万套，如果新增130万套经济适用房，则经济适用房的建设总量将为往年的3倍多，今后三年各年经济适用房竣工套数占商品住宅竣工套数的比例达到30%左右，而近三年来该比例一直在10%左右；经济适用房投资在商品住宅投资中的占比将由往年的5%提高到近20%。

　　短期内，经济适用房建设总量的大量增加必然会对普通住房市场产生一定的“挤出”效应。当前，房地产市场已经出现供大于求的状况，落实90/70政策中新建的大量中小户型住宅将陆续进入竣工状态，这种时候大量供给经济适用房，显然不利于这些普通住房的消化吸收，从而加剧房地产市场的调整幅度。即使加大经济适用房建设计划没有落实，也会形成相应预期，这种预期显然不利于扭转当前房地产市场的衰退态势。