现 状

　　原方法

　　人均住房面积低于57.38m2可申请“首套”优惠

　　2007年3月31日，东莞市统计局公布《2007年东莞市国民经济和社会发展统计公报》，明确“2007年末城市居民人均住房建筑面积57.38平方米”。今年7月中下旬，中国人民银行东莞市中心支行与东莞市房管局曾发布通知，“首套贷款房人均面积低于当地平均水平的，二套房贷款利率可按第一套算。” 按“第二套房贷”相关政策计算，东莞城区居民三口之家只要住房面积低于172平方米，再次购房仍可享受“首套”优惠。东莞市民可到房管局出具证明，就可以到银行进行首套房申请。

　　据了解，目前东莞各家商业银行对于二套房贷的界定标准基本一致，主要是两条：一是以家庭(配偶以及未成年子女)为单位，以人民银行征信查询为准；二是已利用银行贷款购买住房，无论是否结清，再次购买住房且贷款者。在第一条中，比如丈夫贷款购买第一套，那么以妻子名义再次贷款购房的，执行二套政策；异地已贷款购房，在本地再次贷款购房的，执行二套政策，这些都可以通过人民银行征信系统进行查询。

　　高田地产副总经理翁其怡介绍，目前东莞市民可以利用不超过东莞人均购房面积57.38平方米的方法来购房，如果人均面积不超过57.38平方米，就可以算第一套住房，翁其怡透露，“目前和我们合作的银行都已经明确了，可以通过这样的方法执行。”他建议市民可以多问一些银行，很多银行可以享受到这个优惠。

　　预测

　　房价不会出现上涨

　　上周东莞市商品房网上签约套数1025套，连续2个月东莞的日成交量都保持在100套以上。交易量的走高，既有政策的支持，也有开发商主动降价的配合。但国务院新政加大了对房地产商的放贷扶持，是否会刺激楼价上涨？

　　广东宏远集团房地产总经理钟振强表示，前一阶段银根收紧，个别开发商只有华山一条路，在低迷市场上进行降价甚至是跌破成本价销售。只有这样才能回笼资金，保证企业运作。国务院政策出台后，对这些企业无疑是一个重大利好，应该会把价格略微提升保证成本价。但对于东莞的大多数楼盘来说，现在的价格基本到底，因为要解决现金流难题，所以不大会出现涨价，仍然会以正常的价格面市。

　　开发商

　　观点1：

　　将刺激二次置业人群购房

　　“二次置业人群购房的欲望比较大。”深建地产营销总监刘燕妮认为，从目前东莞楼市情况来看，以二次置业以上户型为主的楼盘供应量比例还是挺高的，政策松绑对这些开发商有很大的好处，而且这些人群购买意愿也会有很大提高，目前楼市的价格已经触及底线了，也出现了一些投资客在买房，“在我们楼盘从上周的数据看到，有些客户提到了自住兼投资，二次房贷放松，会对这类人群刺激很大。”

　　观点2：

　　政府开始释放楼市投资通道

　　东莞中原地产研究部经理车德锐表示，“保增长”成为明年首要经济工作任务。面对国际经济危机，外需疲软，扩大内需成为保增长的主要经济增长方式。如何扩大内需，一方面是加大投资，另一方面是刺激消费。房地产业作为国民经济的支柱产业，由于上下游产业链比较长，涉及的相关行业众多，刺激住房消费成为扩大内需的重要力量。而自住需求是目前拉动住房消费的主力，政策出台首先是针对首次置业的自住需求，其次是针对二次置业中的改善需求，这两种都是自住需求；而从这次二手房转让环节减免营业税来看，个人认为已经释放出拉动住房投资需求的意味。