抗跌软标准1 自住需求

　　自住是一个楼盘保持良好居住品质的重要保证。在新浪等三家网络调查中，“自住人群多”位居抗跌软性标准第一，有25.35%的网友选择。自住人群多更便于物业管理和社区建设，更易创造良好的小区居住环境和价值。投资者多或者出租房较多的项目，小区的后期管理和建设都存在一定难度，当市场出现价格波动或者下降的时候，投资者更容易抛售房源，这就有可能拉低整个社区的品质和价格。

　　专家解读

　　居住是房子的基本属性

　　●牟增彬，北京易居房地产研究所副所长

　　住宅作为不动产除了具有投资理财功能外，更重要的是在于他的原始居住功能的基本属性，无论价格涨到哪里或跌成什么样，它的基本属性无法改变，而业主入住后的居住质量和居住文化是不受价格涨跌的标准所影响的；抗跌更准确地说是针对它的投资或投机功能，尤其投机行为对价格涨跌最为敏感；因此，上述调查数据应该是市场真实的表现。

　　进入2008年以来，从易居统计的数据来看，调控等的作用对自住需求产生的作用要小得多，而对投资需求产生的作用则更大。

　　自住者能营造好的社区氛围

　　●肖志刚(肖志刚博客|肖志刚新闻)，北京永同昌集团营销总监

　　一个项目的自住品质是其项目自身价值的体现。虽然房地产项目也兼具投资属性，但从传统的房地产项目的价格变化来看，投资比例多的项目很难有一个良好的居住环境(别墅产品除外)。而自住购房者能够对整个小区形成良好的认知感情，并且积极参与到小区环境的建设中来，形成良好的小区居住氛围。

　　西边某小区业主在收房时，发现小区建设中存在不足，一部分业主希望赶快收房然后装修入住，另一部分则是要求开发商将其不足部分修补完毕后收房。后来才知道，那些要求赶快收房的业主大多是投资者，他们一方面是要收房后快速出租，另一方面就是他们害怕其他业主维权导致其不好出手。由此来看，自住者多更容易保证小区的居住品质。

　　同时，投资者对价格波动更为明显，北京南部某项目一期来自浙江的投资者较多，当房价出现波动的时候，这个小区的楼盘挂牌出让的数量就骤然增多，使得该项目二手房价格很难保持在一个稳定的状态。

　　案例佐证

　　世茂奥临 良好居住环境吸引自住群

　　世茂奥临是一个位于亚奥核心区域的高档住宅，该项目由于具有良好的居住环境和社区配套，尤其是紧邻奥运森林公园，成为该区域内自住人群购买较多的社区。

　　去年底今年初，北京高档住宅出现了销售放缓的局面，但来自北京房地产交易管理网的数据显示，世茂奥临在销售淡季一直处于热销局面。业内将其热销归结于该项目所处的区域位置及住宅品质好。

　　但有一个不能忽视的因素就是该项目购买者以自住人群为主，来自世茂奥临项目提供的数据显示，该项目的自住人群是该区域内高档住宅中最多的。购买者多数是二次以上置业，但大多选择在世茂奥临居住。在今年的北京销售和房价波动过程中，世茂奥临的销售价格甚至出现了一个上升过程。

　　“大家都舍不得卖，经常会有人问我们房子卖不卖，而且还说给高价钱。”一位世茂奥临业主告诉记者，他身边有几个朋友还让他帮助在该小区内购买二手房，但目前还没有找到合适的。据记者了解，目前该项目的二手房交易不是很多，但交易价格则是该区域内最高的。

　　推荐楼盘

　　项目：星河湾

　　售价：34000元/平米

　　推荐理由：朝阳北路高品质楼盘的代表，早已征服了很多购房者。

　　项目：御园 (论坛 像册 视频1 视频2)

　　售价：1500万-6000万元/套

　　推荐理由：地理位置佳，周边环境有优势。

　　项目：盘古大观 (论坛 像册 样板间 视频)

　　售价：65000元/平米

　　推荐理由：与鸟巢水立方一路之隔，地理位置绝佳。

　　本报记者 张学冬(张学冬博客|张学冬新闻)