2008北京居住板块乐居指数测评体系

　　随着经济和社会的发展，城市化进程不断加快，人们对生活方式、生活品质和生活环境的要求也日渐提高。对于日常生活，人们通常有所谓“衣、食、住、行”之说，这里“住行”之所以放在“衣食” 的后面，很大一部分原因在于后者在人们的需求上更为基本——如果不能解决温饱问题，人们可能会冻死饿死，也就谈不上什么“住行”了。但是在“衣食”所针对的基本的温饱问题解决了之后，从逻辑上来看，“住”很大程度上决定了“衣、食、行”的性质、内容和特色。此外，居住与人的发展有着异常紧密的联系，“安居乐业”——安居才能乐业，安居才能将更多的精力集中在学业和事业上——很好地表明了这一点。

　　“乐居”概念是一个以较高物质条件为基础的概念，它讲究人性，突出个性，追求发展，寓意和谐。乐居指数研究的宗旨，在于通过深入切实的研究，尽量达到准确而全面的理解，以促进居住地与居住者的全面发展和可持续发展。

　　“2008北京居住板块乐居指数”课题组是由新浪房产和中国人民大学社会学系专家通力合作而建立的，目的在于对北京市22个板块(分别为：朝阳青年路、两广大街、百子湾区域、CBD区域、西直门区域、亦庄区域、玉泉路区域、金融街区域、万柳区域、公主坟区域、三元桥区域、望京区域、燕莎区域、亚北区域、上地区域、中关村区域、丽泽商圈、花乡板块、大兴黄村、方庄马家堡、百旺山区域、燕郊区域)的乐居指数进行研究，从而建立一整套具体、全面、有指导意义的指数系统。

　　该项研究的调查活动将历时两个来月，共组织了近60名调查员在北京市22个板块的数百个街道和乡镇抽样框中随机抽取了110个点，然后在这110个点的基础上，随机抽取小区进行入户调查，目标收集有效问卷3000余份。

　　本项研究成果相信对北京市市民的“乐居指数”概念、对房地产商的项目开发、对政府政策的制定和实施，都能提供量化的数据把握和科学的理论参考，进而对整个城市社会的和谐居住、良性互动、科学发展产生一定的推进作用。

　　一、乐居指数研究意义

　　(一)有利于引领市民生活的时尚潮流

　　所谓“市民生活的时尚潮流”主要是指人们在“衣食住行”等领域，从观念、内涵、方式、环境等多个角度看，构成了一种具有内在认同，大家共同看齐，“心向往之”的方向和标准。只要这种寓意着新的方向和标准的时尚是建立在实际调查研究的基础之上，是能够很好地迎合人们的偏好和应对人们的需求的，在采取了恰当的措施和手段之后，时尚潮流是可以被构建和引领的。

　　(二)有利于房地产的市场细分与合作

　　毫无疑问，目前越来越多具有战略眼光的房地产商们自觉地克服了行业初期粗放式发展的盲目性，在发展的进程中越来越讲求针对性和集约性，与此同时，它们的开放性和专业化也日渐增强。他们想着投资和建设出“乐居”的房地产项目，超越单纯的提供住房的观念，优化资金对居住主题的投入，将投资的重点集中于更具市场潜力的居住产品包括多方面居住环境的研究、开发和建设上，迎合老百姓的需要和时代、社会发展的要求，避免资源浪费。要实现上述这一切，行业内部的多方合作、良性互动必不可少，而乐居指数的研究也能够为此打造比较坚实的基础。

　　(三)有利于推进良性的城镇社区规划与建设

　　乐居指数研究由于很大一部分内容反映的是居民的意愿与偏好，与人们的生活息息相关，所以该指数的提出，能够很好地为政府城镇社区规划与建设的政策制定和实施提供量化的数据平台和科学的理论参考。

　　二、乐居指数的范畴与性质

　　(一)指数的概念界定与研究状况

　　指数研究是社会测量的一种重要手段，长期的指数研究可以构成一种预测体系，非常有利于评估多方面的社会状况和把握未来的社会趋势。

　　乐居指数研究则是试图通过数字来表现居民居住状况总体性的丰富内涵，它具有具体性、计量性、时间性、综合性。

　　乐居指数研究中，非常重要的两项内容是权重和指标。

　　指数一般而言也可以看作是一种复合指标，它包含一些单项的指标，这些单项的指标应该是既有一定的相关性，又不是完全关联在一起的。在复合指标中，各单项指标所处的地位和所起的作用是不一样的，有的指标地位重要，对复合指标的贡献大，有的则不重要，作用小；有的指标有正向的作用，有的则是负向的。这意味着在计算具有综合性的指数值的时候，非常有必要运用加权的方法。而关于权重，主要有两种：一种是专家权重，一种是大众权重。专家权重指的是根据专家们或者政治家、高级官员、政府领导人的意见设立权重；所谓大众权重则是根据公众的意见来确立权重。当然，我们也可以将这两种权重结合起来，共同构筑权重。

　　指数有相对指数和绝对指数之分。相对指数指的是给定以某一个地方或领域为参照标准(比如说赋值为100)，看所欲考察的对象(另一些类似的地方或领域)是高于这个标准还是低于这个标准，相差是多少。而绝对指数，则是指以理想的状态为参照(由此可见绝对指数仍然具有相对性)，根据各种评分标准，看所欲考察的对象能够获得多高的分值。

　　(二)北京居住板块乐居指数的内涵

　　我们可以将乐居指数的内涵界定如下：所谓乐居指数指的是从居住理想化的目标和价值出发，对具体板块的相对位置或基本状况做出正确的评价，通过经验研究而给出的量的数据。同所有其他的指数一样，它具有综合性、时间性、计量性等性质，由一定数量的指标和相应的权重所构成，并有相对和绝对之分。

　　(三)北京居住板块乐居指数的性质与特点

　　北京居住板块乐居指数具有中观性、可控性、可参与性等特点。

　　所谓中观性主要指的是：虽然乐居指数会涉及整个城市宏观的经济政治文化等宏观方面，甚至涉及小区硬软件设备的一些丰富的细节性微观问题，但是它最重要的着眼点还是在板块这个中观层面上。中观层面主要包括交通、教育、资讯、购物、餐饮、娱乐、健身、医疗、安全这么几个因子，每个因子都分为当前状况与发展潜力，当前状况中又包括了客观指标与主观指标，即满意度指标。

　　可控性主要是指这一指数是可以通过针对板块建设的人为努力来操作和改变的，当指数中涉及板块的某一指标状况不好的时候，相关部门可以积极投入，来建设和改善相关软硬件环境，从而控制整个指数的高低。

　　可参与性则是说，在指数中观性、可控性的基础之上，各个板块的居民们能够更强烈地意识到自己的公共责任感，以此为基础，通过宣传教育可以调动市民的积极性，从我做起，积极参与，共同美化我们的家园。

　　三、研究北京居住板块乐居指数的方法

　　(一)通过文献研究形成指数指标化的思路

　　课题组在设计问卷之前，通过文献研究、参考专家意见，以实现对城镇宜居指数的指标化。这个过程中参考的文献计有：《北京城市总体规划》、《商务周刊》与零点研究咨询集团关于宜居城市的调查、北京大学社会学系对生活方式的全国调查、国务院发展研究中心社会发展研究部和中国人民大学“全国综合社会调查”、《社会指标理论研究》等。

　　课题组在问卷设计之前有意识地对将要形成的乐居指数进行了如下三个方面的初步理论把握。

　　一是将乐居指数首先分为乐居宏观环境指标系统、中观环境指标系统和微观环境指标系统三方面，它们与相应的权重共同构成总体的乐居指数。宏观环境指标系统主要是就整个城市而言，中观环境指标系统涉及的是社区层面的一些情况，微观环境指标系统则较多涉及个人生活时空的层面。由于研究项目指向的是板块，我们更强调中观环境指标系统的挖掘工作。

　　二是将宏观环境指标系统、中观环境指标系统和微观环境指标系统等拆分成细项，然后贯彻到具体的问题中去。通过被调查人员就自己居住生活的感受对这些问题的回答，测试人们对这些细项的评价，获取相应的数值作为形成对应指数的基数值。

　　三是通过设计一些多选题，调查人们居住观念中各个细项的重要性程度，进而取得各个细项在相应指数形成中的贡献率，由此构筑指标权重。各个级别的指数就是通过基数值和相应权重相乘加总计算来取得。

　　值得一提的是，可能不同的人(比如说不同的年龄、性别和教育程度的人)会对我们设计的子指标有不同的态度，我们也可以加以分析将其反映出来，进而让报告更具说服力和更有使用价值。

　　(二)设计调查问卷将指标操作化，尝试获取指标评分与权重

　　为了避免设计的解释变量(也就是子指标)不足而带来的严重信息丢失问题，问卷设计过程中，我们对可能影响乐居问题的每一个子指标，都从各个侧面设计了多个问题。

　　关于这些问题如何组合成一个指标，我们可以将相关问题调查结果取平均值来实现，从而形成一个由指标和其相应样本构成的数据矩阵。若有n个待评价的样本点 ，且有p个指标变量，则样本矩阵可以表示为如下n*p维矩阵：

　　在进行标准化处理前，首先将逆指标(越小越好的指标称为逆指标)转化为正指标x’=1/x，然后对于样本矩阵 做如下标准化变换 ，原始矩阵变为

　　利用指标准重要性获得对于各个指标不同的加权量 ，将标准化后的数据转化为带有主观重要性评价的数据矩阵W。

　　在明确了宜居指数的指标系统以及这些指标系统对应的权重后，我们就可以直接算出一般性的指数了。不过，在此之前为了简化，我们还是非常有必要利用因子分析来缩减指标数量，在明确了指标数量的基础之上，再分配权重，最后计算出一般性的城镇宜居指数。

　　用q个潜在的因子f来概括由p个原始变量的信息，可以将数据矩阵W可以表达因子载荷矩阵A与因子得分矩阵F的乘积：

　　求解因子载荷矩阵需要计算标准化的p个指标的协方差矩阵相关系数矩阵，

　　其中计算相关矩阵R的特征值和特征向量，分别记为 和u1, u2, u1,…up

　　根据累计贡献率的要求 ，取前m个特征根对应的特征向量写出因子载荷矩阵：

　　乐居指数将在各个具有相关性的指标之中抽取出了因子，每个因子都从指标中抽取了一定的成分，考察每一类指标群的满意度评价，以及相应的权重，由此可以以较为简单的方式形成北京市居住板块乐居指数，成为北京市居住板块乐居指数的总体标准。

　　(三)调查的具体实施

　　四、块乐居指数调查报告

　　(一)板块现有状况分析及未来发展规划分析

　　(二)板块各项指标的满意度分析

　　(二)结合个案分析板块房地产发展状况分析