链家地产：奥运年60万以下二手房置业指导(表)

　　随着近两年房价快速上涨，普通消费者对于中低总价的二手房需求不断攀升；特别是60万以下的中低价位的小户型；由于总价低、持有成本低、多分布在新兴区域、投资回报高，因此这类小户型非常受置业者的欢迎。在奥运年开局之时，“链家地产”市场研发中心将60万以下的中低价位二手房分布区域、房源特点、未来走势进行了梳理，希望能为普通消费者提供置业帮助。

　　60万以下二手房集中通州、顺义、大兴、朝青四大区域

　　据“链家地产”统计资料分析，1月上半月，60万以下的中低价位房源集中分布在通州、顺义、大兴、朝青四大区域；其比例分别占到60万以下房源的21.1%、11.9%、6.9%、6.1%；其余区域要么以中高总价房源为主，比如四环内的大部分区域；要么单价虽低，但房源比较少，比如回龙观、密云。“链家地产”市场研发中心认为，这四大区域都是近几年商品房项目集中放量的区域，房价相对较低。从地理位置来看，6成左右的中低总价房源都分布在五环外，主要为2000年后的次新房；而五环内的房源则非常分散，主要以2000年以前的已购公房为主。以下为四个房源放量及成交都比较集中的具体区域。

　　第一，通州梨园。通州区域房源充足，热点区域众多，如梨园、北苑、果园、乔庄等；其中60万元以下的房产又以梨园区域居多。据“链家地产”统计资料分析，当前梨园二手房均价在9000-9500元/平米左右。二手房挂牌量中，60万元以下二手房的比例为31%；成交中的比例为42.4%。梨园区域由于次新房集中，高档社区相对较多；由于位于城铁周边，近几年梨园区域房价一路上涨，未来轨道交通仍将成为区域房产有力的助推器。另外，在北京市规划中，通州区域将极大的改善各项配套设施，完善城市功能，减少对市区的依赖程度，形成独立、综合性的新城；从这一点来看，梨园区域房产市场潜力仍有待挖掘。

　　第二，顺义区域；据“链家地产”统计资料分析，当前顺义区域二手房价基本上在5500-8000元/平米之间；顺义区中心位置的胜利、光明、石园、仁合等区域，价格在6000-7000元/平米，而顺义南侧的后沙裕、天竺等区域，由于临近空港区，而且次新房较多，房价相对较高，房价基本在6500-7500元/平米；二手房挂牌量中，60万元以下的二手房将近一半，比例为47.3%；成交量中的比例为55.6%。从北京市规划来看，顺义区域要重点铺设地铁15号线、市郊铁路S6线及S3线、轻轨L1线、机场轻轨等轨道交通网络；发展临空产业、物流业、制造业等产业；因此未来顺义区域房产发展空间是非常大的。

　　第三，大兴黄村。据“链家地产”统计资料分析，大兴黄村区域二手房存量充裕，当前的均价为8000-8500元/平米左右；挂牌量中，60万元以下的二手房占比例为35.2%；成交量中的比例为39.4%。黄村区域位于五环边上，临近京开高速，出行非常便利，是西南五环的房产桥头堡；另外，大兴区政府也位于黄村，相应的周边配套较为成熟。北京未来四大基地之一的生物工程与医药产业基地设在黄村，使得大批生物制药的高科技企业入驻该区域，在经济获得快速发展的同时，也为区域房产市场带来了强劲的购买力；因此可以预见黄村区域二手房需求将呈不断上升的趋势。

　　第四，朝青定福庄、管庄区域；据“链家地产”统计资料分析，目前管庄、定福庄区域存量房以二手商品房为主；房价在9000-10000元/平米。挂牌量中，60万以下的二手房的比例为33.7%；成交量中的比例为41.6%。定福庄、管庄这两个区域是东部次中心区域，连接着CBD和通州；由于定福庄、管庄区域本身存量房较为充足，加上去年常营乡大体量限价房的注入，因此，区域各项配套有望加快成熟步伐；普通消费者将会更加关注这两个区域，这对于价格的推动是最为有力的。

　　60万以下二手房购房者以首次置业者、部分投资者为主

　　60万以下的二手房具有成交周期短、供需比例高等特点；据“链家地产”统计资料分析，当前二手房市场的供需比在1：3左右，而60万以下二手房的供需比在1：5以上。由于供需比例失衡，其成交周期往往比较短，大户型的成交周期则一般需要一个月左右；而小户型一般挂牌10天左右即可售出，朝向、楼层好的2-3天就可售出。正是由于总价低，户型面积小、投资回报率高，因此购买60万以下二手房的消费者主要以首次置业者以及部分投资者为主；首次置业者中又以工薪阶层、刚结婚的年轻人居多。这部分消费者资金实力有限，总价成为置业的主要考察因素；同时由于未来收入呈现增长趋势，购买一套低总价的二手房也是为了梯级置业进行过渡。

　　“9070”及保障性政策深入实施将使60万以下房源持续增加

　　由于60万以下低总价房源所具有的价格优势以及供需比例失衡，因此，“链家地产”市场研发中心认为，今年这类房源仍将是成交热点，交易前景看好；同时，“9070”及保障性住房政策深入实施将使60万以下房源持续增加。

　　首先，从当前的房产市场结构来看，虽然一手房市场仍以大户型供应为主，但平均面积有下降趋势；截至1月15日，根据北京市交易管理网数据，可售期房住宅为70815套，平均面积为138平米；而去年同期的平均面积为144平米；新房供应面积呈现下降趋势，这应该得益以“9070”政策的稳步实施；90平米以下小户型持续增加，特别是住宅郊区化使得大量小户型在郊区等新兴区域出现，户型小、单价低对于拉低房屋总价起到了一定作用。

　　其次，保障性住房及两限房供应有望持续增加，这类房产主要是低总价的小户型。北京市规定新建经济适用房平均面积为60平米左右，加上售价低，总价几乎都在60万以下；而限价房平均面积控制在80平米以下，2007年先后推出的五批限价地，其售价为4800-7300不等；其总价几乎也在60万以下；如果未来限价房的售价也与已推出的相近；那么按照两个一千万政策，从2007年起的三年内，北京将建设的2000万平米经济适用房和限价房，大部分都在60万以下；这也会推动60万以下房源的放量。

　　购买60万以下二手房的“两要”、“两不要”

　　由于当前房价高企，60万以下的小户型非常抢手，使得许多消费者对于小户型产生了一定的盲目性；认为只要是小户型就都可以出手；其实不然，“链家地产”市场研发中心认为，购买小户型还要注意“两要”、“两不要”。

　　首先，“两要”是指要购买交通便利，特别是轨道交通沿线的小户型；要购买中心城区的小户型。由于购买小户型的消费者主要是比较年轻的首次置业者，为了不耽误工作，在购房时应该选择交通便利的区域；未来在进行梯级置业时，这样的小户型也容易出售。而部分长线投资者则可选择中心城区的小户型，便于出租，租价收益也相对较高；同时未来增加的小户型主要集中在郊区的新兴区域，中心城区地段较好的小户型，其稀缺性会比现在更明显，投资价值值得投资者关注。

　　其次，“两不要”是指尽量不要购买大户型畅销社区的小户型；尽量不要购买小户型社区中楼层、朝向不好的小户型。一般来说，大户型畅销的社区往往是高端消费者集中的高档楼盘，这些楼盘的单价都比较高，在相同总价的情况下，其使用面积相对较小，一方面影响生活品质，另一方面未来梯级置业出售时出售周期可能比较长，毕竟这些社区所面向的客户一般是具有较强经济实力并已成家，主要需求为大户型。另外，以小户型为主的社区中，由于房源比较充裕，楼层、朝向不好的小户型不利于出租、出售；这一点消费者也要注意。(来源：链家地产)