房贷新政满月 北京上海等地楼市市场检验报告

　　房贷新政满月市场检验报告市场先生是一位脾气暴躁的朋友，他经常会有疯狂的表现。但任何一项经济政策的实施，市场先生永远是最后的检验者。

　　过去的一个月，整个房地产市场笼罩在“房贷新政”所带来的观望和迟疑气氛中。在房贷新政实施满月之际，《中国房地产报》组织北京、上海、重庆、深圳和南京的记者，就新政出台一个月来对市场造成的影响及前景进行了调查。

　　不得不承认，在一个传统的销售旺季，市场的交易状况并没有达到相应的热度，除北京外4座城市的交易量有所下降。

　　但另一方面，价格的拐点并没有如期出现，依旧延续着上升曲线，尽管短期斜率会有所降低。

　　有超过三分之一的受访者持观望的态度，表示暂时疏远市场先生，但是供求关系紧张局面并没有得到扭转。商人们认为只是交易周期在延长，买家还是那些买家。

　　这是继2005年七部委联手调控后，市场的又一次短期休整。但是上一次在不到半年后，市场又开始了报复性的上涨。而今天我们会面临怎样的结局。这是起跳前的下蹲，还是过弯后的转向？

　　市场检验的北京样本

    本报记者 刘瑞婷

　　见习记者 潘建 关星

　　实习记者 李娟 邓利纯 李慧

　　北京报道

　　10月的最后一周，《中国房地产报》记者现场采访了北京市东南西北四个方位13个新盘、20余家房地产经纪店铺和近30位意向购房者。从成交数字看，无论同比还是环比，今年10月前三周的交易量并没有减少。市场并非想象中冷清，量与价都维持上涨趋势。

　　购房心态改变了么

　　2007年10月24日，北京市东北方向四环和五环之间的新楼盘丽都东镇 (论坛 像册 户型 视频1 视频2)售楼处，某私企的部门经理正在售楼处犹豫。

　　刘先生2005年在北京朝阳区管庄买了一套90平方米左右的两居室，现在手头宽裕些，打算再买一套房子做投资或者以后自住。但是因为超过第二套房首付比例提高一成，利率也要提高，“再等等看”，刘先生说。

　　但不是所有人都能等，住在60平方米一居室的张先生显然不能等了。张先生准备一两年内要孩子，显然父母来带孩子总需要住处。张准备以小换大，买一套100平方米左右的两居室。“需求在这儿呢，不可能不买，如果先把小的卖掉再买新的，到新房入住至少有一年半的工期，我们住哪？” 张先生说。

　　“只能想办法规避。”张说。但是张先生拒绝透露他的规避方式。

　　“首付比例提高对客户购买需求影响不大，毕竟现在房价涨得更快。”北京丽都东镇置业顾问王先生说。据王先生介绍，作为主力户型是140~160平方米的项目，丽都东镇面对的购买者大多都是二次置业，自住需求占60% ~70%。

　　在接受《中国房地产报》采访的13个新盘均表示，新房销售情况受新政影响甚微。

　　根据12名意向购房者的采访统计，有7名受访者认为新政对自己没有影响或影响不大，其他5名受访者则因此延后了购房期限。

　　我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景晖介绍，二手房市场的投资性购房比例只有10%，贷款购房比例为74%，按银行公布的数据显示，其中二次置业者占30%。除部分经济能力较强者不受新政影响外，新政对二手房市场的影响人群比例在15%左右。

　　价格体系是否松劲

　　位于北京北 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3)四环和五环之间的保利香槟花园刚好在新政出台的第二天开盘，均价17000元/平方米，到10月20日二次开盘时均价已经是19500元/平方米。到目前为止，一居已经全部销售完，110平方米的三居只剩2套(2层和20层)，138平方米的高低层都还有剩余。

　　由于最近两年来北京市场一直处于供不应求的局面，房价的涨幅远远超过首付和利率调整所增加的成本，新政颁布以来对市场销售的影响几乎是微乎其微。

　　A-Z TOWN置业顾问张先生表示，现在房价每月上涨近10%，政策导致客户多交的钱与涨幅相差不大。

　　张先生说：“买三四套房的客户照样买，买六七套的客户会受影响，他们在银行也是根本贷不到款的。退房的有几个，属于正常现象，不是因为首付比例和利率提高。”

　　根据北京市房地产交易管理网的数据，10月份的前三周，北京市新房成交量为12657套，较9月份前三周的10158套增长24%；同比2006年10月份前三周成交10954套，增长15.6%。

　　二手房方面，根据“我爱我家”的统计，一个月来交易量并没有显著波动，只是前来咨询的客户增多了，同时，房源量也出现了一成左右的增加。

　　另据“链家地产”统计数字显示，房贷新政至今半个多月的时间，选择“一步到位”式购房的自住型消费者比例上涨了20.1%，其中大部分计划购买120平方米以上的大户型。

　　供求关系是否扭转

　　被称为房贷新政的央行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对市场最重要的影响是将“第二套房”的首付从三成提高到四成，利率执行同等利率的1.1倍。

　　从政策目标看，主要是针对已有住房的投资者，通过提高其资金成本和调节金融杠杆来压缩投资性需求，同时也减少了市场的资金供应总量。

　　但是新政从颁布的第一天，就陷入“第二套房”界定标准的纠扯之中，这甚至是政策制定者所始料未及的。因为“第二套房”界定差异，对于投资性需求的打击大大弱化，而基于房价上涨的单向预期，也冲抵了资金成本的提高。

　　基于大多数银行界定第二套房采用以个人是否贷款买第二套房，最重要的规避方式是用夫妻另一方的名义贷款。另外一些中介机构还向购房者推出了各种规避方式，一些中介甚至和银行联系通过无抵押创业贷款来弥补客户因首付提高一成造成的资金缺口。

　　世华水岸 (论坛 像册 户型)的客服人员在遇到部分客户咨询“第二套房”政策的时候，会建议购房者以家庭其他成员名义贷款购买。该项目按揭贷款银行分别为北京商业银行、兴业银行、广东发展银行、交通银行，与四大行相比，以上银行在政策执行上尺度要宽松一些。

　　兴业银行信贷部的负责人介绍，在房贷新政出台之前，信贷部如果发现当事人名下已经有三笔房款或三笔以上，一般情况都不予办理。新政出台后，据兴业银行信贷记录显示，部分“第二套住房”的置业者迫于首付和准备金率上调的压力放弃了购买。

　　华夏银行个人信贷处郑副处长表示，政策正式出台后，从各个分行反映的情况来看，业务量有所减少，相关的具体数据要到月底才能统计出来。

　　“链家地产”市场研发中心分析认为，一是目前市场的需求仍然旺盛，客户需求并没有受到实质性的影响；二是部分客户选择暂时观望，使得客户量涨幅趋缓，这说明部分客户在新政后选择观望，而这种观望态度将会延长部分交易的成交周期。

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