上海第二套房认定标准未定 底线松紧尚存争论

　　本报记者 刘笑一 上海报道

　　针对9月底央行、银监会联合下发的“359号文”的要求，记者10月11日从沪上各大银行了解到，这一房贷新政出台后，各银行已迅即有所动作。

　　记者从光大银行和招商银行获悉，这两家银行已经停办购买第二套住房的固定利率房贷。招商银行有关人士证实，该行对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，暂停办理固定利率个人住房贷款业务。

　　中外银行态度迥异

　　光大银行上海分行人士告诉记者，虽然尚未收到总行关于第二套房贷款新政的细则性文件，但已经接到“停办第二套房固定利率贷款”的通知。“按照这一通知，我们已对利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的客户暂停办理固定利率个人住房贷款业务。”

　　不过，汇丰、渣打、东亚和花旗等外资银行的第二套房房贷标准基本未变，部分外资行仍可以最高贷到7成。

　　花旗银行房贷专员透露，该行对于第二套房房贷暂无细则调整，客户仍可以申请7成贷款，但按照以往惯例，第二套房不能享受利率优惠。而渣打银行也表示，“房龄较短，金额较高的第二套房仍能贷到7成。”

　　21世纪不动产金融服务中心总监苏晓江认为，由于目前相关细则尚未出台，外资银行对于第一套或第二套房的界定可能不会像中资银行那样严格，对外资银行来说，只要客户有足够的还款能力，仍可提供最优惠的贷款。但如果央行、银监会要求其抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，也必须遵循。

　　认定标准成争议焦点

　　目前业内人士聚焦的重点，仍在关于“第二套房”如何界定上，对于这一关键问题，沪上银行却仍在观望中。

　　一些银行人士称，“房贷实施细则仍在制订中，在10月15日前公布。”

　　但在明确的界定出炉之前，深发展等沪上部分银行已经暂停了“难界定”房贷申请，声称在房贷新政的实施细则公布前，一些“难界定”的新申请房贷只能暂时不能受理。

　　“这次房贷新政相当于一次最严厉的调控。央行、银监会意图很明显，即希望银行收紧信贷，给楼市降温。”工行上海分行个贷部的一位负责人表示，“对第二套房该如何界定，将直接关系新政的效果。”

　　记者了解到，沪上银行对“二套住房”的理解，究竟以家庭还是个人划分存在不同看法。

　　大部分银行倾向以个人为单位来认定房产套数，但有的银行执行较严格。中国银行上海分行有人士透露，该行可能规定凡是在征信系统中能查到有过房贷记录的，无论是否结清贷款，只要再次贷款，都视作购买第二套房。如果夫妻双方其中一人已贷款买房，不管是不是婚前财产，都会被认定为第二套以上住房。

　　一位上海某银行个贷业务部人士透露，操作“底线”标准可能是：即便客户在央行征信系统有过贷款记录，但只要贷款已还清，再贷仍视作首套房产。同时为满足客户二次置业需求，对家庭的改善型居住需求，不以家庭为单位计算套数。

　　征信系统确定信贷资信　　

　　“客户资信是银行在房贷审核中的重要标准，对于以前贷过款但都结清的客户，至少表明经济实力是比较强的”，在这位人士看来，“如果银行单纯从防范风险角度看，这部分申请可以放行。”

　　但是，大多数业内人士认为，从央行副行长苏宁近日在上海对第二套房“银行认定应以央行征信系统的信用报告为基础，只要有房贷记录的都应算数”的认定讲话来解读，央行更倾向于只要有贷款记录的，再申请贷款都应算做“二套房”贷款。依此他们猜测如果监管部门再出“细则”，标准可能趋严。

　　同时，沪上银行都强调了一点：对于房贷新政中要求的，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%这一方面，在制定实施细则时会加以认真执行。根据个贷审核的通常做法，首先会通过央行征信系统了解个人的信用状况。

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