不支持Flash

蓝筹地产评论：房贷首付是否提至40%

http://bj.house.sina.com.cn 2007年09月24日10:47 《蓝筹地产评论》

　　近一段时间，市场风传房贷首付将提至40%甚至50%，各类地产中介更以此来加速成交的速度，据说，这一政策快则近几个月最晚明年年初开始实施。市场同时提供了政策出台的类似信号，部分银行已开始收紧房贷。

　　上海银行业近日已不约而同提高了两套以上住房贷款的申请门槛，目前沪上银行首套房房贷首付比例基本为30%，但对于客户申请第二套住房按揭贷款，部分银行执行首付40%的规定；据报道，深圳一些银行已将按揭贷款首付比例提高至四成，部分银行已全面停止办理二手房按揭贷款。

　　由来

　　据披露，这一政策主要来自中国银监会主席刘明康的一次内部会议上的讲话，这也是他继去年5月提出提高首付比例之后又一次表态，表示希望商业银行提高首付，一是为控制商业银行的信贷规模，另外目前一些地区房价上涨得十分厉害。

　　业内人士分析，政策明显有两个目的，首先可以控制信贷规模，降低金融风险，但目前，控制风险又包括提高贷款人违约成本、降低二手房评估价格等多种手段，同时个人房贷本身依然是银行最优质的业源之一，所以如果提高首付，更大的意义还在于通过金融方式调控楼市，在其他调控受阻的情况下，通过金融杠杆更为直接地干预需求。因此，这项政策一旦出台，势必对市场需求结构带来重大影响，带动房屋租赁、二手房、一手房三个市场层次性发展。

　　此消息若属实，则是自2006年6月1日商业银行住房贷款首付比例限定为“最低不得低于30%”之后，购房首付的再次调高。

　　对于楼市而言，这不啻一枚炸弹。“如果这个政策再出台，就更买不起房了。”北京某公司职员袁小姐说。

　　北京SOHO中国公司董事长兼联席总裁潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)对媒体称，在控制房价上，提高房贷首付比例要比提高银行贷款利率作用更大。他认为，提高个人按揭贷款首付比例，等于抬高银行的放贷门槛，将有效遏制银行放贷冲动，也能将非理性需求人群挡在商品房交易市场门外。

　　沉重的政策背景

　　银监会的考虑是基于市场风险的防御。

　　2007年上半年可谓中国经济的“膨胀之春”。流动性过剩问题凸现，股市过热，投资快马加鞭，CPI指数连续数月超过警戒线。与这些问题相比，房价的上涨无论是在分量上还是在影响上似乎都略逊一筹。

　　从中国CPI(消费者物价指数)分析，今年上半年上涨到了3.2%，6月份上涨到了4.4%，7月份上涨到了5.6%。

　　伴随消费者物价指数大幅上扬是房价脱缰野马式的上涨。

　　7月23日，国家发改委、国家统计局公布全国70个大中城市6月份房价统计数据，70个大中城市房价平均涨幅为7.1%，其中北海新建商品房同比上涨15.5%，深圳同比上涨13.9%，南京上涨11.3%，北京同比上涨10%。房地产价格上涨之势已经从一线城市向二线城市扩展，而且已然形成席卷全国之势。

　　在北京，7月份共计50个商品住宅开盘，整体开盘均价达到了12156元/平方米。中大恒基(中大恒基博客|中大恒基新闻)不动产营销市场研究中心的报告也显示，从今年上半年开盘均价来看，北京住宅开盘整体均价为11352元/平方米，同比居然上涨41.5%。

　　8月8日，央行发布的二季度中国货币政策执行报告也指出：今年以来，中国住房需求持续旺盛，虽然房地产开发投资加快增长，但供需关系仍趋紧张，房地产价格又出现了加快上涨势头，部分城市价格涨幅依然较高。报告指出，深圳、北京等城市上涨较快。深圳已连续17个月同比涨幅超过10%；北京已连续14个月同比涨幅超过8%。

　　楼市高温，引发了整个中国经济的高温。“不论是加息还是提高首付，目的都是解决流动性过剩问题。流动性过剩造成通货膨胀，对中国经济发展极为不利。”华高莱斯副总经理公衍奎表示。

　　政策的出台理论上可以解决流动性过剩问题。国务院国资委经济研究中心研究员赵晓(赵晓博客|赵晓新闻)认为，如果银行提高房贷的首付比例，意图恰在控制资本流动性所能创造出的产值。“如果提高门槛，同样是300万元的事，至少需要200万元做支撑，那么需求会被抑制，市场过热也将得到缓解。从这个角度看，这是一种较为可取的方式。”

　　双刃剑

　　“房贷首付提高至40%未必会达到预期效果。”公衍奎表示，真正有实力炒房的人并不会此受到什么影响，而自住性为目的的购房者则不得不放弃或者延期购房梦想。对于高涨的房价，这一政策的出台也未必能起到多大效果。

　　“只能让买不起房的，更买不起；投资买房的，有了更大的市场空间。”某房产开发商说，“现在越是买高档房、投资买房的人，首付比例越高；越是买不起房、急需住房的人，首付比例越低。”

　　对于市场，地产商也毫不担心。“一套房子后面有很多人排队购买。原来熟人找到我，总是问能不能给便宜一点，现在没有讨价还价的，都是问能不能给留一套。”

　　“如果从控制银行本身风险考虑，银行是不是自身就应该加强监管。”公衍奎说。

　　业内人士普遍认为，首付比例提高，不宜搞“一刀切”。提高第二套房或者大户型、别墅等高档住宅的首付比例和贷款利率非常必要，但是居民自住购房的首付比例，不宜定得太高。

　　赵晓建议进行“有层次的金融调控”。“对于那些首次置业，而且是购买90平方米以下面积普通住宅的普通收入者，银行不但不要提高首付，相反还应当适当降低首付，或者由国家提供一部分金融补贴来帮助他们购房。”同时，还可以把工作进行得更细一些，比如通过计算家庭人均居住面积来分配这种金融优惠。而对于购买大户型、高档住宅的消费者以及购买多套住宅的投资客，则可对他们实行提高首付比例甚至不提供贷款的政策。

　　背景分析；

　　全国银行同步收紧房贷

　　上海多套房按揭贷款收紧

　　近日，上海多家商业银行均否认将上调个人房贷首付比例至40%～50%，但有消息称，上海银行业近日已不约而同提高了两套以上住房贷款的申请门槛，但目前没有明确迹象表明房贷首付比例将提高，部分外资行也表示不会提高房贷首付比例。

　　北京银监局要求审慎发放房贷

　　北京银监局近日要求辖内银行业机构紧密追踪国家对房地产市场的调整政策，审慎发放房地产开发贷款和个人住房贷款。

　　银监局上述监管要求包括：严禁向“四证”不齐全和自有资金不足35%的项目发放任何形式的贷款，严禁以流动资金科目发放房地产开发贷款，严禁向主体结构未封顶和乡产权项目发放个人住房贷款，严禁违反首付款比例规定发放个人住房贷款。

　　深圳购多套房首付必须提高

　　工行、深圳发展银行、光大银行等金融机构的人士明确表示，部分深圳银行近期收缩了个人房贷放款，主要措施包括对购多套房的提高首付，对申请人资质要求明显从严，对二手房评估价进行下调等方面。

　　光大银行深圳分行有关人士表示，自本月初开始，该行对包括个人房贷在内的综合消费贷款加强了控制，个人房贷按揭成数为七成，年数最多10年。同一业主每增加一套按揭房，首付须提高5%，即第二套按揭房首付为三成五，第三套房首付为四成，依此类推。

　　　点击进入本刊更多内容：（《蓝筹地产评论》）

房产热点