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三板斧突破融资瓶颈 金地格局四年初定http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月16日16:24 21世纪经济报道
 点击查看更多房产新闻图片 本报记者 徐广蓉 三亚报道 相隔4年，2007年的7月7日，凌克又一次登上了博鳌·21世纪房地产论坛的主讲台。 4年前的此时，恰逢121文件出台不久，二百多家参会的发展商中，来自深圳的仅六七家，而发言嘉宾中，只有金地集团(600383.SH)董事长凌克是代表深圳而来，当时演讲的题目是：新资金源在哪里？ 4年后，凌克仍然讲金融、讲融资，但心情已经完全不同。 “我四年前参加博鳌·21世纪房地产论坛的时候，大家讨论的问题还是扩张，很多人问我：你们从一个区域城市深圳到全国发展，你们能够保证成功吗？你们的一些公司开始往全国挤，第二次‘北伐’能够成功吗？今天，大家的质疑已经很少了，在全国十几个城市都有我们的项目。”在接受本报记者专访的时候，凌克感慨到，“现在超过500亿市值的地产公司只有两三家，超过300亿市值的只有七八家，未来五年内，一些公司的市值会超过1000亿，这意味着地产业格局将会发生重大变化。” 三板斧突破融资瓶颈 本次论坛上，凌克演讲的题目是房地产业金融时代的到来，凌克强调，地产公司一定要争取上市。 “地产是资金密集型产业，上市能够在很大程度上解决资金短缺问题，因此，上市是很多房地产公司解决的首要问题，但现在仍然有许多地产公司没有取得上市资格，导致这些公司资金链条比较紧张。”凌克举例说，现在土地拍卖市场上，有实力举牌的非上市公司已经越来越少，以后将会更难看到他们与融资能力强大的上市公司同台竞标。 “今天还有很多没有上市的公司与已经上市的公司在同一个市场上竞争，还有一些非上市公司在其区域市场表现不错。但是再过五年，中国前20名地产商将会垄断10%到20%的市场，那些小公司将没有办法与这20家公司竞争。” 目前国内A股平均静态市盈率已经达到了40倍左右，凌克认为，对于要通过上市融资的地产公司来说，去A股上市的机会比去H股更好，融资的规模会更大。但是，在目前A股上市资源稀缺的情况下，地产公司上市的难度更大，据悉，目前排队等待IPO的地产公司已经有十几家。“这是监管层需要解决的问题。” 上市是房地产公司搭建融资平台的一种方式，凌克认为，发公司债是解决房地产企业融资的另一种方式，但由于后者需要经过国家发改委批准，难度系数也不小，至今尚未有一家房地产企业成功发债。 凌克认为，由于地产公司的生产周期很长，债务结构要求非常合理。目前上市的地产公司的债务比例都很高，平均达70%到80%，“这么高的负债率，如果短期债的比例非常高，企业的财务风险就会非常大。如果长短债比例合理，则能够在很大程度降低风险。债务比例应按市场情况而定，市场好的时候可以把负债率控制在70%到80%，市场不好的时候应该把负债比例降到30%。债券市场允许发行年限较长的公司债，可以结合地产开发周期长的特点，灵活调节地产公司的负债比例”。 第三个融资渠道是寻求合作，大型项目资金往往可以通过这种方式解决。 如果寻求国外资金的合作，虽然国家没有明令禁止，但因为要经过商务部和外管局的“两堂会审”，审批过程较长。 “有的项目有时候会吸引到巨额投资，比如一个几十平方公里的一级土地开发项目，可能会吸引一些银行、保险基金加入；一些二级开发的大项目也可以吸引重量级的合作资金。比如如果投资一个50亿元的项目，肯定可以吸引一些战略投资者加入，这在美国是非常常见的。”凌克举例，在美国的一级土地开发有两种，一种是把土地卖给开发公司，另一种是卖给摩根士丹利这样的金融机构，金融机构再花三年或者四年时间进行整理规划和保值，然后以半成品售出。目前，国内已经出现了一级土地的投资开发，同时也会有一级和二级联合起来的开发项目，开发过程中的很多基础建设可以引入开发银行的投资。 “国家规定有限合伙企业6月份合法化，意味着人民币私募基金将诞生，这些基金有的可以直接投资房地产。”凌克显然对金融机构的多样化非常感兴趣。 以个人名义担保的股权性质的私募基金，为地产融资找到了一个新渠道。凌克认为，这种在国外非常成熟的金融机构，在国内也将表现活跃，但是，私募基金并不能够成为地产融资的主流渠道。 金地未来 金地在北京开发的“金地国际”今年年底就可以竣工，项目包括20多万平方米的住宅，15万平方米的商业建筑。 凌克表示，到目前为止金地集团还是专业的住宅开发商，但是这并不妨碍金地集团跨入其他细分市场领域，如商业地产、工业地产等。 现在中国多数发展商把房子建好或者还没有建好就想卖掉，凌克认为，这不是最好的发展策略，金地打算“养大了再卖”。他举例，金地国际项目商业部分将首先进行出租管理，当租金回报到一定的时候后再卖掉。 凌克算了一笔账：“如果早期零散卖掉整栋楼只能销售30亿，如果出租管理后再卖可能就是50个亿。所以我们一开始投资这栋楼的时候就没有考虑零散卖，我相信这个项目是国际、国内基金都非常看好的物业。在中国，写字楼一般都是分层卖掉，能够整栋卖的房子是很少的。” 凌克相信中国的商业发展会造就专业的商业地产商。同时，拥有二十多年经验的国际基金如美国、中国台湾和新加坡的基金，也将会进入到中国商业地产开发领域，与这些专业国际级别的开发商合作，能够扩宽国内住宅开发商的开发领域。 美国商业地产项目基本上都是商业开发公司在做。中国产业基金法即将出台，房地产投资信托基金(REITS)将会首次登陆国内A股，商业地产可以作为房地产信托基金上市，这些会成为商业开发商的保障。 7月11日，万科发布公告，将与新加坡“凯德商用”展开非排他性战略合作，共同开发项目。凌克透露，金地也会与这样的专业商业地产公司进行战略合作。 在凌克看来，“未来的五年，中国还会出现工业REITS，我们现在拿的工业地也可以做成REITS。中国是一个大工厂，今后工业和物流对工业地产的拉动会非常大。我们拿的地便宜，回报率将相当高，例如今年商业地产每平方米租金只有20元/天，五年以后一天可以收50元，这是一个极大的机会。” 对于土地增值税等税收增加对公司经营的影响，凌克表示并不担忧，“去年年底的时候预期增值税是两三个亿，已经全额预提。中国的经济发展比较好，城市化速度比较快，中产阶级的成长也很快，对房地产的需求旺盛。”他唯一担心的是“资产价格被快速推高”所带来的风险。 更多精彩内容请点击：地产圈 地产人物主页 地产直播间 嘉宾聊天
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