董藩：房地产宏观调控不复杂 应坚持增加供应量

　　本报记者 贾海峰 三亚报道

　　怎样才能控制房价快速上涨？增加房屋供应量，还是要压缩房地产投资规模，减少供应量？

　　“我个人认为，房地产宏观调控并不是个复杂的问题，就像医治一场小感冒，只要用对了药，是能药到病除的。”7月8日，建设部专家委员会委员、北京师范大学房地产研究中心主任董藩(董藩博客|董藩新闻)接受记者采访时表示，如果房地产宏观调控措施继续坚持压投资、压需求、压信贷的“三压”政策，房价还会继续上涨。房地产宏观调控政策应坚持适当引导需求的同时，以增加供应量为主。

　　房屋供应量是否过剩？

　　有关专家曾指出，由于国内房地产投资需求旺盛，造成了房屋供不应求，房地产市场长期处于卖方市场，定价权一直在开发商手中，因此造成了全国大部分城市房价一直处于快速上涨的态势。另一种说法则认为，房地产投资需求无限扩大了购房需求，从而使房地产市场一方面存在房价快速上涨，而另一方面又存在巨大房屋供应过剩的局面。

　　房屋空置率一直是“过剩论”的主要支持依据。来自国家统计局的数据表明，2006年全国房屋空置面积1.2亿平方米，占新开发房屋总量的20%以上。

　　为摸清房屋空置问题的真实情况，2007年初，国家统计局曾组织了对全国5000家重点房地产企业的普查。普查结果表明，截至2006年底，全国5000家重点房地产开发企业商品住宅空置面积为2242万平方米，占全部房地产开发企业商品住宅空置面积的28.5%。

　　2006年末，重点房地产开发企业普通住房、经济适用住房、高档公寓和其他商品住宅空置面积分别为1012万平方米、128万平方米、261万平方米和841万平方米，占重点房地产企业商品住宅空置面积的比重分别为45.1%、5.7%、11.6%和37.6%。

　　普通住宅空置面积所占比重最高。分户型观察，在重点房地产开发企业商品住宅空置面积中，户型面积在80平方米以下的商品住宅空置面积为230万平方米；80—100平方米的商品住宅空置面积为415.6万平方米；100—120平方米的商品住宅空置面积为509.8万平方米；120平方米以上的商品住宅空置面积为1086.4万平方米。户型面积超过100平方米的商品住宅空置面积所占比重最大，达到了71%。其中，户型面积在100—120平方米的商品住宅空置面积所占比重为23%；户型面积在120平方米以上的商品住宅空置面积所占比重为48%。而中小户型商品住宅空置面积所占比重相对较低。

　　“不能说来自统计部门的数据有错，但前提是我们弄错了空置面积的含义。”董藩说，空置面积在统计上本来的含义是开发商手中竣工验收后即将上市的面积和正在流通的面积，但几乎全社会都把它当作了“卖不掉的面积”、“市场消化不了的面积”、“过剩的面积”。其实，按照科学公式计算的空置率我们只相当于香港的三四分之一甚至七、八分之一，现在的空置面积也就是即将上市或正在卖的面积约有1.2亿平方米，放到660个城市以及下属的4万个自然镇和行政镇，平均每个城市及其下属的60多个镇只有1600多套房子可卖，只相当于一个中档楼盘。

　　董藩表示，如果房屋空置率高，说明房屋不好卖，但实际上北京现在楼房开盘即抢购一空，不少开发商只好晚上偷着卖。

　　“投资性需求也是刚性需求。”董藩认为，法律规定内的消费者购房投资行为应被允许，同时应严格控制职业炒房等投机房地产的行为。当前房价持续上涨的主要原因就是房地产市场存在严重的供不应求现象，如果有关部门不加大土地供应和房屋建设速度，房价快速上涨的问题将难以解决。

　　董藩指出，今年2月份以来，调控政策已肯定了增加供给的思路，在市场秩序整顿工作中也提出了增加中低收入家庭保障性住房的要求，而且各地政府都在积极地去做廉租房等保障性住房的建设工作。

　　提高容积率增加供应量

　　董藩认为，逐步加大房屋供应需求是控制房价的最好工具。增加房屋市场供应首先是要增加廉租房等保障性住房的供应量，以保障中低收入家庭住房需求为主。

　　市场的供应重点还是要增加普通住宅建设用地的供应量，在这一方面，国土部门要加大供地速度，在保证耕地保护的情况下，以旧城改造等方法多供应土地。

　　由于土地资源的稀缺性，提高项目住宅的容积率是未来增加住宅供应的最好选择。

　　董藩向记者透露，建设主管部门正在考虑提高容积率这一方法来扩大市场的房屋供应面积。

　　实际上，扩大容积率这一办法已经在部分城市开始施行。观察北京市7月份新放楼盘可以发现，新取得预售资格的几个楼盘的容积率都有了较大幅度的提升。以前北京市普通住宅的楼盘容积率在1-4之内，多数高密度小区的容积率都在3-4之间。而7月份北京市新取得预售证的几个楼盘容积率普遍上调到了5以上。

　　“香港房屋的容积率都在10以上。”董藩表示，内地房屋建设容积率提高还有一定的空间。另外，有关部门还可以考虑对低密度住宅征收物业税等方法来鼓励高密度住宅的开发。

　　董藩认为，增加市场供应量的另一个有效办法就是要启动租赁市场，降低租赁市场税负，盘活租赁市场，引导一部分买房需求转向租房。

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组图：俄罗斯城市建筑 组图：德国建筑单体

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