房地产的宏观调控

　　刚才这几位给大家介绍了中国房地产投资管理的一些问题，今天我们台上5位专家里面有来自华生总裁李生他对投资房地产方面做一些交流:

　　李：今天的专题是地产和管理的问题，我今天这几天听了很多专家讲的还有一些企业的精英，从宏观上面到微观讲的都非常精彩，我在这里想发表一个意见，发表一个看法，宏观调控。

　　在宏观调控这个中央政策来看，我个人感觉他的主观愿望是非常好的，但是中央这个调控的政策在实施的过程中间没有一个很好把握住运用什么工具，运用什么样的手段来调整红色经济，来调整房地产的价格问题，这是一个失控的问题，反而在调控的过程中间出现了相反的结果，针对这一点我想发表一点个人的意见。

　　众所周知在房地产价格方面主要是两大因素在控制它一个是供求关系，第二个是成本，我们知道供需关系很多老总一直讲，在讲的过程中不是全面自由的开放的来市场化的话，在紧缩供需关系的过程中间，房产的价格供应越来越少，需求拉动它的时候，价格只会往高走，成本方面，如果土地价格一直上涨，又没有别的方法在土地供应在少的情况下，不可以得到更多供给的时候，土地的价格越来越多，房地产商为了保护他们的利益，所有的陈本都会被消费者买单，有没有好的手段可以解决这些问题，答案是有的。

　　第一个手段我们从宏观调控的角度讲，过去大家都知道，如果发生通货膨胀的时候，实际上我们讲房地产是价格指数当中最大的一块，在价格往上涨的过程中间，也就是通胀的一种表现，央行可以制定抬高利息，当按揭利息增高的时候，如果从4%，涨到8恩%的时候能够买得起50万元一套的房子在同样的按揭年月当中只能买38万元的房子，还有一种是土地供应的时候，在中国有一个很奇特的现象，当你买房子时候你有房产证而没有土地证在不含土地的情况下，土地是70年的使用权，可是我们的土地在拍卖的时候，任何一届政府当把土地卖出来的时候，是一次性把70年的使用的权利几个一次性收到手中，各界政府卖的价格也不一样，没有连续性的价格，试想一下70年土地的出让金的价格，不是通过一次性的支付而是把它延续到70年来支付，大家试想一下这个成本一下子怎么降下来，当土地成本一旦降下来的时候，开发商的成本降下来的时候，受益的人真正的消费者，消费者可以得到很大的利益，下一个财政就是政府的财政，因为持续的地产税的出现，用70年或者是多少年，这样的情况来征收的时候，每一个政府的财政年度的预算有很大一块都可以不断的收到，反过来在批评社会说有很多开发商囤积了大量的房产，在自己炒自己，而不卖，我下面有一个公司我们自己开发有40多套别墅，我们这别墅是2005年开的，当时在大连的金石滩的外面，那个时候价格是6万，我们后来做一个决策说我们不卖了，到了2006年就涨到1万多亿元，董事会又开了一个会说不卖到了2007年现在是2万多，我开了一个楼盘，我压了两年，价格翻了两翻在，在这样情况下，我只需要做一个项目收益就远远超过我当年卖出的四个项目还要多，鼓励了地产商在看到房屋啊价格涨的时候，鼓励他们积压房子，控制房子，控制放量而使得市场价格更高往上走，他们会有更大的利润空间。什么办法可以解决呢，地产税，国外的房子一盖好就有房产证，从那个时候开始交税，不管是温州炒房团，还是地产商如果他们是恶意的控制房源，第一个成本就是他们每年要交地产税，当他们交地产税的时候，这个现金流就使得很多企业不能承担这个现金流，他们必须卖出部分房子或者是全部的房子来解决这个问题，所以当有地产税的诞生就能解决很多的问题。

　　当然这一个工具不可能完成这些这个问题，但是如果只运用行政的手段，出台什么文件，多少部委联合一个文件，来制约或者管理一个是市场化的体系的话，只会越做越乱，就是说灭灭火的时候，不能端起一盆灭火的东西你认为灭末了，但是你浇上去的时候，不仅没有灭末反而火大。

　　所以第一需要时间，第二是要采用更好的方法来解决这个问题和矛盾。

　　主持人：我们接下来的时间是希望在座的来宾对今天上午几位嘉宾的发言进行提问。

　　提问：我想问一下赵博士你刚才讲国家土地八个城市兴建的CBD，但是大家都知道可能国家只批准这八个城市，但是真正有这种冲动想建此CBD的城市不在少数，你作为着怎么压制这种城市的欲望，因为现在碰到很多城市想建CBD但是最终可不可以成功还是拭目以待的。

　　赵云伟：提到这个问题牵连多政策的层面，我们国家是按照法律规定的强制执行的，总体规划审批权是在50万人口以上城市是在国务院，基本上咱们了解的CBD的城市全部是50万人口以上的，现在目前全部由将近30个城市，我们还渠道了解到，以前提的叫做国际化大都市，在各级的政府工作报告里面也提到有247个，也就是说实际上更多的城市已经把它当成一种口号，所以中央再这方面主要把关是在审批上面，严格控制城市用地的比例，比如说你要提到城市中心区部分是可以按照城市中心区的规模来建的，但是城市规模是由中央控制的，不是由城市本身来规定的，也就是说在中心区的部分建多少的商业面积这个数实际上建设部有具体的规定来建设的，但是没有控制的，就是说你建完了商业贷给谁，商业用地到底是做什么的，所以谈到CBD最重要的一个事情是政府能够通过CB的建设带动城市中心区的发展，或者有的城市把CBD外迁，比如说巴黎，通过外迁来使城市进一步获得土地资源，这个做法在城市达不到一定的规模和实力的话这也是很可怕的事情，可以简单的想一下，如果一个废气荒凉的别墅区是可以接受的，但是一个荒凉的CBD是灾难性的，对所有的城市来说都是这样的。

　　提问：我来自新疆的开发企业，问张博士一个问题，刚才到REITS我们中小房企的开发商在项目做融资的时候，经常非常困惑，我们融资通道很少，大企业是选择上市，REITS在我们中小企业来讲运用的机会非常少，因为REITS是中国和资本市场的一个融资的通道，我刚才看到顺驰在国际上面接轨了，我前一段时间听说人们对REITS的呼吁也比较高，我想让张博士谈一下中国的REITS什么时候可以出现。

　　最早的时候从05年12月份香港邮REIT开始，当时中国的国内地产商都有这个想法，比如说大连万达，就是国内做商业地产出身的，包括北京的首创等等很多企业，香港的REITS05年和06年中期的时候，当时交易不活跃，投资者对这个不是很熟悉，所以当时中国地产商就停了，当香港这个转好的时候，中国上市企业，政策的闸门关掉了，06年171号建设出台，并不是一定要限制中国内地企业到香港去发型REITS这个一刀切的方式有点不好了，据我们近期和中国一些监管部门的接触，包括昨天摩根那时董事也说了中国证监会很可能在今年年底或者明年年初在中国A股市场发型REITS我们预计很可能在08年年底之前，可能会有这样的机会。

　　另外一点我想说的是中小企业如何做发型REITS的机会，有的企业是满足发型这个的规模，但是资金没有，所以一定要把关系理顺，政策闸门一开就可以了，你持有的物业可能并不满足REITS发型的初始条所以要进行资本的整合，引入一些私募的资金，多持有物业，这样的话可以满足政策的限制，这样到时候开放的时候可以提前做好准备，特别是是在做大规模的基础上面。谢谢。

　　R是房地产投资基金，但是实际上他的功能很像股票上市，实际上是上市公开募集，所以他的条件和其他的上市也相近，但是又和其他上市股票不同的是，他的固定收益的，你收益要取90恩或者85恩%以上的要分红，有一个固定收益的要求，这个地方又债权，所以是介于债权和股权融资的证券，但是更多的是公开募集的，所以他又是上市的东西，所以你刚才说的小企业能不能像大企业一样上市，REITS本身也是上市，刚才张先生提到你一定要做到一定的量，产生现金流才可以做这个。

　　提问：今天是地产投资管理研讨会也是我们非常关注的资金、土地和人力，再大的企业也没有不缺钱，都是希望不断的发展，我想说的是今天我们更多的关注都是一些大企业的融资，但在中国我是来自东北地区的，有很多二三线城市里面有很多企业不是不符合R发型的条件，同时R发型也需要时间，对于这些中小企业，还有规模大的企业但是没有实现资源的整合，有一些比较好的项目，也需要去融资，面对这种方式的话，有什么比较好的方法，或者是一种办法，除了REITS这种方法不可以的话，能不能考虑其他的方面。

　　王谦：我们通过私募崛起，因为我刚才提到我们是利用境外资金的，他们要去二三线城市必须要提出来，所以正好我们提供这个，他把钱交给我们，可以通过私募资金的形式来进行在项目层面上的融资或者合作。

　　主持人：关键看项目是不是具备投资价值，只有具备投资价值，不管是在一所城市还是二线城市，都可以，现在总体私募很大。

　　王谦：我们现在的经验是缺好项目不缺钱，因为每一个私募基金投资的时候有一定不得要求，就是要有满足企业的投资项目。

　　提问：我想问你下刚才听您讲土地税的问题，我是不是这么理解，你的意思是说让政府把一次新的收取70年土地出让金分在一定实现内或者20年30年按土地税折寿，我觉得这样的话一定不能对开发商现金流造成很大的影响力，因为一次性交是和分几十年交是不好的。

　　李莆生：从宏观的角度来说，如果没有持续的地产税，如果是一次性的交完了以后，从宏观调控价格上来来说，我们现在是没有办法调控价格的，现在要解决的第一个问题就是把土地的成本降下来，让每一个政府有后面的财政预算的来源，是一个持续性，而不是间断性的，是要解决这两个比较大的问题，第三个问就是你刚才提到的问题，如果产生了地产税有没有可以让地产商不是恶意的把房子控制到手里，我们自己下面的二级公司，我们有几十套别墅，当时是6000多块钱，我们现在压着不放，一年以后到了一万多，又压了一年到了两万多，从房子盖完了以后检验各个的时候，这个时候按照其他比较成熟的发达国家的方式，就产生税收了，而且这个税收是根据房产价值一定的百分比收取的，不跟咱们增值税一样的，就是说你使用了这快递，房子在本地是一个资产的时候，你必须要交地产税，地产税涵盖什么东西呢，就涵盖了整个政府给你提供的所有的像污水处理、自来水上水、电力、交通、医疗、图书、学校这个费用，这里边涵盖了，这个税收如果我刚才举的例子，我的开发商压着这个房子，这两年的时候只有一个投资成本，而没有地产税，举一个简单的例子，在纽约近郊一套80万美金的房子，每年的地产税大概是1万8千左右，在这种情况下，我们哪里很多别墅，如果要交这样的税的话，作为地产商一定要考虑我从哪里拿那么多现金出来，今年我要压一年，明年还要再交一年，从客观上就使得从不交地产税没有成本到我有成本，有很高的现金外流的成本来囤积这个房子，除了投资成本以外还有地产税的成本，也就使得温州炒房团恶意的炒作价格的炒房团不是长线投资的，去买一套房子或者买五套房子的时候，他在考虑我这个房子卖不掉租不掉的时候，我每年承担地产税是多少，这是他要承担的，所以必须要考虑的。

　　还有一个地产税可以分多钟种类，就是说当只有一套房子的时候，是长期居住的时候，交百分之百的地产税的时候，当你有第二套房子的时候，就出现了150%，第三套交200%的税率，也就使得这种恶意炒房的性质，现象就会大大的减少，使得这些人我去恶意的炒房值不值得了。

　　主持人：现在我们有请我们的李会长做一个总结性的发言。

　　李农合：这个会议目前我看到国内一些论坛来讲，应该是比较有档次和水平的，组织也比较严谨的，解决了企业的一些实际问题，刚才又一位先生提出来的想法，其实我们世界华人投资有一个基金，我们自己的基金也是在香港注册30个亿的，我是出席总裁，过去我们不是做房地产的，但是现在由于中国经济发生了一个较大的变化，做生意往往就是模仿，这个时候玩这个，明天就可以玩那个未来可能以收购股权，购买公司的这种性质会做类似的投资，与此同时，我们差不多在12月份，与澳大利亚分会要在悉尼组织一个风险投资基金会的领导人峰会，在这个峰会上面，我有一个设想，这个设想也就是说跟诸位有一点探究了，我可能约请你们做房地产的企业都加入到我们这个基金来，我们成立一个共同基金，谁需要解决问题的时候，谁要资金的时候，我们资金就给你了，当然你要作为一个发起人之一，作为国际化的共同基金，我祝大会圆满成功谢谢主持人。

　　主持人：今天我们这一场中国房地产投资管理研讨会就到此结束，在今天这个研讨会里面，我们讨论了宏观了，也讨论了微观了，既看到全球的，也看到了二三线城市的，我相信今天的这个聚会会给大家留下无限想象的空间和很多的欣慰，我们也让三亚这么一个灿烂的阳光和蔚蓝的大海再加上今天非常开心的论坛给大家留下长远美好的印象，谢谢大家，谢谢各位嘉宾。

组图：俄罗斯城市建筑 组图：德国建筑单体

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