2007博鳌论坛：中国房地产投资管理研讨会

   时间：2007年7月8号

　　主持人：这里是新中国房地产投资管理研讨会，我是这个会的会议住叫王世渝(王世渝博客|王世渝新闻)，首先我谨代表主办方向前来参会的各位来宾各位朋友表示最诚挚的欢迎，今天的这个房地产投资管理研讨会，我们邀请了在房地产投资管理非常有创新和借鉴意义的一些机构的代表，来给大家一起进行交流，这些问题目前在中国都还处于刚刚开始或者说还许多这么一个阶段，所以我相信我们今天的各位专家，各位机构的代表们，给大家的这些交流能够给大家带来非常宝贵的收获，也必将有利于促进推动中国房地产事业中国房地产的金融事业方面得到健康发展，我也相信会对我们在座来宾不管你是开发商也好，传播媒体也好，我相信都慧聪今天的论坛里面得到你想要得到的东西，首先请允许我介绍我们今天来要给我们讨论的几位嘉宾，第一位是上海中凯房地产开发管理有限公司执行董事兼总裁王谦先生。第二位是世界华人工商商会总会长李农合先生，第三位是来自日本的企业，日本的投资银行瑞金亨通副总经理张明先生，第四位是中国城市规划协会副秘书长赵云伟先生，第五位是化成投资有限公司总裁李蒲生先生，因为前面的会议延长的时间，我们抓紧时间，演讲人请控制时间。我们以热烈的掌声欢迎这些嘉宾。

　　首先有请王谦先生做主题演讲。

　　王谦：各位来宾中午好，我演讲大概10分众，昨天我也听了各位专家和投资商开发商给我们介绍了他们的观点和对目前房地产市场，宏观调控下面的看法和他们的担忧，今天在企业层面，利用自身企业做一个案例，和大家分享一下我们在过去一年中的经验和体会。

　　去年这个时候我也来到博鳌论坛，当时我给大家讲了，我们认为中小型开发企业，在目前中国宏观调控和市场化的行业里面，我们的出入是什么？我当时的观点是，只有走专业化才能在这个行业中生存。中凯开发在这个中心思想指导下，从去年3月份成立，由中凯集团公司，及美国的投资商一起建立了中凯开发管理的企业，我们当时希望打造一支专业化全球管理团队，为我们目标投资人，提供包括资产、投资管理和开发管理的专业化服务，我想把这一年来公司的进程跟大家汇报，和大家分享中小型的开发商，在中国的开发商业环境下的希望。

　　去年这个时间我们只有一个项目操作，到目前为止，我们公司已经做了四个开发管理项目，第一个项目从去年三月份正式得到全球开发委托合同外，到今年6月份，经过不断努力，我们已经顺利进行了开盘，6月16号，这个项目在安徽巢湖，一年接近有40万的开发量，我们的楼盘在开盘当天，就把一期400套的房子卖掉了一半，在当地是很难见到中场面。就像是到超时买东西的感觉，这个成果我们将近3个月对市场目标客户的培育而积累的。

　　这个项目有90%的投资是当地的最大建筑商投资，我们公司只占10%的股份，所以投资人对此非常满意。

　　我们在6月底的时候，第二个楼盘在南昌也顺利开工。在江苏扬州也有将近10万平米的楼盘在这个月顺利召开，今年我们目标的管理项目在55万平米，今年年底我们至少有120万平米的开发量。这些项目是和传统的开发企业的做法不一样，我们在这些项目中，中凯开发的投资占的比例非常小，10%以内，整个项目的管理，从前期土地的获取一直到最后销售完成，物业准备工作都是由中凯物业做的。所以中凯开发是专业房地产管理公司。

　　我们通过项目资金获取土地，现金流动都是通过项目公司进行的，我们总结下来，我们投资人提供专业的投资管理，包括整个资金运作，现金流的计划，安排、融资方式和融资渠道的建立，包括资金的回笼，同时为开发项目提供专业的开发管理，每一个开发环节都由我们统一管理。作为中凯开发，我们能够找到自己的立足点，有几个原因。

　　第一、我们把成熟的房地产开发理念，尤其是美国的管理理念带入中国，我们认为宏观调控给我们创造了非常好的机会，昨天很多专家和企业家提到，目前投资商通过土地的增值获取利益机会越来越少，包括已经拿到土地的投资人。就迫使很多投资人考虑，怎么通过传统的的打造，实现这块土地利润的最大化，为专业房地产管理团队提供好的机会，目前境外资金看好房地产开发市场，我们给他们提供的操作平台，否认他的资金很难进入中国的市场，房地产行业是本土化很强的行业。

　　我们在每一个开发环节都配备最强的专业团队，为什么我们有这种机会，作为任何单独的开发商，同时开发一个项目，二个项目，三个项目时，很难配备专业的人才，成本没有办法跟他们有效的配比，我们的目标是管理100万以上，而且每年的怎么速度很快，我们有机会把最好的人才吸纳进来。使得我们在专业化团队有我们的竞争优势。同时这种模式下，我们是以服务为主，我们考虑到如何为不同的投资人提供我们的服务，不同地方的项目不同性质的项目带来不同的资金，这种模式下就形成了真正有竞争力的管理团队。

　　我们是在盈利方面是靠获取五福的利益，所以这种模式下的企业必须考虑品牌长期的发展的战略，必须考虑持久性的发展不是说一个项目，今天我是一个小开发商，我放一个亿资金，放到两个项目上，这样就不用考虑我做常青的企业，他想的是可能三年之后我不在房地产，我进入其他的行业获取利润。这跟我们的模式有着鲜明的对比。我们在谈项目中，我们的合作伙伴对我们模式非常放心，这种模式是维护他品牌的价值，所以它必须是按照商业规则操作。

　　刚才我也提到了，这种模式有别于目前很多开发商，它是以投资管理的服务得到公司的利润，我们现在的做法也是国际上的惯例，我们收取基本的管理费用，来支持日常人员的开销，真正这种模式下，通过对投资人带来最大的回报，打造性价比最高的产品，然后分享投资利润的一部分。成为我们企业的利润。

　　在这种管理模式下，我们主要在上海总部配备最专业的人才，在每一个地方的项目配备项目经理，他们通过利用我们上海总部相关的知识平台，专业平台把项目各个环节管理好。在拓展方面，我们采取共赢共创的环节，比如我们在管理方面跟当地，我们认为最适合合作的开发商进行合资管理，我们考虑到在扩张过程中，我们不可能到新的地方培养政府关系和当地资源，我们利用当地的资源解决我们的问题，我们主要提供管理理念和管理手段，还有外国的资源。

　　我们目前最佳的合作伙伴的定位是以下几个企业，一个在当地他们由于资金的短缺或者是专业水平的局限性，不能够扩大他们企业的规模，我们参与解决他们的扩展过程中的瓶颈。

　　我们也遇到很多企业，在别的行业中做得非常好，他们希望利用他们手上的资金进入房地产行业获得投资回报，比如说我们在合肥的军工企业，他们的军功企业做得很好，政府给他们很多资金调配，他们前一个月，今年政府给他们的费用里面，他们用60亿做房地产，他的资金也要有回报，但是他不知道怎么做房地产，也不知道60亿怎么管理，他说我是做商业，住宅才能到合肥市场得到回报，这个问题我们就可心如意解决。二三线的城市化建成加快，政府打造经济适用房过程中遇到问题，没人跟他们管，如何利用有限的成本，为低收入人群有很好的环境，我们在郑州有一个项目为政府承建经济适用房的工作。

　　我们在项目中有几个侧重点，第一去年我们决定在中国二三线城市拓展，中国真正的房地产市场在二三线城市，而不是北京，上海，广州，很多人谈论大城市的问题，实际上不是中国房地产所面临代表性的问题，我们作为服务型企业，我们希望面对的是可持续性市场和有代表性的市场，一开始我们定位就是二三线市场。而且从目前看，对我们的企业非常有帮助。现在我们以住宅为主。希望我们把上海的开发理念和经验运用到二、三线市场上中。

　　这种模式的企业通过迅速拓展，或者是再融资，或者是并购实现企业的最大价值。结合这种模式特性，我们的组织机构有几个钟点，第一个是传统上面运营的整体管理，在这个基础上，我们更侧重另外两大块，一个是资产管理。我跟王总也探讨过了，我们希望为投资人已经拥有的资产进行整体的资产管理，另外我们非常重视花精力做的，就是在上海总部进行多项目的系统建设，资源整合，为多项目提供最好的服务。

　　为这个架构，我们配备了一支很强的队伍，在下面论坛时，我们再探讨这种模式下出现的问题，经验和体会。

组图：俄罗斯城市建筑 组图：德国建筑单体

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