建筑的成本增加问题

　　主持人：很高兴来和大家进行互动，首先请徐博士，现在到房地产公司工作，我MOMA在北京，我想请薛教授谈一下建筑的成本增加是多少？请薛博士讲一下。

　　薛博士：我在02年一起国家叫第一个绿色建筑评估标准，当时是为奥运场馆编制的，在这套编制的过程中，我们逐渐感觉到国家对绿色环保的重视，之后我本人参与了清华大学也就是我们国家抄底能耗的示范项目叫清华大学超低能耗建筑的项目，当时建3000平方米的楼我们用了两年的时间，包括政府、供货商、建造上对节能混报欧不是非常的认同，从04年到05年，我们向全行业都感觉到了这样一个变化，而我本人加入了在北京一个科技建筑的开发商，叫当代置业，他开发了一个MOMA的建筑，主持人要求我讲成本和收益方面的平衡，当时讲到清华节能示范楼，一个3000平方米建筑投资3000万，建完这个楼以后，做了各种的测试和分析，实际上我们来看大概以写字楼威力，成本应该是从3000到1万这样的数字，可能还会更高，一些更高档的写字楼，最后做成本分析的时候，3000元左右是一个基本的配置，从3000到6000随着成本的增加节能环保可能随之增加，在座的开发商朋友，不要建造3千块以下的房子，做黑心的开发商，我们也没有必要建6千或者上万平米的房子，而是在3千-6千中寻找平衡。开发公司或者是房地产公司从业这两年，我有几点体会，当代建造MOMA的产品，通过国际级的检测部门检测，达到同样的高素质的情况下，能效效果按现行的国家标准测算，节能率达到80%以上，徐院长讲的，鉴于建筑结构之下全世界最大的土耳布工程，每平米的运行费用能够节省30块。

　　成本基本有10%-20%左右的增加，但是对开发商来讲，得到了更大的收益是两方面，一个是企业的品牌，得到行业的认同和政府的支持，作为科技立场的开发商。另外也是很实惠的获得，在同样的地段下，现在开发的项目同类项目基本达到2倍，或者是还会再高。谢谢大家。

　　主持人：谢谢薛博士，MOMA在北京是属于高档的物业，10-20%的节能成本，我们原来做的测算，应该是建安成本的10%左右，MOMA好的话可以达到80%，达到这样的标准，建安成本是比较好的数据，经过市场多年的经验，可能得到了验证，广大的开发企业不要担心，不要说搞节能和绿色建筑会增加很多成本，当然也会有，但是10%的概念，开发商会更放心，更有利的做这样的事。

　　刚刚谈到民用建筑和MOMA，在国家政策上，关于商业建筑和大型公共建筑这些能耗非常高，您参与了很多商业建筑的节能方案，大型公建的投入上，成本的增加和碧绿是什么样的情况。

　　徐伟：商业建筑和住宅建筑还有很大的不同，主要是从技术贡献上谈，住宅结构是从门窗。商业建筑最大的不同是通过机电系统，采暖系统，电器，照明等等，因为从技术方案来讲不太一样，商业建筑很大不同是商业建筑类似和外型差距非常大，很少有重复性，这个建筑和那个建筑完全一样不可能。从成本的增加讲，个人认为从节能来讲，最主要是做好所有系统能效的最优化。另外是采用经济适用的新技术，还有商业建筑中，很重要的是运行管理是很重要的环节，商业建筑一般体量大，功能非常多，如果没有很好的中央管理系统，即使你有一系列的好的手段也不一定的节省下来，北京有很好的例子，从设计和建筑商来讲采取了比较先进的节能技术，但是实际运行的能耗比没有采用得很好的节能技术还要高，因此运行这一块是一个关键的环节。

　　从投入成本来讲，公共建筑达到节能，低能耗或者事绿色建筑来讲，并不一定投入很大。在正常范围内，控制10%，甚至比这还要少都可以做到。

　　主持人：刚刚蒋灿明先生讲了，您提到了一个问题，一个是成本的关系，一个是舒适度，舒适度更多是消费者的感受，消费者为什么要买绿色建筑和节能建筑，可能售价比平常要高，在市场推广和销售过程中，如何把这个概念推广？

　　蒋灿明：做绿色建筑没有经验可以借鉴，当时了解了一些国外的建筑，我们经过各种技术的优化，我们的成本在原来的基础上增长了12%左右，这个成本也有相当一部分并没有转移到客户的头上，比如说太阳能的热水，我们都是免费赠送的。第一期是12%，后期我们可能会控制到8%左右，比如说有些技术比较成熟，整个小区的规划，因为面积分到每一平米就比较少了，可以控制在8%的水平。

　　如果成本太高，这就不叫绿色建筑，应该有更经济性的指标，说到舒适度。建设部有两个标准，一个是绿色建筑的标准，一个是住宅性能认定的标准，这两个标准里面，我们在实践中的理解，住宅的性能认定更强于住宅的性能综合评定。绿色建筑主要偏重于节能以及建筑过程中和使用过程中对环境的影响，我们的舒适度严格按照住宅性能的评定标准来设计的。包括建筑平面，比如阳台的宽度，洗手间的尺寸，从这些都要保证他的舒适度，里面的通风，小区的楼间距等等。

　　主持人：谢谢蒋总，这里面包括一个重要的话题，如何评价住宅或者是建筑的绿色，它有几个类别的品价，您刚刚谈了两个，第一个是节能环保破不破坏资源。我们参照日本的一个系统，包括两个，一个是L，一个是D，L是对环境的承载，我节约了多少资源，浪费了多少能源，第二个是D，舒适度，为消费者创造的环境，这两个有一个比例。对我们企业来讲，除了L，D以外，还有一个指标是COST，用什么成本达到我们想要的结果，我想只有把这三个关系做好，无论是从政策的保障还是企业的推广，这三方面做好，对绿色建筑和节能环保会起到很大的作用。

　　刚刚Buxeda Pierre给我们讲了国外的一些情况，我想你们公司在各个国家都参与了项目，在中国和西方发达国家，做绿色建筑和节能环保当中，你们觉得有什么区别，给中国一些什么样的建议？

　　Buxeda Pierre：不同的建筑有不同的性质，你做很好的绿色建筑，生命周期很长，如果生命周期很长，得到投资和回报会越来越大，如果在各方面不仅仅是能源的节约，还有各方面的综合体系，生命周期很长，各方面得到的回报都很多。

　　通常来讲，回收的周期在10年左右，有时候投资商想做好项目，可能会投入多一点的钱，认为回报是非常值得的，有时候回收的周期会短一些，但是一般在10年左右的回收期。在中国比较难推行，中国涉及到租赁时间长短问题，也许我们投资了很多企业，突然合约到期了，这样回报就停止了。在中国我们要讲究可持续发展，现在中国还有很多问题，我们公司也是新的公司，我们想在中国做绿色SHOPPING MALL，我们也在考虑什么样的回报，多少年可以收回来，因为我们在中国还在做第一个项目，也不知道回收周期是多长时间，所以我们自己也要创新。

　　主持人：谢谢Buxeda Pierre先生，刚刚讲到了投资回报的问题，我个人认为中国房地产开发模式和西方发达国家的开发模式的问题，我们的商业建筑还是住宅建筑，都是开发商建筑再全部卖出去，而在国际上都是持有性的物业，我建设之后是我持有，可能想的是租赁。

　　现在我们国家的发展趋势，宏观调控以来，开发商拿了地建了房卖掉，逐步走到自己持有，现在国内企业做绿色建筑，他也会想，我想从持有性企业他会考虑费用，随着我们跟国际接轨，投资回报的问题更多列入房地产开发商经营的考虑，很多企业也讲了想要持有物业，他是想得到长期的收益。

组图：俄罗斯城市建筑 组图：德国建筑单体

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