新世界环境下房地产综合服务商的发展前景

　　主持人：非常感谢王敬的精彩演讲，下面有请伟业控股公司副总经理张剑，他的演讲题目是新世界环境下房地产综合服务商的发展前景，有请。

　　张剑：我们在我讲一个股市，发生在市场短缺的时代，霍英东先生建广州白天鹅宾馆所遇到的困难，广州白天鹅宾馆是改革开放之后第一家投资的中外合资五星级的酒店，实际在中央领导人的管故之下酒店建设起来，大家觉得在政策各个方面应该是非常好的操作的项目，霍英东先生在操作项目中遇到很大的困难，一个最大的困扰是什么？因为改革开放刚开始，没有任何的可以配套的支持的厂家没有，小的卫生间的五金件也需要进口，当时进口的手续非常复杂，这种情况下，明年的七月份要开业，到今年发现可能完不成，当时霍英东就想了一个非常智慧(智慧博客|智慧新闻)的办法，他拿了请柬，上面写名明年七月份广州白天鹅酒店开业，请中央领导人参加，当时领导人就就采取各部门督办，在第二年的七月份，给我们带来了更多更好的条件，大家也都清楚，这两天的论坛谈了很多问，开发商、投资商的差别，大家也同时需要各种各样的结构，包括设计公司，也包括顾问策划和代理机构，包括工程的物业管理都需要延伸，我们现在看到，实际上局面正在好转，有更多的公司关注到这一点，我不知道大家有没有关注文科一系列的配套的动作，我觉得有几个很典型，第一个万科调整的它的设计院，大家知道万科有一个设计中心规模很大，原来他强调自己要独立做设计，现在他强调设计中心向设计向设计管理转型，将来更重要的是管理跟市场上设计院借口的问题。第二个是万科的物业管理公司，他提出来除了万科本身的项目之外，他就不再做物业管理，而且从从万科策出来，这说明物业管理的市场有非常大的空间，在万科去年，架构做了调整，大家知道在集团公司和地方分公司之间设立了区域公司的架构，在区域公司的架构下，现在提出来了找当地最好的合作伙伴，我们每一个顾问在万科北方区域，在顾问销售代理这个行业里面三家战略合作伙伴之一，实际上中国龙头企业的转型也说明了我们的市场需要配套，需要更多专业机构参与变得越来越成熟，实际上也说明，我们现在确实有更多更专业的机构，能够支持开发商投入到这个行业，我们的服务机构也正变得更成熟更好，这对于我们大家来说都是非常好的事情。

　　今天讲的是信市场环境的问题，这次博鳌问题的主题也是讲后调控时代，对市场环境始终非常关心的问题，伟业顾问(伟业顾问博客|伟业顾问新闻)对市场的发展非常关心的公司，在最早的时候，93年我们开始做销售代理到97年的时候，已经转到做投资顾问服务，当时还没有多少公司做顾问，2000年的时候，我们成立了旗下的二手房的品牌我爱我家(我爱我家博客|我爱我家新闻)，2001年做资本管理公司到2004恩年成立了商业管理顾问公司，我们也是随着市长的发展一直向钱看，大家都知道，500强的企业过了100年之后，其中一多半推出500强的企业，盐工过去，可能打响是最容易出问题的。现在全国的房地产市场环境非常特殊的环境，这两天有很多专家学者业内人士都发表了很多观点，从房地产服务商的角度，对环境的，做一些阐述，探讨在环境变化情况下，我们可能会遇到一些挑战和怎么鹰队的思路。

　　一个问题，一个是全球化，一个是全国化，一个是全面化。

　　从全球化的角度分析一下，从2001年中国假如WTO之后，05年外汇储备急剧攀升，包括06年外资银行做人民币业务，这一系列的政策和实际环境的变化，把中国的经济放在全球经济的平台上考量，但实际上这个局面在以前的时代是没有的，包括我们房地产这个行业，时尚跟全国的经济，跟全球的经济所产生的紧密联系也是从来没有过的，我也记得在前季节的博鳌论坛时，可能我们更多的谈论从房地产行业谈，从房地产市场供求关系谈，从房地产调控政策考量，但实际上我们看到今年的博鳌论坛，有一个大家很明显的变化，大家更多关注全国、全球经济层面的实际问题，这可能是我们面临的第一个挑战，我们所有的服务机构都一样，我们是这个行业的从业人员，需要对这个行业跟全球经济发展联系做判断，可能做这个判断很难，但是我觉得所有房地产服务机构，其实都有同样的必要考虑未雨绸缪，全球化带来的机会，国内外的投融资的需求，有更多的投资机构希望能够投入到国内房地产市场草操作，国内游很多好的一项目和好的公司希望有好的对接，在这种情况下，打造投融资的青苔，我们公司也有房地产金融业务，能够给项目和公司直接好的沟通，这奖励也是发展很快的业务。

    第二块对全国化的理解，中国房地产市场全国化的发展从831开始逐步开始，731的政策实施给大家一个概念，传统上房地产是一个区域的行业，很难做到全国规模的行业，正是这个变化带来了可能性，而且大家都知道，除了731之外，最近还有331，在3月31号之后，都要通过招拍挂的方式做，在这种情况下，媒体上风起云涌开发商到各地储备，在这个态势下，我们看到了很多成长起来的大的发展商，这里面在这一轮中，有两个企业股市值得关注，大家应该都很熟悉，一个是万科，一个是顺时，顺时03年看到的全球化的机会，但是结果差别很大，一个公司60%的增长，而顺时被收购的局面？给大家提出来的问题是，在房地产全国化的过程中，确实需要有非常好的管控模式，在全球化的过程中，需要对异地的发展，需要对人才的储备，信息资源，品牌的建筑建设，极力的制度等等，各方面进行一系列的准备和充分的常识之后，才能够近来全国化，否认带来的损失非常大。另外一个是资本模式，在资本市场上有非常好的对接，才不会到现金六断裂的程度，这两点开发商也反复强调，实际上我认为在服务机构，服务机构面临着和发展商一起全国发展的大的潮流，在这个潮流之下，服务机构也需要发展商一样关注管控各地的管控层面和资本对接层面，寻找良好的模式，传统上大家认为，服务机构不像开发商，需要买地，一字前进，对资本的要求不太高，但实际上，任何一个在一异地发展的公司！一定会遇到资金方面的问题，通过好的方式取得资本的，，这也是昨天会场上很多专家强调，我觉得是这样的局面，现在有150多家的房地产上市公司，这当中我们的服务机构发展的速度是否能够跟上他们的发展速度，这是我们提出的问题，在全球化过程中，可能会出现另外一个问题，这个从策划顾问来说，我们所好主意，有一个包装，概念营销推广之后就能卖掉房子，之后越来越多在销售商，现在我们在策划方式变得成熟，产品成熟，营销方式成熟，销售技巧策略成熟情况下，更需要的不是简单的概念，而是市场经济销售渠道的问题，能否建立起更低成本，效果更好，服务质量更好的销售渠道，可能是所有的发展商，投机机构也好更为看重的方向，这一点我们做一些尝试，包括1-2手房联动，怎么通过一收房带动二手房，我觉得这是未来的服务机构所面临的问题，特别是销售代理商所面临的问题。

　　第三个问题是全面化的问题，我主要指的是物业类似的全面化，在过去的从98年开始到现在不到10年时间，中国的房地产都以住宅地产为主，这两年在一线城市，只是我们看到越来越多持有性的物业所占的比重越来越高，持有性的物业，从它操作的各个环境，不管是前期还是后期的租赁，招商，销售以及运营，大家都知道，业面临着很多困难和问题，这些困难和问题是需要我们服务机构想办法解决，提出的看度越来越大，很多方面都是我们之前没有接触过的，这个过程，比如说以商业地产为例，王总也讲了，它的过程是远远比住宅要复杂，在这个过程中，外国的经验可以接见的东西有，但是也有受到限制得罪人说，比如说商业领域商铺、商家的资源是完全不一样的，在这种情况下，你是否可以找到好的方式真正做好商业运营和管理，做好商业的顾问，实际也是一个挑战。这需要全面发展，更多结合国内的实践经验，这必将是未来我们服务机构所越来越参与进去的方向。谢谢大家。

组图：俄罗斯城市建筑 组图：德国建筑单体

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