徐滇庆：房地产最大的不确定性是金融危机(组图)

　　徐滇庆：吴总的回答是非常好的，这提出了一个问题，就是不确定性，最大的不确定性就是金融危机，所以刚才吴总讲，资本充足率是达标的，去年我就仔细的问了这个问题，现在中国最大的不确定性是什么，如果中国出现了高速增长中断的可能，一定是金融危机，我们的银行系统实在是太脆弱了，不良贷款非常之高，而且没有真正的解决问题，这是我们大家都必须面对的现实，改革开放28年来，很多的问题都沉积到了银行去了，现在银行又承担了90%以上的融资功能，这样就使得房地产业必须有危机的意识，如果银行出了问题，我们可能就全盘都输。要知道任何的房地产企业都离不开银行，如果银行向印度尼西亚、马来西亚、泰国、韩国那样出了大问题，所有的企业都要遭殃，这个问题就是非常严重的。我们现在必须要尽量的为国家分忧，减少这些不确定性，具体解决问题，是我们的自由资产在每个项目上一定要按照国六条和银监会的要求达到35%，现在国内不是没有钱，国际上有大量的钱涌向中国，做到资本达标并不难，今天上午介绍了很多的方法，国内也有向吴总这样的企业已经达标了，我到货币政策司马上了解了情况，现在大部分的房地产企业，资本充足率仍然没有达标，这就是王海明刚才提出的，我们所面对很大的不确定性，要消除不确定性要所有的房地产企业共同努力才能做到，在我书之上，我写到银行危机才是心腹大患，房地产业这几年要在房地产金融上下工夫，这样才可以排出我们最大的不确定性，谢谢。

　　主持人：我们的开发商都过于乐观了，在中国的房地产业庆祝市场化20周年的也在反思另外的一个十周年，就是亚洲金融危机的十周年，中国房地产业潜在的危机是否会带来中国系统的危机，请其他的几位老总，结合自身企业的情况谈一下。

　　钟伟：或者是大家讲一下自己好的经验，跟大家分享一下。

　　王世渝：2003年121文件一出台，我的第一反应认为是121调控政策的出台不是简简单单的政策，会导致中国房地产业发生变化，所以我们在当时就成立了房地产金融部，专门研究房地产金融，几年过来了，今天听起来，发现早期研究的问题已经深入人心了，现在的趋势是开发到一定的阶段后，带动服务链的增长和繁荣，之后就带动房地产金融的繁荣，房地产金融的时代还没有真正的开始，就是徐教授讲的，房地产泡沫的责任不在于开发商，开发商制造不了房地产的泡沫，制造泡沫的是银行。因为房地产的价值链中70%的资金是从银行来的，因为中国的金融服务水平太差、太低了，所有大的银行要靠大量的贷款获得更多的利润，否则中国银行、中国工商银行、建设银行都无法上市，只能靠信贷维持利润，现在上市已经完成了，现在该做什么，就要改善房地产金融中的资产结构，就是从宏观上大大降低负债的比例，这不是每个企业单一的负债比例，是整个房地产产业价值链上的负债比例，至少应该是70%以上。房地产企业的负债比例太高，就导致我们个人的负债率太高，解决的办法有几点。第一，大家可以通过股票市场改善。第二，我们的私募股权基金，前阶段吴晓灵副行长提出要发展私募房地产信托基金，成为成为负债表很好的工具。第三，银监会已经开始放开，从2005年就想做了，就是房地产信托基金，据最新的消息，银监会已经同意两个机构开始试点了。房地产公司上市，私募股权基金都是直接的投资，既能解决流动异性的压力问题，同时又能从整体上改变房地产资产中的负债结构，四大金融产品和金融工具如果全面的推出，中国的房地产泡沫完全不叫泡沫。

组图：俄罗斯城市建筑 组图：德国建筑单体

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