博鳌-21世纪房地产论坛2007届年会移师海南三亚，本界论坛的主题是解读放地产后调控时代价值演变，将在荣誉与挑战并存的时代，继往开来续写辉煌。

　　那么，如何理解后调控时代？后调控时代将会带来什么样的变化？面对房价高企、结构失衡、市场秩序混乱，政府这个“守夜人”又应该担当什么角色？作为房地产体系的中坚力量的地产商及房地产链条中的学者、媒体、服务商，以致金融机构应该承担什么样的社会责任？在本届“博鳌-21世纪房地产论坛”年会中，或许就能找到答案。以下为贵州宏立城集团董事长助理、总裁梁上燕演讲实录：

　　主持人：非常感谢邬风柏副总经理的演讲，下面有请贵州宏立城集团董事长助理、总裁梁上燕，他演讲的主题是地产二三线营销之风尚营销与文化推动力。有请。

　　梁上燕：大家下午好，来到这里一天的时间，遇到最多的问题是所有的同行都问，所以我今年带来的演讲题目是地产二三线的营销之风尚营销与文化推动力，我记得在2005年7月博鳌论坛上，我带来的题目是“暴风雨之夜，你准备好了吗？”，当时我记得是海南刮了大风，那是05年7月，那时候大家都笑不出来，06年我带来的题目是品质时代已经来临，今天到会场上见到的老朋友和新朋友，我们都很熟，大家都已经闯过来了，轻轻松松，今天谈到是发展，听了很多专家，官员，同行的介绍，最初我回到一个问题，最终要战胜是企业综合的经营管理能力，经营管理能力从前期规划，经营生产到未来可持续发展，最终是否跟市场挂上勾，这是我的题目。

　　大家可能认为，除了西藏之外，就是贵阳，在座五分之一的朋友，有的是被邀请，我们开发了山水黔城这个楼盘，这个楼盘是2千亩，现在推出来40天，已经赢得了贵阳的冠军，去年半年就拿到了冠军，来到贵阳，我们相信一个盘在半年内做30亿吗？之后我们就探讨，我们一起努力创一个奇迹。

　　大地产时代，是大家所面临的格局，这个词不是我发明，很多人以前已经讲过了，今天我们到了大地产的时代，不单是生产规划，物业管理，今后还有持有业绩，国际的接轨，有三个含义，第一个地产的眼界越来越高，大家可能更多愿意关心别人，国家大事，甚至是世界大事。第二观点，地产不仅仅是是房子和居住，范畴越来越广，甚至包括的经济，文化，城市，很多经济城市经济发展。第三个从影响力来讲，很多开发商都在抱怨，开发说的地位不高，但是从报上看到，房地产广告哪有一天不是占据着最重要的位置。

　　有一位开发商说，如果房子再涨八年，这个世界就是天崩地裂。房地产进入一个时代，人人都在买房，房地产的意义也超过了经济学意义。我们在刚刚07年，经历了万科现象，碧桂园现象，很多朋友都在探讨山水黔城现象，这时候我想跟大家共同探讨一个省，也许不是中国最大的开发商，但是可以讲省的文化推出开发商，无论是云南还是其他区域的发展情况，做得更好，在寻求发展的同时，其实可以多赢，给城市留下永远的景观，因为企业是可持续发展，员工可达到最大的收获，一个企业，我们不必要是10年，50年后强调社会感，在我们开发同时，如果利用好当地的区域文化，我想这些是共同坚固，因此是社会，企业、股东、员工、购房者都是可以共赢的。

　　我们做贵阳产品同时，我们很诧异，在短短一个月可以做到一年的冠军，我们把贵阳放在中国版图上销售，有一个朋友今天说贵阳很热，我说贵阳天气很好，当我们了解当地发展时，我们可以看到，当我从杭州回到贵阳要路过上海，39度，而贵阳是18度。因此也有了目前大家所看到的盘。

　　同样这个命题适合在座很多同行，不同的城市，无论是沿海和西部，东北都有它的特色。当全国全球的气温在升高，省会营销是贵阳，全球营销利用贵阳在座的300多万贵州人，优秀有业绩的贵州人80多万，这根据企业家联盟做。

　　还有故乡营销，贵阳是非常休闲气温非常好，就产生了故乡的营销。

　　还有不动产的投资营销，早上有人问我，在北京你们做的品质大概是1.5到2万，甚至是3万，同样的品质在贵阳卖多少？大概是4千。中午我跟很多专家和基金朋友讲，如果在三线城市有这么优质的物业，无论是房产商业，所有投资都有很大得空间在这里，同时，营销要成功，除了刚刚所说的吴总营销，还有特种传播和媒体推广方面。我们在推广时，如果在贵阳本地卖，可能五分之一都不到，但是摆在中国版图上走，我们可以看到贵阳是非常漂亮美丽的城市，这时候大家买的是这个城市的未来。

　　我们看到海南的温度是29度-30度，到8月的时候，海南40度时往哪里走，大家需要第二个居所就开始出现，海南有候鸟，广东有候鸟，因此我们也推出了把贵阳作为工作的夏宫1号。这是我们全省营销，这里面有很多资源，我们在贵州省内的消化70%，贵阳50%，但是省外占了30%。这就是我们共同在全球各个地方同时输出。这就是我们刚刚说的80万贵州人走上回家路，无论是给父母还是自己买都可以。在所有推广中，我们已经打破常规的报纸、广告常规推广，有可能我们推出大胆的广告，下面给大家介绍这个项目为什么值得拿出来向全国推荐，而又引起这么大的影响，这些图片都是实景，为什么我们把一个省的文化摆在里面，推广方面有很多，我们大概20%还不到。靠山用一些鱼代替，在营销中心里面，四分之一做营销，四分之三是拜访贵州所有的文化东西。比如说这些鱼龙，这是在现场设计12米长的鱼龙，现在大家看到是老领导脚下踩是200多平房贵州的模型，除了做这个沙盘之外，大家以前都知道贵州的茅台酒，侗族的鼓楼，遵义的房子，让大家可以看到贵州有很多可游的元素。

　　同时在营销中心，把很多北京的艺术分布在这里，在刚刚过去的五一，整整7天，我们来了20多位大事，这时候大家会觉得这跟营销没有关系，这是五一期间大家看到在我们现场演出的场地，中国有30多个名模模特在现场做了秀，我们怎么把贵州的文化挖掘之后，在现场挖掘出来，在刚刚接触的时尚效果之后，大家可以目前看到，刚刚过去的40天，具有了十机场大型，这就是全省的媒体大会，这是6月2号的交流会。这是5月份去的20多位大使(PPT)，我们可以看到，在贵州看到国际高档的宴席，社区的发展，未来商业发展潜力是无穷的，这是一个大的循环，大家在积极的开发争取基金时，同行做项目时，很容易把眼睛盯在眼前的利益上，每一个广告都与买房子有关，总是就事论事，在大营销的时代，我们是否可以更大胆，更富有创意一点，我想这也是今天想跟大家沟通。

　　从贵阳到山水黔城，一般打标是30多块，而现在很多人都为了看山水黔城，现在他们都不打表了，直接叫价80元。而且现在还在涨，到目前为止，山水黔城成了文化的高地，随着我们五星级酒店开业，省里面所有接待和会议都在这里，我想所有的投资者对商业和酒店的投资信心更大，更充足，最后跟大家分享，大家看了很多图片，我想贵阳是海拔1千米左右，一年平均气温24度，我们过去讲上有天堂，下游苏杭。我认为贵州的气侯最好，在贵州有48个少数民族，有很久的历史悠久，因此我想在这里也代表宏立城集团，欢迎在座的朋友，有机会到机会去感受贵州，也欢迎大家给我们更大的意见。如果过去的话，出租车涨价的车费我们报销。谢谢大家。

　　主持人：从刚才梁上燕女士的演讲当中，我们知道从发展商来讲，我们的眼光很多人应该不会盯着贵阳，那么通过梁女士今天案例的介绍，我们看到地产在发展时需要一份洞查力，有一份深刻的认识，发展它的美，发展它可以给市场，顾客，社会带来很独到的价值。然后我们发现地产的发展不仅给我们带来商业机会，甚至会改变一个城市对于我们头脑中给它的印象，非常感谢梁上燕女士精彩演讲，下午的演讲阶段结束了，接下来请各位来宾休息。下面将是非常独特，重要的板块，叫中国地产六方会谈.