方方：中国房市推动力最核心集中在三个方面

　　博鳌-21世纪房地产论坛2007届年会移师海南三亚，本界论坛的主题是解读放地产后调控时代价值演变，将在荣誉与挑战并存的时代，继往开来续写辉煌。

　　那么，如何理解后调控时代？后调控时代将会带来什么样的变化？面对房价高企、结构失衡、市场秩序混乱，政府这个“守夜人”又应该担当什么角色？作为房地产体系的中坚力量的地产商及房地产链条中的学者、媒体、服务商，以致金融机构应该承担什么样的社会责任？在本届“博鳌-21世纪房地产论坛”年会中，或许就能找到答案。以下为摩根大通中国区首席执行官方方的演讲实录：

　　主持人：非常感谢刘巍海董事的精彩演讲，下面有请摩根大通中国区首席执行官方方演讲主题。谢谢。

　　方方：谢谢主持人，谢谢大家，非常高兴今天有机会来谈一下我们对于房地产公司和国际资产市场接轨的看法，我简单介绍自己，我在摩根公司主要负责中国投入香港房地产的融资，主要协助企业到香港市场做债权方面，上市的工作，我想根据自己的体会和经验，向大家介绍国内房地产企业在上市过程中融资情况，和市场对我们中资企业的投资的看法。

　　这张图可以显示出，发展商在发展中所经历的三个阶段，一般来讲，他们会经历初创经济，成长阶段和发展阶段。投资者对于回报的要求各不一样，在开发商的初创阶段，这个阶段开发商以获得土地为主，主要是限于区域性的经济，当时他们也有很大的风险，这时候他所依赖资金提供者最主要是私人基金，或者是关于项目基金的提供者。这些基金提供者对风险的承受很强，但是风险和回报是要求并存，所以他对回报要求也很高，因此在私募基金投资时，他们对回报的要求都不低于25%。现在在亚太区的市场，印度还在处于初步发展开发商的阶段，第二个阶段是企业成长阶段，企业在第一阶段不断积累过程中，已经建立了相当规模，而且土地储备也在增长，同时经营也从区域型经营逐渐从全国经营扩展，在资本要求上开始考虑，通过和资本市场的接轨获得资金更多的需求量，在这个阶段，我们国内的企业处于成长中期的阶段，他们对资金的需求一般有两种形式，一种是上市之前的融资，这种是在上市之前的资本市场获准，在进入之前，他们以可转债作为主要的融资渠道，同时也有高息债券，从2006年的下半年到今年，资本市场对中国的房地产商经营情况，风险情况有了更多的认识之后，才愿意以高息债券的形式给中国的开发商提供了上市之前的融资，这在其他的发展中市场是非常少见的，可转债的收益比私募基金要求有所下降，原来私募基金是25%，但是现在降到了15%-20%，这完全取决于企业自身情况和未来可预见的利润情况。

　　企业上市之后，很多都可以看到像富力房地产，中国海外投资公司，有一些公司上市之后很快找信用募集，信用募集最主要的目的是能够为企业信用等级给出一个评估，信用等级的评估使房地产开发商可以更直接接触债权市场，因为我们都知道，企业上市之后，资本金会下降，上市之后，公司收入正式股本金增长，这样对债权融资提供了很大的推动。通过债权融资在需要资金时可以进入，这样只是增长了负债率。

　　我们国内大部分开发商都是处于房地产开发的中间阶段，用上市或者是上市之前的融资，以及上市之后的债务融资扩大他们的资金规模，最后是企业资产优化阶段，今天早上有很多行业界金融者都提到了，很多企业上市之后，原来以住宅房地产为主，上市之后有很多投资于商业房地产，其中包括办公楼，商业、物业、酒店等等，投资商业物业了好处是：

　　第一、他们的商业是连续性，对于企业，可以降低收入不确定性的风险。

　　第二、人民币升值，期望值很高，将来我们的物业跟国际上比，也有很大的升值潜力，所以很多企业投入于商业房地产对于降低他的风险，维持他长期的增长都是优化的作用。现在来讲，国内还没有类似这个产品在这个市场上，最活跃的是在香港和新加坡，在新加坡和香港，很多房地产因为没有大的商业物业，成为非常主要的融资渠道。后面我给大家介绍一下这两年中国房地产企业到香港上市，国内很长一段时间不允许房地产公司上市，这就让国内的发展商发展大量投入资金，很多公司在国外建立了控股公司，这成为融资的渠道。从这张图上，我们可以说明非常核心的问题，04年我们在帮瑞安融资资金时，我们跟私募基金的提供者获得基金，融资成本一定很高，到2006年上市之前融资时，已经可以成功发可转债，已经比私募基金的投资回报有很大的降低。

　　我们帮助方圆地产又做了融资，这次融资，国际投资者对中国房地产企业风险变化已经有了很大的调整，在融资时所要求的可转债，按照上市的时候，低于上市的折扣值，换取公司的股票，股票第一周上市，上市和现在相比，股价至少涨了200%，可转债都转成了股份，他用低于上市的价格进行转换，对它来讲，收入是可想而知的。

　　方圆这个项目将来上市时，投资者对于中国地产在经济过程中的风险看法有了非常重要的调整，所以才愿意以更优惠的价值投资于中国房地产公司，很多企业认为中国房地产在香港上市，是否能获得可转都是非常困难的。

　　这个图是中国房地产在香港上市公司的总结，04年在香港上市的公司有两家，06年上市公司在香港已经达到了7家，但是这7家，去年5月份国内的建设部下发关于房地产发展过程中紧缩的措施，在估值时受到了不小的冲击。

　　现在有5家，在时间表排的是5-6家，很快会到市场，今年也是规模最多的上市年。

　　这里简单介绍上市公司企业上市之后，可以获得没有上市之前更多的优势，优势来自于哪里？上市之后资本金有很快速的起到，企业在宏观发展过程中，需要资金时，尤其在香港上市有非常便利的渠道获得他们发展所需要的资金，简单而言，上市公司从上市之后，利润规模比以前更增强了，土地储备比以前更增强了，土地储备业界很多高级管理者有不同的看法，有人认为土地增强并不具有企业的竞争力，我个人认为，土地的获得，今天的价值和明天的价值不一样，你总是在竞争对手之前获得土地储备，而且有管理能力，你的竞争力永远比竞争对手有更强的竞争优势。第四点是，碧桂园上市，是今年4月第一季度上市，对于香港市场，对中国房地产的估值有了重新评估的机会，在06年，甚至是07年，房地产的估值，向华润这样估值比较大的企业大概在18-20之间，而碧桂园上市时，估值达到了相当高的水平。

　　如果你的房地产是在400亿港币以上，平均的估值水平将近是30倍，这对国内房地产商讲，是非常好的机会。国内A股市场仍然是非常积极，我想香港市场仍然是国际投资者不可忽视的渠道。

　　下面我介绍一下公司上市之后怎么办？有很多专家也提到，下一步很多是投资很多商业地产，现在国内还没有RICHS，这是好的效果主要是人民币升值，中国土地价值增长，未来利润的增长，我们听说，国内证监会会监管RICHS的产品，在今年A股市场也有RICHS出现中国的资本市场。大家都提到了中国房地产市场有非常强的推动力，推动力最核心集中在三个方面：

　　第一个是人民币的期望值很高，这样国际外汇资金进入中国市场提供了渠道。

　　第二个是行业整合，已经上市的公司比没有上市的公司有了资金获得渠道，一定在下一轮，如果市场在基金上出现了保持者很紧缩的状况，我想市场的整合不久将会在这个行业内看到。刚刚易总强调，一个企业最终是否最后能获胜，最核心是企业管理能力，这个企业有很多土地储备，是否有足够的管理者，所以我想这一点是企业最终获胜的核心，谢谢大家。

　　　更多精彩内容请点击：地产圈　地产人物主页　地产直播间　嘉宾聊天　

组图：俄罗斯城市建筑 组图：德国建筑单体

■ 近期热点新闻 通行证得来不易 南昌百姓为何弃购经济适用房 谁最终为疯狂地价埋单 地价疯涨带动房价上涨 每日经济新闻：从房屋限价到牛肉面限价 七月新盘小户型占三成 四环内新盘单价超一万 任志强：分户验房责任像踢足球业主终受害(组图) 叶檀：如果楼市调控政策不变还是尽早买房 ■ 地产博客排行 警惕有缺陷的建筑“谋财害命” 京沪深楼价涨势短期难遏 深圳“查房”是为了什么？ 调控楼市，压不如疏 房价、肉价上涨个有其因 ■ 新浪房产近期重要活动 ·2007博鳌论坛7月6日即将开幕 ·2007新浪·民生银行地产创新行动成功举办 ·2007新浪创新地产精英计划 ·房产社区PK大赛颁奖礼