博鳌-21世纪房地产论坛2007届年会移师海南三亚，本界论坛的主题是解读放地产后调控时代价值演变，将在荣誉与挑战并存的时代，继往开来续写辉煌。

　　那么，如何理解后调控时代？后调控时代将会带来什么样的变化？面对房价高企、结构失衡、市场秩序混乱，政府这个“守夜人”又应该担当什么角色？作为房地产体系的中坚力量的地产商及房地产链条中的学者、媒体、服务商，以致金融机构应该承担什么样的社会责任？在本届“博鳌-21世纪房地产论坛”年会中，或许就能找到答案。以下为世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海现场发言：

　　主持人：各位嘉宾，各位朋友，欢迎大家回到下午的论坛上，资本运营对房地产企业的发展具有十分关键的影响，同样外商投资也正成为中国市场上尤为重要的动力，组委会邀请我们几位外资企业代表让大家分享他们的观点和看法，首先有请世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海，他演讲的主题是中国房地产市场上的外商投资。有请

　　刘蔚海：今天我非常荣幸代表世邦魏理仕公司跟大家分享，我们是全球最大的综合房地产顾问代理企业，我们是上市公司，我们在中国的发展差不多有20年时间，我们近三年的业务发展比早期十几年加起来还多。为什么这样？归根到底我们看到全球资本的运作，越来越多的外商，包括基金，海外发展商也开始甚至也已经投入了中国房地产市场。今天我的演讲材料是PPT的版本，我在这里代表公司大中华区总裁兼首席执行官蒲敬思(Chris Brook)作演讲，他编写了英文的PPT版本，这里我跟大家作解释，希望我的普通话大家可以接受，因为我来自香港。

　　绿色是我们的实在投资金额

　　首先我们要关注整个大中华区现在宏观经济的概况，外商投资也有不同市场的基调，过去10年间特别是从1990年大中华地区到中国，一个是香港，一个是澳门，97年的金融风暴后，香港和澳门的GDP处于负增长的状况，而中国过去10年的GDP增长是约10%的情况，这跟资本化的进程有着不可分割的关系，在这里我们可以看到澳门，GDP从04年到今年到了高峰。中国所有外商里面，是整个驱动的发动机，全球的核心在中国，这里面不详细说，可以看到土地面积和城市，有113个城市，2030年15亿人口，其中有60%是城市人口。美国大概是中国的五分之一。中国过往十年的GDP增长约9%，人均产值在增长超过了170%。从外商投资的角度看，绿色部分是投资金额(PPT)，去年是超过80亿美元的资金投入中国房地产市场，对比05年的增长超过50%，07年外商投资做房地产已经超过了100亿，我们可以看到非常大的持续增长趋势。

　　中国还是属于发展中市场

　　接下来我们跟大家分享一下在房地产投资方面，我们有什么直接驱动因素，在投资房地产方面，客观的环境，全球增长最大的动力，第一是经济的增长，还有经济全球化的经济体系，跟着是市场，城市化，人民币增值，最后是市场越来越成熟。

　　我们说到城市价值，稳定的租赁收入和物业，现在来说还是很少，我们看到非常多的是一线城市和二线城市经济增长，还有就业率低会影响到持续增长。中国的就业率在国际的水平相当高，持续发展之后，我们看到物业需求短缺，特别是WTO之后，外资企业，包括银行界、保险，零售业他们在中国已经有非常大的增长。这也是外商企业扩展的目标，还有城市化直接对住宅市场有非常强有力的影响，城乡结合，在目前来说是非常大且有利的力量。人民币的增长，我们期望人民币可作为国际货币，这只是时间问题，而我们现在有巨大贸易顺差，使得人民币有持续增长的潜力，值得一提的是，我们可以看到，全球市场上，中国还是属于发展中市场，发展中市场往往风险比较大，但是也带来比较高的收益，特别是对比成熟的经济体系，我们现在的市场并不是有着很稳定结构的市场。

　　中国城市化已达到40%

　　从1950年到2005年，城市化已达40%，预计中国城市化贴近国际的水平的目标将在2015年实现，从1978年改革开放至今这么短时间创造了国际型的经济体系，06年的城市人口已经达到5亿，当2030年城市化达到60%的全球指标，预计这将是超过9亿的人口的城市人口。

　　下一个是大家比较关注的问题是人民币汇率发展趋势，国际金融专家预测未来人民币升值，这代表着资产价值会变低，这是国际购买力的指标。我们讲，当人民币现在的水平已经跟1年，2年以前不一样，甚至是在香港和澳门买东西，人民币已经是很受欢迎的货币了。2007年我们也参考很多财务专家和指标，2010年对美元大概是7.1。

　　这里我们可以清楚的看到，第一个是中国不同的物业在国际舞台的投资回报率。第一个是甲级写字楼，第二是高档物业，第三是商场物业，第四是仓储的物业，大部分的回报率是非常高。

　　我们再看国内的开发商，到目前为止，我们发现本土开发商他们始终在这个市场上是处于40%-50%的水平，而越来越多是综合式物业，如住宅加商业，甚至是写字楼、酒店方面，不同的开发商资本的多元化，他们在这个市场上也选取稳定的收益，国内大型开发商越来越多投向商业物业的市场，商业物业包括高档写字楼，比如富力集团，在上市这几年，我们发现他从90%从事住宅开发销售变成现在拥有非常多的酒店和物业，这是市场资本多元化之下，他寻求可持续发展的必然过程。

　　开发商开始将目标从一线城市投向二线城市

　　中国的开发商，在整个中国华南区具最大的开发量和投资量，华南片区有优胜的地理条件，广州和深圳是最大的大城市，都是属于华南区，接下来是华东区，还有华北区，当然是北京最大。他们的开发商从一线城市投向了二线城市。我们看到外商的投资，在06年总的金额达到95亿多美元的投资，外商投资做综合型的物业，包括住宅，写字楼，商业，现在海外基金寻找海外回报，这样的基金投入进来，我们看到投资方他们的国籍，现在中国还是香港的投资方占最大的比例， 06年约占47%，，约45亿美元，06年的下半年，欧美投资的资本越来越多，我们可以看到欧美资本在下半年。海外投资中国必定越来越全球化，而且越来越多元化。

　　中国市场三大投资环境

　　我们总结一下有什么投资机遇，作为中国市场来讲，有三个环境，一个是硬件环境，包括资金和硬件实力；还有软环境，指当地政府的政策和措施；还有商业环境，本地资源和人力资源等等。而且我们不会忽略这些城市潜力，包括城市化的速度和城市发展的策略来维持可持续的竞争力。这里可以看到，在不同市场，第一位是上海，接着是北京、深圳、广州，现在总的写字楼量从上海的600多万平米，到广州是300多万平方米，这也是非常直接的指标，我们看到不同的城市第三产业潜力在哪里？比如说武汉，南京这几各城市都非常有潜力。

　　最后我们想在这里跟大家分享，我们认为未来主要在大城市、一线城市，住宅会成为大众物业，已经发生了高档住宅物业的市场，不过，未来越来越多是两方面同时发展。我们国家在住宅开发方面也有新的规范，零售物业也是趋势，大城市发售的高档零售物业，大城市甲级写字楼有稳定增长的需求，还有现在非常重要的物流、仓储在中长期有非常多的投资机会，尤其是海外的投资人进入这个市场。在二线城市，住宅开发是中档水平，包括商业是以社区为中心的商业，然后再一步一步发展它的产业。第三产业发展会越来越多，写字楼物业也会寻求核心的生产力和竞争力。短期我们认为，写字楼在二线三线城市的需求弱一点。非常感谢大家。