今天上午我们最后一位的是瑞思资本董事长王世渝先生进行主题演讲，题目是房地产价值链与资本市场。

　　王世渝：谢谢各位，我是连续第三次来参加博鳌地产论坛的演讲，第一次是2005年我讲的内容是房地产信托基金就是RICHS，当年讲了以后在国内掀起了一股RICHS的热潮，房地产的行业由于宏观调控以后，必然会带来一股房地产企业的并购浪潮，结果是去年到今年房地产企业的并购接二连三的发生，今天要讲的话题是房地产价值链与资本市场的关系。

　　这个话题刚才巴教授已经讲了，就是要注重房地产价值链的关系问题，因为房地产是非常强的相关的行业，房地产它能够带动价值链中的上游和下游的一大片的产业，比如说从价值链上面看，有土地投资和综合开发，房地产的开发又可以细分为住宅、商业酒店、工业地产还包括刚才白教授讲的教育地产业都存在，还有就是房地产的服务，我们有房地产的策划、销售代理，还有房地产的施工，房屋的装饰。

　　房地产的设计还包括室内设计工业地产的设计，物流的设计还有各种各样的设计，包括景观设计，还有物业管理，房地产二手房的交易，还有商业地产的运营管理，现在大家讨论的重点都是开发商，都是把开发商作为房地产的代名词在讨论。

　　一讲上市就是考虑房地产开发商的上市，但是正好我们房地产开发商这些年中国资本市场发展10多年的时间里面，也正好遇到了和资本市场对接的难题，为什么呢？比如说从早期就93年以前，有一些开发商上市，那时候股市刚刚创办，当时万科是第一个上市的，从1994到1995年的时候，中国又开放股市，发行了新股，只有50亿的只有四类行业限制上市，就是金融、服务业、流通业和房地产开发公司，一直限制到2000年左右，当2000年中国证监会再次出台房地产开发商上市的特殊规定的时候，要求土地储备量要有一个大的额度，所以在此以后，房地产开发商上市仍然是很困难的，从2000年到现在有金地集团、天鸿、保利等几家公司上市了，这个比例跟资本市场的上市速度是及其不相衬的，所以今天很多的开发商只有绕路海外去上市，例如金地等等。

　　十年前我做了几个跟房地产相关的公司上市的情况，例如海南环岛，当时是房地产开发公司，我们要避开房地产，我们将环岛酒店的概念拿过来，将房地产的小区写成旅游度假区，是以旅游公司上市的，当时招股书中写到在三亚搞一个海底观光船，现在是否建立起来了，就不知道了。

　　当初我们帮中地产业上市的时候，写的是体育地产，直到上市后，吴总很好的利用体育和地产的概念做成了中国体育地产的第一品牌，尽管政策上有很多的限制，但是在投资银行家的手上仍然有很多的机会，事实上凌总总结了目前100多家的上市公司，正规途径上市的是比较少的，很多的都是借壳上市的。今天讲的重点是，房地产开发商是否应该在这个时候，转换经营思路，刚才易总也讲了开发商的问题。

　　目前，上市公司和非上市公司的市值的落差，使上市公司有机会大规模的配置土地的资源，上市公司可以按10―20倍的市盈率拿到资金，利用资本市场拿到更多的资金，所以万科就可以募集很多的资金，包括金地都是很巧妙的利用市值的管理，来提高公司的盈利水平，扩张他们的规模。

　　除此之外，开发商如果上市前没有那么多的资金进行土被储备，可以建议大家持有物业，不要做销售的物业，因为房地产开发商跟做矿产资源的公司是相似的，产品也可以变为资产，如果老是卖产品资产就越来越小，在信托基金没有出来的时候，要保持现金流，符合上市条件的时候，证监会审核的时候，就会认为该公司具有可持续性，等到上市后，有了资金再大规模的购买土地和储备土地。

　　除此之外，跟大家介绍的是，除了开发商以外的价值链，到现在为止，除了建筑商外，房地产商在服务链上没有上市公司，例如二手房交易和服务公司、商业地产管理的公司都没有上市公司。几年前我就想跟陈智说，你们铜锣湾是最有可能成为中国第一个商业地产运营的公司，我相信他的公司一上市就有几十倍的市盈率，甚至会超过开发商的市盈率的估价。每次参加博鳌论坛，都会看到大量的机构，包括决策资源集团，在房地产的价值链上，是非常完整的，他们有开发、策划、代理、房地产的支持服务，如果再加之连上做得更加的完整，用资本的方式联动起来，为公司今后的上市做铺垫。如果现金流非常好，资产结构也好的公司，在国际资本市场上是非常流行的。

　　最近一个客户，大家知道重庆的檀木匠，国家培育了七年，如果将他当成制造商，认为是生产梳子的制造商估价不会超过10倍，市场将他当成服务商的时候，市值就已经有了30倍的市盈率，希望在座各位在房地产价值链上的每一位应该学习游戏的规则，如何将房地产的价值链打造起来，成为进入资本市场新的群体，我也希望在未来几年在中国的股票市场上多出现几个房地产价值链上的上市公司，很多的技术性的环节没有时间讲得很多，在座的企业对这方面有兴趣大家可以在下面来很好的交流。这方面我们有非常多的经验，帮助企业获得资本和上市的机会。

　　从市场来看，大家不要担心中国的股市是否是去年和今年热了，明年就出现问题，我希望大家放心，从房地产服务链条来看，这是资本市场非常欢迎的，我们的存量资本是很大的，我们的服务价值一定会得到市场的追捧，我的发言就到这里，谢谢大家。