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初衷遏制高房价 90/70政策使居民回归部落时代http://bj.house.sina.com.cn 2007年05月13日12:54 中国经营报
一个悄然改变中国社会结构的因子，竟来自一个房地产政策的变化——90/70政策的实施。 这也许出乎这个政策制定者的意料。 90/70政策原本出于遏止高房价，在中国国情的约束条件下，实现“大庇天下寒士俱欢颜”的初衷。在这样的政策引导下，开发商开始行动起来——万科所进行的“围屋”实验，似乎正在通过建筑对居住形态施加影响，将人类重新引入“部落化生存”的时代。 从私宅到大院到商品房再到“围屋”，中国人的居住形态在建国后的短短58年间经历了飞速变化。“围屋”这一居住形态的出现似乎正在为麦克卢汉重归“部落化生存”预言，提供绝佳的注脚。 90/70政策在促使居民“部落化生存”的同时，也势必要求公共权力提供足够的公共产品，如果我们的城市管理者不能履行这样的职责，90/70政策将会“画虎不成反类犬”。 香港已为我们作出表率。 一线调查 90/70时代：正在缩小的社会细胞 许龙溪决定不卖房了，无论买家出再高的价钱。 刚刚当上父亲的许，不是要把房子留给自己的儿子，而是年逾七旬的父母。 然而，仅仅三个月前，他还在想尽办法，琢磨着如何能将这套房子卖出更高的价钱——因为他要购置一套新房。眼下只有68平方米的这套两居室，已经不能满足他“三代同堂”的夙愿。 2006年“横空出世”的一项房地产调控“新政”打乱了许龙溪的安排。这一年的6月，国家建设部等9部委下发文件，要求每个城市新开工建设的住宅总量中，应有70%以上为90平方米以下的中小套型住宅(以下简称90/70政策)——90平方米的两居室，显然无法满足许龙溪“三代同堂”的住房需求。 许龙溪和他的小家庭注定要与自己的父母分开。 90/70政策在调整住房供应结构的同时，却已悄然地影响、改变着绝大多数中国家庭的结构。必须的“大住房” 出生于1977年的许龙溪，是中国第一代独生子女，父母都是教师。他出生的那个年代，计划生育在天津还并不是一项强制政策，但许龙溪的父母响应号召。于是，他成为这个家庭唯一的孩子。 7年前，许龙溪从北京航空航天大学计算机专业毕业。此后，他进入了一家在国内颇有影响的民营软件公司。工作3年之后，在父母的资助下，许龙溪在北京的北太平庄一带买下了一套68平方米的二手房，这便是他至今仍和父母一起居住的住所。 许龙溪告诉记者，当时买房主要是为了结婚。这对“准夫妇”对于房子的所有考虑，仅仅出于是两个人的使用，而并未考虑到未来父母的到来。 他们当时怎么也想不到，这套68平方米的住房会在三年之后，成为一个“麻烦”的开始。他们更没有想到，对他们住房产生重大影响的是一个房地产政策的变化——90/70政策的实施。 2006年，许龙溪的孩子出生了，如何照顾孩子，这个问题摆在了这对夫妇的面前。后来，许龙溪决定让父母来北京带孩子。“当时一方面是带孩子，另一方面是想把父母接来。因为我是独生子，二老都快70岁了，在天津也没人照顾。”许龙溪向记者诉说着当时的考虑。 “幸亏我爱人不是独生女，否则4个老人加上我们一家三口，那样的话恐怕还要更大的房子。”许龙溪半开玩笑地自我解嘲道。 事实也确实如此。许龙溪父母来到北京后不久，就卖掉了他们在天津的房产，替许龙溪一次性还清所购买二手房的余款。但矛盾由此而来。 “我们睡在小房间，爸妈睡大房间，现在可以，孩子以后长大了住哪呢？”许说。由于这是一套建设于上世纪80年代的老公房，所谓客厅仅仅是一个狭窄的“过道”。5口人居住在一个68平方米的两居室里，连卫生间的使用都颇感局促与紧张。 自己是独生子，赡养父母责无旁贷；但自己儿子一天天长大，也需要独立的空间。许龙溪意识到，时至今日，若想“三代同堂”，换一套更大居所的时候到了。人算不如天算 2006年是许龙溪工作的第六个年头。此时，他手中已经有了一笔积蓄，虽然不多，但也够凑出一个“大房子”的首付。 “对我们来说，130平方米左右的三室一厅就可以了。”许龙溪的母亲说。但无奈的是，当时北京市场中在售的三室一厅的主流户型，面积最低也在150平方米以上。 2006年北京的房价正在进入一个历史上最快的上升周期。在距离他上班比较近的北四环、北五环沿线，8000元/平方米以下的商品房已经难觅踪影。“好在我们在北太平庄的那套房子升值很快，把这套房子出手，再加上我们手中的一部分积蓄，凑足一套150平方米左右的三居室的首付，应该没问题。”许龙溪对记者说。 在发现了一个位于东北四环与五环之间还尚未露面的住宅项目后，他们就将这个楼盘作为自己“换大房”的主要目标锁定下来。为了确保万无一失，许龙溪的妻子还辗转多方，找到了这家楼盘开发商的关系，帮自己一家人拿下了“优先选房”的权利。 彼时已经是2006年4月，按照原计划，这个楼盘的规划许可证、规划建设许可证都已经取得，只待开工证到手之后，便可以获得预售资格。 正当一家人认为“大房子”有了着落的时候，现实却跟他们开了个不大不小的玩笑。 当年5月，国务院下发多份专门针对房地产领域调控的文件，并且把主要的精力集中在了调整供应结构上，90/70政策随之出台，对许龙溪一家产生实质性影响的恰恰是这个政策。因为这条政策要求，所有未开工建设的住宅项目，都必须按此比例进行调整。 许龙溪一家看中的这个楼盘，恰恰是没有领到开工证的项目。于是，漫长的等待随之到来，直到2007年的2月，这个楼盘才完成了规划调整，开工建设继而开始对外预售。 然而，此时此刻的楼盘，与许龙溪一家一年前看中的楼盘相比，已经面目全非：80%以上的户型都在70平方米~90平方米之间，而剩下的20%可以满足“许氏家族”需要的大户型，都是200平方米左右的超大户型。 许龙溪不是没有想过另寻他途，但政策影响的并非只有这一个楼盘。按照北京市建委的初步估算，2007年全年北京市将有300万平方米左右的住房供应入市，其中210万~230万平方米的供应量，将以低于90平方米的小户型形式出现。而北京目前需要大房子用以“三代同堂”的人并不在少数。因此，大户型住房在市场中已属走俏，更何况这还仅是规划中的预估数字，此时令许龙溪可以选择的余地已经十分狭小。 这家楼盘的开发商私下向记者表示，这也是迫于政策压力的一种调整。因为80%都变成了小户型，开发商的利润已经不高，只能在剩下的20%大户型上做文章，所以剩下的户型做得都很大。许氏一家最为合意的150平方米左右的户型，恰恰是开发商利润最薄的一类，所以最终在做设计时被放弃。 不过，有“关系”的因素，开发商还是履约给予了许氏一家“优先选房”的权利。但面对70平方米的一居室和89平方米的两居室，许龙溪感觉，选哪套都没有实质意义——这都无法避免与父母再度分开生活的现实。 许龙溪的遭遇并非个案。据北京市民政局新近的一份统计数据显示，截至2007年3月，在当年前三个月北京进行婚姻登记的人数中，75.3%为出生于1980年前后的独生子女，其中，登记双方均为独生子女的占42.9%，中国第一代独生子女已经步入了婚龄的高峰期。 显然，对于这一代已经逐步跨入婚育高峰的中国独生子女而言，90/70政策所产生的影响，绝非住房结构的调整那样简单。 纵深万科“围屋”：一场重归“部落化生存”的实验 一座外圆内方、造型奇特的建筑正在广东佛山逐步屹立起来。千万不要以为这是一座体育馆或是某个建筑师运用广西客家“土楼”元素的建筑作品，她被称作“围屋”——万科为中低收入者安居进行的一次实验。 这是一座每个单元面积只有35平方米的住宅建筑，大量的生活功能将在公共区域得到解决。加拿大传播学者、被誉为西方当代最伟大思想家之一的麦克卢汉，在上世纪70年代预言“地球村”的同时，还将人类社会的发展高度概括为“部落化——非部落化——重新部落化”的历程。 如今万科所进行的“围屋”实验，似乎正在通过建筑对居住形态施加影响，将人类重新引入部落化生存的时代。公共空间 有这么一则故事曾刺激过万科“围屋”的设计灵感。1983年，联合国开发计划署在印度北部接近克什米尔的一个落后村庄，推进一项名为“安全饮水”的慈善计划。在联合国志愿者到来之前，这个落后的印度村庄村民的所有用水，均来自位于村子西部的一口“苦水井”。 联合国志愿者来到这个村子的唯一任务，便是为村庄中的每户居民安装自来水，让他们能在自己家中方便、安全地取水。任务很快完成了，村民们怀着感激之情，欢送了这些联合国志愿者。联合国志愿者认定，这里的村民们从此便可以享用到干净、方便的自来水，生活品质将由此改善。 然而，一年之后的一次回访让这些志愿者颇感意外——村民们依旧排着队到“苦水井”打水，并在那里谈笑风生；而当他们来到村民家中的时候，却发现一年前安装的水龙头因为很少使用已经生锈而难以打开。联合国志愿者对此颇为费解。 带着这样的疑问，这些志愿者开始向村民们询问不使用自来水龙头的原因。村民们的回答令他们再次感到意外：村民们在使用水龙头后发现，自己的家庭几乎陷入了“与世隔绝”的状态。因为此前所有的村民都到“苦水井”打水时，井台无意间成为这个村庄居民进行公共社交、人际交流的场所，显然，“入户水龙头”打乱了这一切。 村民们又开始陆续回到井台打水，同时聊天、交流，交换着彼此的信息与心情。“干净饮水”计划竟然因为来自村民的“抵制”而最终以失败告终。 ——这是一位曾参与万科“围屋”初期设计论证的专家向记者讲述的真实案例。这位专家承认，正是这个案例，把如今“围屋”的设计思路引向了以“公共空间换居室面积”的最终思路。 尽管这位专家如今已经不再参与万科“围屋”的建设工作，但他认定，万科“围屋”无论披上多么神秘的外衣，其核心设计思路仍是以公共空间的集约化管理和利用，达到用同等面积解决更多人居住需求的问题。形态探索 大尺度、功能齐全的公共空间，换来的是单元居住面积的缩小。如今已经开始建设的“围屋”，其基本单元面积为35平方米，总计有房屋单元300余套，初步估算可以解决1000人的居住需求。肖楠在接受采访时说。肖是万科集团总部专门分管“围屋”的副总经理。 毫无疑问，这是应对中国“地少人多”背景下住房需求的必然选择，但单独凭借这35平方米，显然无法解决一个三口之家基本的生活功能需要。 “针对中低收入住户的特点，该项目会有一些自有的商业生活配套设施，如洗衣房、快餐店等，还有基本的娱乐设施及文体活动场所，如有集中看电视的地方，以及可分时出租的聚会场所、车库等等。”肖楠描述着“围屋”如何用35平方米满足居住者的基本功能需要。 记者了解到，万科围屋是六层的建筑，不需安装电梯，内部跟连廊式公寓相似，每层都会有一些室外平台，以方便住户交流。 万科设计部门的思路是，居室在更大程度上只是满足居住的需要，至于其他功能，则全部通过公共空间中提供的集约化功能服务解决。 遵循这样的思路，万科的围屋最终形成了如今与众不同的外貌：圆形的围合状设计，在防卫性与安全性方面与现代城市居住需求接轨，通过斜面把绿地与商业部分连接起来。外圆内方的设计，则使其可以在中央腾出大量空间布置商业街、会所、休闲场地等公共设施。 据了解，这类项目未来将较多选择在城市新兴发展区域、高速公路旁以及工厂区附近。在新兴发展区域，会有大量服务人口伴随着新城区的出现而出现；高速公路旁那些本来不太适合居住的地块上，土楼的内向空间可以回避外界的噪音；在城区也会出现一定的需求，更现实的是，新项目有助于改善工厂区大量工人们的居住状态。 重归部落？ “人们可以在公共的洗衣房里沟通交流，可以在‘围屋’社区提供的公共娱乐空间里娱乐，总之不会像现在住在一栋单元楼里那样，谁也不认识谁。”前述参与围屋前期设计思路论证的专家对记者说，一直到现在，单元楼居住形态中人际关系与人际交往的冷漠，始终是建筑学界和社会学界诟病的焦点。 麦克卢汉在上世纪70年代预言“地球村”到来的同时，也预言了随着信息技术和社会的发展，人类必将重归“部落时代”。如今，麦氏“地球村”的预言已经成为现实，而“围屋”这一居住形态，在中国的出现似乎正在为“重归部落化”生存提供了绝佳的注脚。 此“部落化”非彼“部落化”。“原始的部落化生存，实际是出于生存的最低需要，因为社会个体的能力不能满足生存的需要，所以需要借助部落完成诸多功能，以保证生存。但后来随着社会的发展，人类进入了个体的非部落化年代，而所谓重归的‘部落化’，则是建立在公共产品和资源高度集约利用、管理的基础上。”前述专家向记者解释道。 按照前述专家的逻辑，单元楼的出现和普及实际上是使人类进入了个体生存的非部落化时代，而“围屋”的出现，则在相当大的程度上，使人类的居住形态重新进入了公共空间中的交流、协作时代。从而在这个层面上使人类重归部落化生存。 记者了解到，万科已经为“围屋”的批量化生产做好了充分的准备。目前，可以确定的是，“围屋”产品的外层结构，将实行工厂化生产，使其具备快速复制的技术基础与能力。 然而，对于未来“围屋”可能的潜在的“使用者”而言，这确是一个完全陌生的事物与概念。“看看这些公共的洗衣房等等能够管理得怎么样吧，可我总觉得35平方米有点小，还不太习惯。”一位购房者在听完记者对“围屋”的描述后说。 如果“围屋”的普及真的能够得以“如愿”，那么在90/70政策可能将家庭逐步分割缩小的背景下，“围屋”居住形态对社区人际关系与沟通所施加的“部落化”影响，未必不是一件好事。 透视五十八年变迁：一场公共权力的进退游戏 “洗手间里装不下浴缸怎么办？” 一位刚刚购买了一套“90平方米以下”住宅的业主，在接受记者采访时反问道。然而，在将近20年前，他所居住的房屋卫生间只有不到4平方米，一样装不下浴缸，他却没有丝毫抱怨。 对于记者这样的对比，这位业主颇不以为然，随口答道：“那时候大院里面有公共浴池。” 从私宅到大院再到商品房，中国人的居住形态在建国的短短58年间经历了飞速变化。但是，不容否认的是，每一次居住形态的演化，无一例外地带来了各种社会结构的变迁。而隐藏在变迁的背后，实际上却是公共权力的进退图景。没有“家庭” “那时候哪有什么业委会，连居委会都没有，更别提什么维权了。”说这话的是舒可心，一位多年研究社区自治管理的专家，曾经担任过中国人民大学社区自治项目的研究员。他所描述的图景，属于“大院年代”——一个公共权力没有边界的时代缩影。 与一般人认为的“大院”起始于1949年不同，“大院”的真正兴起，应该是在1952年。一位曾在当时建工部(即建设部前身)任职的离休干部告诉记者，那时正是中国工业化建设的起始阶段，大批的工人开始向中心城市转移，北京、上海、沈阳等重点建设城市既有的住房已经远远不能满足这些城市“新增工人阶级”的需要。 “就说北京，1952年时的人均住房面积只有3.6平方米，比解放前还低。”在这样的背景下，中央政府要求在兴建大型工业企业的同时，兴建配套工人居住区，并建设幼儿园、副食商店、医院、学校等等配套设施，解决新增人口的居住问题。后来，这一做法广泛地被党政军机关、高校等单位效仿，“大院这种居住形态，正是在那几年形成的。”这位离退休干部向记者回忆道。 舒可心便是在一个军队大院中度过了他的童年和青年时代。他向记者回忆说，那时他们并没有“家庭”的概念，因为除了睡觉和吃饭，他们的活动很少在家里进行，上学在子弟学校、娱乐在大院的操场，甚至吃饭有时都会在大院里的食堂。 尽管那时的房子不大，只有三四十平方米；尽管家里的人口不少，甚至是“三代同堂”，他却从未有过拥挤的感觉。后来，他自己总结道，“主要是因为呆在家里的时间很少”。 “与家庭观念淡漠相对应的是没有边界的公共权力。”舒可心向记者分析道，“那时大院的主人——工厂、学校、机关等等，充当了管理一切的角色，甚至家里夫妻吵架、打孩子，第二天单位的妇联工作人员都会来敲你家的门，做你的工作。全面退出 “伴随着住房商品化到来的是公共权力的快速撤出，而且是该撤不该撤的都撤了。”清华大学建筑学院副教授周榕告诉记者。在他看来，大院的瓦解和商品房的兴起，是公共权力全面撤退的表现。在一些社区里，人们再也看不到食堂、公共浴池甚至是幼儿园、学校——因为开发商是逐利的，建设这些配套设施，只能增加成本、减少利润。 在这个商品房主导的年代，户型的面积开始越来越大。卫生间从原来的4~5平方米逐渐发展到8~10平方米，甚至更大。单元内部的功能也日趋分工明确，从原来简单的起居室、卧室逐渐分化到书房、视听室、儿童房，越来越多的功能开始转移到家庭内部，而本应起到这些功能的小区会所，却常年不能兴建，更不能说投入使用了。 “买房的也是来自四面八方，谁都不认识谁，这时个人和家庭的利益开始凸现出来了。”舒可心分析说，同时，商品房社区没有“主管单位”，必须聘请别人管理——“这又是一对新的矛盾。于是，侵权、维权都出现了。业主大会、业主委员会就有了出现的必要，因为在商品房的社区里，需要的是自治。”舒强调道。 然而，居住者显然没有做好“自治”的准备，公共权力的快速全面退出，实际上制造了一种权力的真空。舒可心告诉记者，在北京所有的商品房社区中，真正成立了业主大会的社区，只有不到20%，剩下的80%几乎都处在物业公司的“代管”之下。重新轮回 2006年，当万科将他们为中低收入者设计的“居住解决方案”公之于众并付诸实施的时候，人们对这个“外圆内方”、“室内面积较小而公共面积较大”的建筑充满了好奇，这个建筑被万科命名为“围屋”。 “这不过就是欧洲上世纪50年代马赛公寓设计思路的翻版。”清华大学建筑学院一位不愿透露姓名的学者对记者评价道。 彼时，法国建筑大师柯布西耶设计的法国马赛公寓，依靠集中社会化的服务来减少每户的面积以减少房屋的总价和日常消费支出，更倾向于把居民社区看成小社会。在他设想的公寓里，将出现庞大的洗衣房和公共娱乐场所，而偏远的地段所造成的交通困难也将由住户共同筹资设立的班车解决。 马赛公寓是为缓解二战后欧洲房屋紧缺的状况而设计的密集型住宅，设计于20世纪40年代，代表着柯布西耶对于住宅和公共住居问题研究的高潮点。“尽管在那个年代马赛公寓很著名，但它体现的现代化和工业化的思想无疑是落后了”。北京建筑设计研究院二所主任陈光说，“看起来它更像是集体宿舍”。陈光表示，其实，上世纪中后叶的法国建筑设计师作品政治意识形态较强烈，而且受了“国家社会主义”思潮的影响。 在公共权力撤出之后，已经装进家庭居室内部的一些功能如何弥补，或许才是90/70政策真正需要在日后面对的问题。一业内人士分析道。 声音 清华大学建筑学院副教授周榕：90/70挑战城市管理者责任 90/70政策的影响首先是家庭单元的缩小，因为现在90平方米的住宅，在社会公共空间产品缺失的情况下，是难以满足“三代同堂”的生活需求的。此前，年轻人尤其是独生子女希望婚后独立生活，更多的是一种思想倾向。而现在，住房的面积实际上规定了硬性的边界。 其次是社会行为的选择问题。原来我们的户型做得很大，一些本应该由公共权力提供的公共服务产品，最终是在家庭内部实现的，比如家庭影院等等。但是现在户型一下子限制到90平方米，这些原本被包含进家庭住房内部的功能没有足够的居住面积去实现了，这会促使居住者的行为方式发生转变。居住者会更多地走出去，到公共空间当中去实现这些功能，比如娱乐等等。 过去十几年，地方政府放弃了提供城市公共产品的责任和义务，我们看到，多数地方政府唯一关心的就是卖地，而不是关心城市能提供哪些公共产品给老百姓。 我们对比一下香港，香港的住房面积非常之小，但使用者丝毫没有觉得有问题。因为香港这个城市提供了大量的公共空间可以使用。你到香港可以发现，到晚上十一二点，商场和路上还是熙熙攘攘，人满为患的情况。香港人已经非常习惯把自己的生活更多地安排在公共空间，而不是家庭里面。家对于更多的人来说就是睡觉的地方，其他的生活都可以在城市公共空间里面共享。 但我们的城市管理者却很少有意去提供这样的公共产品。如果我们在户型的设计上向香港靠拢的话，我们的城市管理者也需要在公共空间的实现上向香港学习。不然的话，仍然触动不了矛盾的症结。
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