“2007・第三届中国健康住宅理论与实践(大连)论坛”于4月23-24日在大连香格里拉大饭店举行， 本次论坛盛情邀请了中外住宅设计与住宅健康的专家到会参加，大会同期举办高峰主题演讲与论坛；项目参观和互动交流。以下为国家住宅工程中心副总建筑师、健康住宅专家委员会副主任委员教授级高级建筑师刘东卫发言。

　　90平米政策下的健康住宅产品设计与技术探讨。

　　刘东卫：大家都知道了，在咱们全社会整个来看，宏观调控的房地产，是咱们在全社会的问题之一，在咱们业内更是一个核心点，好多方面和业界人士都说成70-90一段是分水岭，高压线，其实今天的在座主要是业界的，主要是想从这个技术和房地产层面来看宏观调控的70-90中小户型的问题，最近一段时间，我自己结合国内外1 0年时间房地产的动态，我个人觉得70-90的看法涉及好多不同层面的问题，咱们的表面是房地产的宏观调控，实际涉及咱们的社会，开发商对于建设什么样的户型和产品的研发，设计人员对住宅的如何设计，甚至还涉及到咱们未来住宅应该怎么建，咱们设计也好，开发也好，离不开不同层面的问题，涉及的问题很广，至关重要。那么，其实对90平米的问题，不同层面的专家学者存在好多疑虑，比如说，70-90这是否符合咱们未来发展的需要，好多人在心理是打问号的。

　　在这个时候我想和大家交流是我国住宅发展转型时期的中小套型所涉及的问体，我个人认为是非常重要的，因为时间的原因，今天我主要介绍两部分内容。

　　第一部分内容，中小套型涉及的面积与品质，要思考的四个关键性的课题。

　　第二部分内容，是未来咱们国家的发展建设和住宅设计，中小套型在转型期应该怎么建，我个人的看法，

　　如果有时间，我介绍最近举行的中小套型设计竞赛的例子，通过案例谈一谈我个人的看法。

　　下来我们进行第一部分，面积与品质，90平方米引发我国住宅发展的核心课题。

　　我个人的看法，中小套型的设计关系到住宅发展的四个课题，完全与房地产的开发和设计是密切相关，转型期的课题我认为是多样化的课题和可发展性的课题，中国经济的高速发展，使开发的建设费用和土地价格高涨，造成了住宅价格大幅度的提高。

　　国内正在建的，包括新建和再建的项目，占市场上绝大多数的中等家庭的住宅建设，确实面临极大的困境，从发达国家的过程来看，大野先生介绍的日本的房地产开发建设，也有和中国今天的情况非常相似的时期，总体来讲，解决可负担性。因为单价上去了，户型面积就非常重要，就是要把户型做小。

　　第二，今后住宅建设的转型。就是咱们居住空间的能效和品质的问题，日本专家也介绍了一些日本的住宅，中日集成住宅的观点是要做解决住宅的品质建设，大家都知道，可能这也是一个非常很通常的看法，现在住宅基本说，面积大，能效差，品质低，也是市场公认的，我在北京做的一个低密度小镇，当时通过市场的调研，策划研究，基本研究做小户型，通过各方面的衡量，怎么也做不下120平米以下。

　　另一方面是居住能效的课题我认为还有一点很重要，工程建设的质量，功能质量，有很大的提高，尤其是住宅的室内环境质量，住宅的综合性能方面，发展趋势和国外相比，有非常大的区别，我经常在比较的时候，就说，我今年40多岁，搬过几次家，面积在不断增加，户内的功能环境，舒适环境，和面积相比，要差很多。

　　第三方面，今后的住宅建设，是地球环境和环境建设方面的问题。目前的住宅开发建设，只是注重局部的住宅小区内部的视觉环境，和咱们可持续发展的地球环境，城市环境，这方面可以说，在所有的房地产从规划设计，到开发建设，远远没有拿到今天的议事日程上，自扫门前雪的现象非常普遍。

　　第四方面，住宅建设应考虑老龄化的问题，从发达国家的经验来看，面向低收入的住宅供应结构，确实出现很大的问题。我认为确实应该从政府，开发企业，和设计单位，都应该重视这方面，但是，和这个低收入者的住宅供应相比，其他的一些社会性的课题也非常严重。

　　比如老龄化社会与居住相关的问题，经过一些调研，几乎现在所有的楼盘都没考虑这方面的问题，特别是国外的经验来看，老龄化住宅的规划设计，不是说为老年人来做的，现在所有的普通住宅的开发建设，都要实行老龄化的住宅设计原则。

　　第二部分，我总结了几方面的看法。可能和今后的房地产的开发和建设有密切联系，总的来看，上升土地价格的高涨，有很大的进展。北京是一个房地产规划社了研究者，也是一个居住者，确实当现在如果社会大多数人依然具有购买力，从宏观发展需求来看，但是这些人又买不起房子的时候，房地产开发商就应该思考改变了。

　　从国外的建设来看，今后我觉得全社会，主要是业界，增加居民可负担性的住宅供应，应该是今后的住宅建设的主要目标，住宅发展应该实现中小套型的建设和复杂性的问题，不管是高档盘还是低档盘，都是面积很低的套型。

　　我认为第一相关联的住宅售价和收入的价格上，最近开两会期间，世界工人的收入比是6―8，大概这么一个数字，现在，大概各个城市都有自己的统计，目前现实远超出普通家庭的支付能力，这是一个事实，第二方面，户型规模和效能问题，这是去年的统计，但是今年也差不多，2005年的建设规模，大概是26平米，上海是33，北京是32，日本的统计大概不到16平米。总体来讲，目前在住宅规模的扩大我个人认为不可取，一是增大居民支出，二是浪费，刚才日本专家介绍的日本主力户型，所有的100平米的户型，主卧室的开间都是2.7米，咱们的都是3.3米左右，其实咱们的舒适型，品质差得很远。

　　遗憾的是咱们国家没有更加宏观的统计，从房地产市场来看，随着城市的发展，土地资源的紧缺，靠市中心越远户型会越大，离市中心比较近的地方，地价比较高，开发销售，面积应该比较大，另一方面总体的发展家庭规模的小型化，是一个大势所趋，这些资料非常多，客观来讲，就是第一种价，就是好套型，或者在一定程度上，考虑到市场上可承受性，可支付性，庞大的消费群众，另一方面，我觉得是中国的住宅的基本需求，咱们城市的数量问题，不是一个中心问题。

　　普通家庭随着价值观趋向，等等方面有更多的趋向，但是，从市场的购房需求，我经常观察各个方面的动态，其实，表面说，是中小套型可能趋于中小套型的总价和相对完善的居住功能。

　　今后来看，中小套型的设计可负担性的中小户型，通过设计技术，将经济性的可负担性，居住的可持续性，资源的可延续性，三个方面，第一是经济的可负担性是降低造价，考虑购房者的成本和质量，第二方面，居住的可持续性，是买房的寿命和持续性的品质有很大的关联。资源的可承受性，一方面，从资源的消耗到最低，国家的可持续发展，还得让老百姓住得起。我认为这三个方面很重要。

　　我们接了一个十一五课题，中小套型的高级程度全寿命周期的系统研究，我们也是想，通过产学研结合，能够尽可能研究住宅体系，推动咱们国家的未来的住宅的发展。

　　下面谈一谈我对设计竞赛的几点看法，住宅套型，宏观调控，仁者见仁，智者见智，我个人认为，好多方案从多样性和适应性解决方面有很大的特点，另一方面结合住宅的产业技术发展方向，技术体系的方面，有很多的探索研究在将来对这方而后问题进行 解决，会对整体的住宅品质有一个推动，另一方面可能就是居住的可负担性，资源环境与社会性的总的课题。

　　我把这个实例介绍一下。

　　这个是咱们买到这本书，都知道，竞赛第一页的方案，当然这个方案本身解决的可能从功能空间整合各方面还是不错的，但我想谈一谈我个人的评价，第一，确实这个方案从城市的居住需求，节能节地这方面来看，是很好的。

　　没有那么多的整体居住空间的性能方面很错，但是，这个方案我个人认为，从方案上反映出普及型套型的认识不足。

　　中小套型是满足市场的多样性的家庭，普及型家庭的50―60平米的家庭，不一定是青年的家庭。两居、1.5居是完全可以解决，开发商也有广泛的市场，居住者也能有所选择。

　　我认为改革开放的20年，对住宅的研究很差，我们对住的研究就是讲究面积，忽视了空间穆德数量，你的效能是多少，必须有几居室，全做那些，希望咱们可以好好的思考，日本专家在举例的时候，这是一个废油优秀的设计。从储藏空间来看，和日本的住宅相比，咱们的数量是少而又少，那么，我个人认为，确实从这次竞赛本身，虽然取得了很大的成果，对于中小套型的认识和研究，但是确实还有很多地方去思考。

　　总体上来说，面积与品质来说，引发我国住宅发展的核心问题，是长期以来影响我国发展的住宅问题，不仅是从国家的大型来说，从开发商也是，要改变，解决全社会提高意识，开发商设计技术的研究，我们要数量质量并进的认识，我们必须认清是面积还是品质的问题，严峻的居住课题，满足未来人民日益增长的多元化的居住需求，走品质建设的可持续发展之路将是我们所有转型期住宅设计与建设的必然选择。我的基本发言到此。谢谢大家。