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物权法出台将有四大利好助力地产开发http://bj.house.sina.com.cn 2007年04月23日10:31 《楼市》杂志
《物权法》的颁布实施，降低了房企运营中的金融风险、增强了企业的融资能力及并购安全性。 定分止争”是《物权法》出台的重要目的，而不动产又是该法涉及的重要内容。在保障业主权利方面，《物权法》填补了很多过去法律的漏洞，明确了以前模糊的规定；而它对房地产开发的重要主体——房地产开发公司，又将带来哪些利好呢？ 利好之一：降低担保风险 目前，我国的商品房实行预售制，以前的预售登记并没有法律依据，而现在《物权法》明确了预售登记的法律类型，属于预告登记，既保护了买房人的权利，同时也可以促进期房买卖，双方都不能随意取消预告登记。 “目前，在房地产销售过程中，购房人若采取按揭贷款的方式，我们需要为购房人提供阶段性担保，直到业主拿到房产证，办理产权登记和抵押登记。在此期间，如果购房人不按时还款，我们就要承担连带还款责任。”望京某楼盘开发商告诉记者，若遇上购房人无力还贷，或者将房子转卖给了其他人，开发商可能不仅要承担还贷责任，同时还未必能保证收回房屋。 而中伦金通律师事务所合伙人、北京市律师协会物权法指导委员会主任蔡耀忠表示，在有了预告登记之后，抵押贷款同样可以做预告登记，购房人不能随意拖欠贷款，也不能随意取消登记，银行的债权有了充分保障，也可以降低开发商的担保责任。如果购房人无力还贷，由于不能取消预告登记，因此房屋产权不会发生转移，还是归开发商所有。 利好之二：增强收购安全 随着房地产市场的发展，地产公司并购项目甚至是并购公司的行为日益增多，而对于收购方来说，收购安全至关重要。而《物权法》的出台为保证公司的收购安全提供了很好的法律基础。 要保证收购安全，很重要的一个因素就是要弄清楚收购目标是否权属清晰、有没有瑕疵或其他隐患，而《物权法》的出台实施将对开发商的收购带来很大方便。这主要体现在登记制度的确立和完善上。《物权法》第十条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。“登记制度的完善，让地产公司很容易通过查询来核实某块土地、某一栋楼或者某在建工程的权属，可以较为容易查清上一次交易的情况并判断其合法性、有效性。而在以前，登记往往不规范、不统一，很多必要的信息无法了解。”蔡耀忠说。 而有效信息的缺乏正是以往很多并购“受伤”的根本原因。 据媒体报道，北京南二环外的天天家园二期工程在转让过程中，就出现了收购问题。该项目一期开发商北京恒鸿房地产开发公司拖欠施工方北京建工四建公司近5000万元工程款，四建为此将恒鸿告上法庭并申请了财产保全，2005年11月30日，北京二中院查封了在建的天天家园二期房产及土地使用权。 然而，就在此前的2005年10月30日，恒鸿公司已将天天家园二期土地使用权出让给华龙置业，并在市国土资源局办理了国有土地使用权转让登记备案。但此后当华龙置业去国土资源局崇文分局办理天天家园二期国有土地使用证时，却被告知项目已查封，无法办理土地使用证，市国土资源局也撤销了恒鸿与华龙置业的转让登记手续。目前，华龙置业正为土地使用权的归属提出申诉。 专家指出，从保障收购安全的角度说，华龙置业此次收购之所以“受伤”的根本原因正是由于在收购之前没有查明收购对象是否有瑕疵或隐患，没有查明工程款欠付情况，从而导致严重后果。 利好之三：土地使用权可分层设立 当开发商将一块土地70年或50年的使用权买来时，总是希望能尽量充分地利用，目前在实际的操作过程中经常受到土地使用权单一设立的模式限制。不过《物权法》的颁布实施将改变这一现状。《物权法》第一百三十六条规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 根据该法规定，建设用地使用权可以分层设立，理论上还可以不一定是直线设立，可以纵向、横向设立，只要不产生交叉就可以。“因此，原来一个地块只有一个土地使用权的情况就变为一个地块可以分为多个空间，分成多个土地使用权证。”蔡耀忠称。 政府与开发商可以根据实际需要出让、受让一个地块的一部分地面或空间。例如，开发商只需要购买某地块的地下使用权，开发地下商场或者地下室，那么他可以单独购买这一部分，获得独立的土地使用权证，只要对该地块的使用不损害土地的其他用途。而在以前，如果要获得土地地下空间的使用权，就必须买下整个地块的全部使用权。 “也就是说在一块土地之上的使用权可以成立体状设立，开发商既可以买一块地下空间，也能买空中领地，保证物尽其用。” 利好之四：助力企业融资 蔡耀忠认为，《物权法》的出台还将为开发商的融资开辟新的渠道。 首先，开发商可以利用预告登记进行融资。蔡耀忠称，尽管严格来说，抵押在建工程时，登记后新增的价值不应该再计入抵押物价值，但有了预告登记后，“企业与银行可以约定以土地使用权和未来的房屋所有权作抵押，并就未来的房屋抵押办理预告登记，这就解决了银行的顾虑。” 例如某开发商希望抵押建设用地使用权融资，设立抵押时该项目登记的评估价值为200万元，但未来的房屋的新增价值为500万元，那么按规定，该项目在此之后新增的500万元价值不再计入抵押物价值，但开发商可以与银行设立未来的房屋所有权抵押，并进行预告登记，这就免除了银行顾虑，它可以根据项目进程分期为开发商发放贷款，方便开发商融到更多的资金。 第二，利于股权质押价值的恢复。“开发商可以利用股权质押为主要担保方法进行企业的开发贷款。”蔡耀忠表示，房地产企业除了用其自身的财产提供担保以外，还可以由其股东用股权质押担保。而以往股权质押贷款非常困难，因为规定股权质押登记于公司股东名册，缺乏公开性和安全性，今后可以在工商行政机关进行登记，“这样就有很强的公信力，银行就会放心得多。” 第三，《物权法》健全并丰富了动产浮动抵押。结合不动产抵押，开发商可通过多种抵押制度的运用，把公司的多种财产“打包”抵押给银行或者是其他人用以筹资，这对于银行等机构来说，这种“打包”抵押也能给他们更高的安全感。如果开发商不履行抵押合同，那么银行可以整体处理公司资产，也更为方便。
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