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商业年检验经营实力 市场博弈消费者需求为王http://bj.house.sina.com.cn 2007年04月18日14:10 新浪房产
新项目层出不穷，老项目推陈出新，在朝青板块、奥北不断有新项目亮相时，老牌的商业项目如三环新城SUNNY TOWN商业街也不甘示弱，在前期产品经受住市场检验之后，又推出新的产品，在江河日下的住宅市场衬托下，2007年的商业地产延续了2006年的强劲上升势头，成为又一个地产商业年。 入市面积史无前例商业承受重压 老牌的商业项目三环新城SUNNY TOWN商业街的餐饮部分特色餐饮“食尚街”经过半年的发展逐渐红火起来，经过了一段时间的运营，商街已经初步具备了良好了商业氛围，今年4月份，开发商打算将二期“淘宝街”投向市场。2007年，像三环新城这样的项目有很多，除此之外，众多的新商业项目也在春节后集中涌进了市场。资料显示，北京2007年将进入有史以来最为集中的商铺开业高峰期，本年度计划开业的商铺面积累计高达410万平方米，2007年又将成为一个地产商业年。 一位业内人士表示，近年来接连出台的多轮房地产宏观调控政策，使住宅开发的限制和压力的不断加大，而当中涉及商业地产的政策却很有限，使得发展商们纷纷“逃离”住宅市场，转战因更注重长线投资而显得相对稳定的商业地产。自“831土地大限”后，地价成本翻倍增长、土地出让金交纳时限缩短，令商业地块土地成本日高，实力不足就难以为继。再加上商业地产的高额回报多来自物业后期的租金回报，这个长期过程又需要大量设备维修、宣传推广和招商管理等运营成本。 史无前例的竞争者使众多的商业地产开发商都感受到了压力，此外，股市、基金的火爆也分流了众多的民间资本，招商难、销售难成为了所有商业开发者共同面临的难题，而目前在销售、招商上的压力将随着时间的推移转到对其资本能力的考验，京城的商业地产市场在一片欣欣向荣中隐藏着危险的暗流。 消费者需求为导向破解商业困局 迫在眉睫的营销压力使开发商们将注意力都集中在吸引投资者上，造成的后果就是概念多、噱头多，夸张的宣传使投资者产生了盲目投资的行为，造成项目销售后招商不利，或招进来的商户定位不准，严重影响后期经营。 “消费者需求是我们主要解决的目标。”三环新城SUNNY TOWN商业街负责人表示，三环新城是一个经济适用房项目，体量比较大，而且周边还有万年花城、优筑、中景理想家等其他新建项目，总面积达到400万平方米，在今年，该区域将迎来入住高峰期，而该地区原有的商业远远无法满足这些居民在生活上的消费需求。因此，SUNNY TOWN商业街设计初期目标就是为这些居民实现步行5分钟解决柴米油盐的问题，能为业主提供初级的商业服务，因此，三环新城SUNNY TOWN商业街最早推出的产品是适合餐饮经营和超市的独立商业，该部分为开发商自己持有，控制其业态分布，并附带销售一部分位置相近的底墒为业主提供零售店、美容、干洗等支持服务，在这个目标下，一些不符合这些业态要求的经营者前来洽谈的时候都没有被接受。 以消费者需求为导向的营销理念使在推出时并不被人看好的三环新城SUNNY TOWN商业街在推出半年后不仅完成所有的预定销售、招商目标，其餐饮部分的运营已经走上轨道，吸引了大批周边社区的消费者到此消费，聚集了商业发展所需的人气，取得了营销、经营双丰收的成绩。 商业提升需要创新 今年年初，国际物业顾问戴德梁行曾发布报告称，北京2007年年度计划开业的商铺面积累计高达410万平方米。随着商业项目集中开业，商业空置率明显增加。由此，商业项目的招商竞争将进入白热化阶段。 三环新城SUNNY TOWN商业街负责人表示，商业地产项目现在比任何时候都需要创新和特色。尽管三环新城商业的特色餐饮街经营情况良好，但是在今年这种环境下，商业需要进一步的提升才能更好的立足于市场，而这种提升也是建立在消费者的需求之上。 据介绍，从区域上看，三环新城SUNNY TOWN商业街是被三环新城、优筑、万年花城等数个社区包围起来的一个街区，这条商业街大部分铺面都是面临市政路的，随着该地区交通状况的改善，商业街可以为该区域更多的居民服务，因此，在满足了业主的生活需求之后，需要为他们提供更高层次的商业服务，如健身、培训、休闲购物等。经过仔细研究，发展商创新性的提出将三环新城商业街的二期产品被定名为“淘宝街”，发展商希望引进以时尚服饰为主的精品小店，打造一条时尚、流行的步行街，可以让消费者在用完餐后顺便到“淘宝街”淘一淘自己喜欢的个性服饰。 “淘宝街”的亮相完全改变了南城无时尚的尴尬局面，发展商表示，在“淘宝街”的带动下，该区域的商业将从基本的生活服务向时尚、流行的商业步行街发展，为整个南城的商业提升打下了良好的基础。
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