袁一泓：2008年北京平均房价有望下降

　　北京也将有自己的“两个一千万”工程。

　　北京市市委书记刘淇日前在北京市“两会”上发言时透露，2007年北京市要收购、新建30万平方米廉租房；建设300 万平方米中低价位房；200万平方米经济适用房。目前，相关部门正在做有关规划。同时，在3年内，要建设1000万平方米经济适用房和1000万平方米限价房(我个人理解，限价房与中低价位房是指同一类房子)。

　　这对普通居民来说，是个好消息。

　　上海曾经在2005年3月急切地宣布过“两个一千万”工程，指的是当年建设中低价商品房和重大工程配套商品房各1000万平方米，但据公开数据，这个“工程”没能如期完成。而政府部门对此并未作出解释。

　　与上海不同的是，北京的“两个一千万”工程不是一年的指标，而是三年完成的计划。分解下去，相当于平均每年建设经济适用房和中低价位商品房各333万平方米。几年来，北京市一直规划每年建设300万平方米经济适用房，现在增加的不过是一批中低价位商品房。这并非是一个不可企及的目标。

　　当然，困难还有不少。关键是还是项目选址问题。北京市是全国第一个宣布建设限价商品房的城市，然而，虽然北京市有关部门早在2006年下半年就陆续告知了多块规划建设限价房的地块，但最新的消息是，第一批限价商品房最快也要到2007年下半年开工。以这种速度来推测，2007年要建设300万平方米，难度较大。

　　但是，值得强调的是，经济适用房和限价商品房不是真正意义上的市场化的商品房，而是带有社会保障性质的商品房，是政府有形之手调控下的结果。也就是说，从讲政治的角度出发，从整个

宏观调控的高度来要求，只要政府部门下定决心，北京市在3年内如期实施完成“两个一千万”工程，是可能的。

　　假如2007年、2008年、2009年，北京市平均每年都能建设经济适用房和中低价位商品房各333万平方米，会对

房地产市场产生怎样的影响呢？

　　政府部门对经济适用房的购买对象有严格限制，据我观察，限价房的购买对象也会有相当限制，譬如必须拥有北京市户口。但从需求来看，这两类住房的销售不会有任何问题----会被一抢而光。

　　由于建设周期问题，经济适用房和限价房对2007年的北京房地产市场的价格走势，不会产生根本性的影响。也即是说，全年

房价可能仍将维持继续上涨的态势，只是涨幅或将低于2006年。

　　但这两类住房的影响会在2008年显现。2007年下半年开工建设的中低价位房(限价房)和部分经济适用房，将在2008年进入销售高峰；2008年也有数百万平方米的两类住房进入销售期。合并计算其规模，数量将相当可观。它产生的直接影响就是，将摊薄2008年的平均房价，反映在统计数据上，则是大大拉低房价同比涨幅，甚至有望出现平均房价同比略降。

　　经济适用房(及中低价位房)整体拉低平均房价的现象，曾经在1999年上半年出现过。1998年下半年，北京市大规模开工建设经济适用房，并于1999年上半年进入销售高峰期。其直接影响是，1999年上半年北京平均房价同比居然下降了。这个现象有可能在2008年再次出现。

　　请注意，如果2008年出现“房价下降”的现象，也是指平均房价，而且是与2007年同期相比。其不可缺少的前提是，北京市承诺的经济适用房、廉租房、中低价房建设数量如期实施。

　　同时，必须说明的是，2008年，北京平均房价涨幅被经济适用房和中低价位房大幅拉低或略降，并不意味着所有项目的房价都不上涨或下降。不，在我看来，由于政策的限制( 90平方米、70%)，大户型、高价位的商品房相对成为“稀缺产品”(永远不要低估了北京买得起高价房的人数)，在供求关系作用下，其价格仍将继续上涨，而且涨幅不会低。

　　以上只是理论分析，而理论往往是苍白的。提醒这一点，并非毫无必要。(袁一泓(袁一泓博客|袁一泓新闻)/文)