“新地产五周年黄金庆典”于2007年1月11日在嘉里中心大饭店举行。与会期间举行新地产·顾问团成立仪式，发起成立新地产·中国强力地产媒体联盟。出席人数达千人，业内最知名的企业家、金融行业知名人士、媒体负责人士等应邀出席，新浪房产对本次盛会进行现场直播，以下为现场实录内容：

　　主持人 张文豪(张文豪博客|张文豪新闻)：大家下午好！我首先说一下，我们前排坐的是来自全国三十多个城市的房地产主流媒体、报纸的代表，也是名牌了，搭建这个平台，希望可以促进全国地产的发展！我们觉得随着中国房地产的发展，无论是开发商还是媒体，都需要在运营操作水平上与时俱进，每年都要有进步，这个时候我们的专业水准都要有提高，所以我们《新地产(新地产博客|新地产新闻)》根据自己五年以来的成长经验，我们觉得与有实力，有声誉的顾问机构和综合的地产服务机构进行有高度、广度的合作是无比重要的，我们今天另一个内容是要固化我们之间的合作，我们有一个首批《新地产》专业论坛，有九个成员，他们都在过去的五年当中给了《新地产》偌大的支持和关怀，在此表示感谢。另外我们也在今后的时间里慢慢的扩大，我们今天在座的还有很多国际知名的地产服务机构，我们希望接下来跟我们合作，还有一个内容是我们北京作为中国房地产发展，无论是份额还是质量上都是比较值得一提的地区，我们希望通过运作，把《新地产》的质量、实力方面。

    大概就是这么几个内容，我们今天会议的第一项，我们都知道我们国家有国务院发展研究中心，是进行重大决策的市场团，也很高的专业水准和实践经验，我们今天第一个话题是有关中国区域经济地产发展的话题，我们今天很荣幸的请到了国务院发展研究中心刘勇先生，他是国务院发展研究中心的研究员、研究室主任，也是发展战略与区域经济研究的负责人，下面请刘主任发表专题演讲，大家欢迎。

　　刘勇：非常高兴参加这个会议，我想我首先要对《新地产》五周年庆典表示祝贺，另外也感谢《新地产》年会邀请我在这里发表演讲。我想我的演讲题目是这样，我稍微在要求的基础上做了一下变动，我讲的是城市化新农村建设和重大基础设施给我们房地产和建筑业带来了机遇。

　　我为什么要讲这个题目呢，大家知道，我国工业化进程已经到了中期阶段，中期阶段有许多的学者专家认为，中国的行政化、工业化进程时间要持续20年，也就是说中国经济的高速增长是这样，这20年靠什么来支持经济增长，我们有三大措施，第一个是钢铁，一个是汽车，一个是房产，一个经济学家曾经说过，未来带领世界经济增长的有两大因素，一个是美国的高科技，一个是中国的城市化。

　　大家都知道，城市化的主要内容是什么，就是我刚才说的三大支柱，钢铁、汽车，从中国的发展阶段来说，我们还是工业化的中期阶段。我想我们城市化高速发展经过了二十年之后，高科技也是我们未来的一个产业，目前来说，我们中国还是一个工业化的高速发展阶段，我们的支柱产业就是钢铁、汽车。

　　话说回来，房地产建筑业是中国的经济三大产业，保证中国经济二十年快速发展的支柱，房地产的发展又靠什么，我们说靠三大建设，一个是城市建设，城市化的中级阶段，工业化的中级阶段，当然是城市建设。第二个是建设山国家“十一五”发展纲要里面新经济，第三个是重大的技术支持。中国的高速增长靠三大支柱产业，其中房地产它的发展又靠着三大建设，所以说我今天的题目说我们的房地产，我们在座的房地产界的朋友们结合起来，我现在了这个题目。

　　我演讲主要讲这几个内容，首先我们讲讲三大建设和房地产到底是什么关系，然后我们再分别讲讲城市建设或者城市化建设会带来的对建筑行业的刺激。我们有一些同事都会想，新农村建设恐怕和中国的房地产关系不是很大，也许会影响城市化的发展和进程，反而对我们房地产没有什么不利的影响，实际上刚好相反。另外就是我们大型的基础设施建设，最后我讲讲我们07年中国房地产可能的热点趋势和热点地块，这是我们组委会的要求。

　　第一点就说我们的三大建设和房地产会带来哪些机遇，实际上第一个机遇很清楚，三大建设应该给说给我们房地产带来重大的机遇，如果从06年开始，到2010年，整个五年，我想中国的固定资产投资平均每年大概达到十万亿。去年有八万亿，今年接近九万亿了。未来几年将达到十万亿，08、09年和2010年会达到十二万亿。这是一个什么概念，十万亿的固定资产的投资，按照80%的是我们建筑业投资的话，那么我们建筑业的总产值就是5-6万亿，这个数字很大，是很可观的。

　　整个大的情况，这也是未来的发展给我们的总的必然趋势。我们的可固定资产的投资，我们的积累率现在是位于世界的前列，正处于城市化发展的水平，我们的资本投资率现在是40%左右。这个在世界上是首屈一指的。

　　那么都知道投资很大，十万亿，相当于什么，我想在座的房地产专家会有印象。第二个我们还可以给大家讲一个事实，到目前为止，改革开放近三十年的发展，我们的房地产、建筑业已经成为我国国民经济发展的支柱产业，为什么呢，用数字说明一下，2005年我们的建筑业的固定资产，我们建筑业的整个增加值已经超过1万亿，这个是什么概念呢，当年的GDP是8万亿，占GDP的5.49%，是这么一个规模，什么叫支柱产业呢？我给大家做一个介绍，任何一个产业，如果增加值占GDP达到3%或者4%之上就是支柱。大家可以反过来看看，我们的建筑业去年已经占到了GDP的5.49%，远远超过4%，所以我们的建筑业已经成为中国经济发展的支柱产业。未来还会再高，为什么呢，我们从美国的经验，从西方发达国家的经验，我们就拿美国来说，美国的房地产业在高速发展时期，占GDP的10%。

　　从这个角度来说，中国的建筑业房地产业已经成为支柱产业了，未来还将继续上升，相对其他的产业我们发展还会快，我们的房地产业按照我的想法，未来2010年我们会占GDP总之的6.5%左右。

　　具体介绍一下我们在“十一五”规划的纲要，刚才说了发展中心是国家战略中心，“十一五”规划的前期参加了一些会议，其中我个人发表了一些战略性的问题，整个国民经济发展大家从“十一五”规划纲要大家也都知道比例了，我们的GDP增长是7.5%，这个看起来有点高，实际上我们想我们的GDP十五时期会达到10%，可以超过两位数。

　　但是我们的房地产要比这个数据要高，应该在15%以上，应该在20%多，实际上不会有太大的波动。今年年初我们的增长速度稍微有一点点下降，但是对大局没有影响。这是整个三大建设对房地产的一个整体概念。

　　另外我想具体谈谈城市化和建筑业有什么关系，这个也是不言而喻的，我讲几个数字，实际上我们国家工业化和城市化矛盾还是比较大的，主要体现在我们的城市化还是远远落后于工业化的发展。

　　我们的工业化工业产值GDP的比重已经超过50%了，而我们的城镇化只有43%，我想大家也都知道了，这个什么概念呢，我们国家进入20年的高速经济发展，但是我们的城市化的水平还低于世界水平，我们中国经过20年的改革开放，GDP快速发展，在国际上大大的提高。可是一说到我们的城市人口还低于全世界最低水平，包括一些非洲国家都低，这个反差太大。你像美国有多少个城市，8000多个，我们现在只有600多个，我们的城市化是非常滞后的，工业化的中期阶段主要就是要解决城市化，把人口从农村转移到城市。

　　我还可以告诉大家几个数据，大家都知道“十一五”中国定的GDP的发展标准是经过深思熟虑的，也是非常谨慎的，但是唯一有一个指标是往上升的，不知道大家注意没有，就是从农村向城市转移剩余劳动力，这个升体现在哪里，十五的时候是五年我们从农村转移出来的劳动力是4000万，当时的指标是4000万，我们“十一五”的指标是4500万。

　　所以说别看我们总体上国家宏观调控，对经济政策有大的调整措施，但是唯一的指标，城市化率是往上走的，这个对我们房地产开发商是有好处的。我还算了一些细帐，你拿城市化来说，城市化率从2006年开始到2010年，每年提高一个百分点，什么概念呢？我们是13亿人口，你要有1.3千万人口到城市来，你要解决人口的就业问题，工作问题，你需要投资多少，我们大概算了一下，每个人要6万，1.3千万人口，每个人要6万，我算了一下就是8400万，而我们现在05年的城市基础设施建设投资的就是6000万，还差2000万，所以我们的投资也是巨大的。

　　这里面涉及到一个大家都关心的问题，房价的问题，发展是没有问题的，我刚才讲了很多，房地产发展前景非常的广阔，也很有潜力，我讲了这么多还有我没有讲到的，实际上我们现在的老百姓居住的条件和需求严格来说还是比较低级阶段的。为什么这么说呢，大家知道我们城镇人均居住面积达到了22平米，看起来不小了，我们前几年我想在座的都有这个体会，每家每个人都有自己的一个单间了，一间房子，客厅也比较大的，餐厅、客厅也已经分开了，条件都比较好了，甚至有的有两个卫生间了，感觉不错。但是我可以坦率的说，如果有发达国家标准来说，这个三室一厅也好，四室一厅、两厅也好，这个严格来说我们还是比较低的。

　　就拿美国来说，我想还是有一定的代表性的，80%的家庭有房子的概念是有洋房的概念，TOWNHOUSE的概念，如果按照这个标准来说，我们算什么，提高房子的水平来说，对房子的需求我们还是很低的，希望我们的房地产界，希望我们的建筑界牢固树立这样的概念，中国的经济增长要靠我们，我们也可以做贡献，未来的发展前景非常的广阔，现在的很多条例都是完善的过程当中，都是发展过程当中，我们也应该想办法加以解决。

　　房价的问题有三个观点，第一个观点我认为房价现在看来，无论需求也好，供给也好，还是土地的资源有限也好，从政策的角度也好，我现在看不出来未来一段时间房价会降，我不是赞同房子高价，但是看不出来降的因素，包括政策，我们现在主要的政策就是调控，发展小户型，90平米的房子70%，这是房地产的现状。但是类似这样的政策反正我看不出来会降价。一些著名的学者都说了，房地产大家都看着08年奥运以后肯定会降，但是我们老先生的观点就是08年以后也不会降，至少我认为现在不会降。

　　第二个观点房价的确高。我想在座的房地产老板都知道，我也用现代经济学界比较知名的一个看法，为什么高，一个很简单的原因，从我们生活体验来说，现在是中国的中产阶级都买不起房子啊，同志们，包括鄙人在内，我也买不起房子，这个房价对我来说也是高的，我现在还是住在小小的70平米的房子里面，我也想买，但是真的买不起，从这个角度来说，我不能说我是中产阶级，我中产阶级还不到，我们这些人都买不起房子，那一般的老百姓还不是做梦啊！对他来说现在北京的房子，三环之内、四环内都是上百万，天文数字。

　　第三个观点，真正解决我国的住房问题要有新思路。我提出一个方案来大家沟通一下，我想是这样的，我想关键就是中、低收入的家庭能够解决住房问题，解决他们的住房问题，然后使房地产价格波动，放假波动不会影响老百姓的正常生活，要做到这点，怎么做到这点呢，我想美国是这样做的。大家都知道房价，一个是材料、一个是房地产商场的利润，还有一块是土地，这三个影响的。说实话，建筑材料这块很难动，我想我们房地产商的利润我认为相对来说也是比较高的，国家也在用税收的手段调整，我觉得这里面关键是土地收益这块，我们发展中心曾经有一篇比较有影响的关于地价的一篇文章，房价增长的根本原因，或者是主要原因是地价，我也比较赞成这点，地价的收益是谁啊，是地方政府，所以政府应该把地价里面拿出一点补贴中低收入者购房的话，我想这个问题就可以解决，这就是美国的模式。

　　怎么样来保证中低收入的购房者呢，他如果认定你是中低收入，你买了房子，我把地价返还给你，房地产我们这块是有保证的，建材发展办法，但是这块是可以做的，现在地价可能是成本的30%-40%。如果政府把土地收益拿出来，使它不受房地产价格的影响，有什么好处呢，一个是解决了中低收入的住房问题，具体操作有一些具体的办法，你中低收入的面积、区域都要控制，这是细节的问题。这部分人解决了住房问题其他的就好办了，有钱人你买别墅什么也好，根本不受限制，如果在这种情况下，房价再高，中产阶级也不会关心房价，这样对房产价格的关注就还给经济学家，老百姓就不管了，因为我们的房价不受你的影响，因为我买了房子之后，地价这块还给我，他们就不会关注房价了，我想这个对房地产价格是有好处的。

　　有一些人要买房子，你不光要房地产价格在这里，房贷也要受限制，高收入家庭取消他的贷款资格，中低收入的家庭购房的时候国家也要降低，这就是北欧处理这个的办法。现在你解决了这个问题了，房地产价格再高跟我们也没有关系了，这就是我要说的。