主持人：下面我们进入今天的主题对话环节，我们有请今天主题对话的几位重要嘉宾，他们是大连福佳企业集团副总裁贾喜森前生。青岛天泰集团股份有限公司总经理安玉田先生；香港太平洋投资顾问有限公司总裁贾卧龙先生。

　　我们今天的话题可能跟刚才倪鹏飞老师讲的话题相关，我们也热烈掌声有请倪鹏飞老师参加我们今天的主题对话。

　　各位嘉宾大家早上好，今天进入论坛的重要环节。很高兴刚才听了倪鹏飞老师精采的讲演，我们今天的主题话题是房地产企业在市场中的决策问题。我们知道房地产商这么多年在城市运营中也做了很大的贡献，他们盖了很多漂亮的住宅，修了很多很好的商场，他们对城市做了很大的贡献，但是说实话在我们社会当中也背负了很多额外的因素。因为现在房价比较偏高，城市与房价也是密不可分的，刚才倪老实说的非常重要的就是整个城市里面最核心的要素就是供给、需后与价格。我们目前来看整个中国的房地产界可能面临一个比较重大的问题就是供给方面的问题，现在供给严重的出现了问题。供给除了说政府更多的把地块批出来之后，那还有没有其他的方式和办法呢？我们在新浪网和相关的博客讨论有一个比较热的论点，座谈做访谈的时候有一位嘉宾提出，如果我们加大提高城市的容积率，我们把规划建设进一步配套放开的话，那以后可能会提供更多的房子，我不知道这样的观点在座的嘉宾是否认同。我们现有请香港太平洋顾问有限公司总裁贾卧龙说一下。

　　贾卧龙：刚才就主持人讲的，提高容积率来加大出房率是解决房地产供求矛盾的一个途径，这可以是一个途径，但是我认为不是核心的途径。真正要解决房价的问题，解决市场的供应问题，就必须要在改变中国目前的房地产供应结构。房地产市场是多样化的，一个是商品房市场，第二个是政府加大经济适用房和联租房、廉价房的供应上吃，只有通过市场的一只手和政府的一只手双管齐下，这样才能真正解决老百姓的住房问题，才能真正解决房价的调控问题。因为容积率是一个技术层面，我们从一个方面很难解决现在的问题。现在香港有很多的经验，包括新加坡和一些国家有很多经验值得中国借鉴，第一个就是商品房，我通过提高地价，提高房价政府加大财政税收，通过财政税收拿出收入部分的相当一部分去建廉租房和经济适用房，来满足买不起房子的人。这样房价比较高，有钱你就可以买，买不起房子的人政府可以帮助你解决。这样我认为是解决中国问题的根本途径。

　　然后就是加大监管力度。现在大家都在讨论说房地产该不该公开成本，该不该控制房价，我认为从中央政府，从国务院来讲初衷是好的，但是为什么从2005年一直到今年国家的宏观调控一轮接着一轮，每轮宏观调控政策越来越具体，越来越完善，但是依然中国70个城市的房价前三季度下幅的幅度达到五点几，我认为这个还是体制的问题，我们应该从体制上进行解决。

　　主持人：谢谢贾总。今天我们也请到了青岛天泰的安总，天泰是大青岛城市架构下的一个项目，也是青岛当地一个核心社区，生活的一个典范，我想问一下安总咱们是怎么看待提高容积率的问题。

　　安玉田：我借这个机会介绍一下天泰对开发青岛项目的认识。我们青岛开发的天泰城最初的容积率是0.7，现在按照国家提倡节地型建筑，我们的项目到了后期做的开发，政府已经不再容积率上做限制了，现在可以做到1.7、1.8，甚至可以做大2.0。我们认为作为一个有责任的房地产企业，应该为国家房地产的宏观调控做出自己的贡献，所以我们的项目也切合了国家的总形势。这个项目在离青岛比较远的位置，我们在建立和谐社区的方面也做了很多的工作，现在这个社区有八个国家的居民，居住在这里有一些韩国人，所以我们董事长提出的观点很适合这个项目。

　　主持人：其实核心的问题是，因为建设部领导出来讲话的时候必提的四个字就是节能省地，那么在容积率方面可能就会有一些可做可为的。够像汽车一样，当年1.0排量以下的小汽车根本不能上长安街，突然有一天发现大排量的车不适合，就应该鼓励小排量的车，所以QQ和奥托也可以上长安街了。

　　我们过去为了各方面的考虑设计了容积率的上限，就是不能超过多少。到了今天很多人没有房子住的时候，或者买不起房子的时候， 是不是应该设定一些容积率的下限，让我们有更多的房子。这个问题不仅仅是容积率的问题，还有相关配套的问题，今天我们有请到大连福佳企业集团副总裁贾喜森先生，贾总开发的项目是东北地区最大的地产项目，如果我们这个项目建高了，没有商业配套也是不行的，那么我们有请贾总就这个话题发表一下见解。

　　贾喜森：为了提高容积率解决住房问题我有一些想法。提高容积率不是解决住房关系的正确途径，容积率提高了、放开了，这样我想今后城市发展会有很多的后遗症。开发商有义务对政府的房价做一些行动，我们现在基本上是以中低端房为主，主要是为了解决老百姓的住房问题。

　　主持人：我们要把总结的任务交给倪是老师，因为我身边的很多人都问我过，你们喜欢在六环以外住低密度的房子，还是在国贸里面，可能像香港那样非常密集的房子，但是离地铁很近。他们说还是愿意住这样的社区就是密度高一点，楼高一点，采光可能会差一点，因为我根本就没有很好的日照时间。倪老师对这个问题有什么见解，因为刚才听了您对供给需求和价格的因素。

　　倪鹏飞：这个观点我非常赞同，刚才讲中国城市发展的第二点就讲到中国未来的发展应该是一个集约式的发展，这就意味着中国楼市的发展要节约土地，这显然是未来的必然选择。

　　要解决供求的茅盾问题，尤其是供给的结构问题，或者准确的说低端住房的供给短缺问题，包括整个宏观调控的问题最重要的我觉得是要通过市场，要借助市场来进行。现在我们首先要研究为什么低端杀，这是一个最重要的问题，为什么高端比较多。这个问题如果问开发商的话，开发商都会有一个很好的回答。现在我们的政策就是要通过经济的手段和办法让开发商觉得开发高高端住宅和低端住宅的利润是差不多的，这样就不会出现现在这样的情况。我觉得政府的重点是要解决这个问题，这个问题一解决，就是通过经济的手段来调控。

　　另外，中国房地产整体的价格是偏高的，但是我们还要对整个房地产的结构要有认识，根据我国的居民收入的结构来看，我们未来应该可以形成一个匹配的住房供应。这点很简单，现在我们高端的房价还不够高，还要更高，但是这部分是非常的，我们就是要把高端和低端的差距拉开。中低端占的一大部分，我们现在是中间这部分很高，所以就带动整个房地产的价格走高。

　　我想一个要强调经济手段，第二个要看它的结构。谢谢。

　　贾卧龙：刚才谈到容积率，容积率无限的放大以后必须导致土地价格继续爆涨，因为原来出十万撇米，现在出了十五万平米，从节能方面和资源方面可能会最大化，但是这样会影响城市的人居环境，社区的环境，人居住的舒适度，还有采光等等。

　　第二点，开发商原来只能卖10万平米，现在没有限制了，我是限低不限高，我能造出15万平米，那15万平米增加的只是建筑成本，因为土地成本没有变化，我原来十万平米地价一亿，现在十五万平米依然是一亿，我增加的只是建筑成本。增加建筑成本以后必然会导致开发商的暴利，开发商产生暴利以后，回过头大家继续炒地，最后把地价炒高，这样依然会带动房价上涨。所以我认为提高容积率是没有办法解决住房价格问题的，当然可以从节能角度达到，可是没有办法解决房价的问题。

　　主持人：今天我们请到台上的两位开发商代表据说也是咱们获奖的名单之一，我们就先请安总和贾总一起就对当地运营的决策讲一下。

　　安玉田：我们要建设和谐社区和城市共生，和共识共赢。

　　贾喜森：建造更多、更好、更优质、更廉价的住宅。