主持人：谢谢庞总。下面我们进入今天的主题演讲环节，我们有请中国社科院著名城市研究专家倪鹏飞老师为我们做演讲。

　　倪鹏飞：非常感谢主办方邀请我来参加论坛，我感觉这个论坛和颁奖是一个非常有意义的活动。组委会给我出了一个题目，叫做城市未来发展与城市房地产的潜力。我觉得这是一个非常好的题目，过去我确实没有思考过，最近几天我思考了一下，我给大家来讲一下，把我的想法和大家一起来分享一下。

　　讲这个问题之前我想先讲一下我三个理论的假设，我们根据这三个理论的假设来看看中国城市未来发展的趋势是什么，它对房地产的投资潜力影响是什么。

　　第一个假设，房地产业发展的状况依赖于产业的发展状况和城市的移居环境的状况。也就是说，一个城市房地产究竟发展到什么样的程度，房地产价格究竟在什么样的程度，关键是看其他产业发展的情况。因为土地是生产要素，房地产是服务业，所以它的发展归根结蒂要依赖于产业的发展。当然住房还要依赖于城市的生活环境，因此生活环境对房地产业的发展也是非常关键的。

　　第二个假设，房地产价格从理论上来说有一个合理的标准，这个合理的标准就是当地的房地产的水平决定于当地房地产附加值的水平，还有它的利润水平。如果全球是一个开放的，没有边界、没有限制的一个体系的话，资金和人才都是可以流动的话，那么房地产的价格和产业的价格之间、附加值之间要有一个非常好的平衡。这个地方的房地产价格的高低就决定于这个地方产业附加值的高低，如果产业附加值不够高的话，房地产高的话产业就会转移。因为房地产可以决定人才的工资水平，所以人才也会转移。房地产业的价格决定于产业的附加值水平和利润水平，我们假定全球是没有边界的，是可以流动的，但实际上不是这样的，所以才会发生变化。

　　房地产有三个需求，第一个是需求的水平，第二个是供给的水平，第三个是价格的水平。尽管我们说房地产潜力有很多的影响因素，但是归根起来就是由这三个因素所决定的，或者是这三个因素相互之间的制衡和传导所决定的。

　　根据这三个假定我给大家未来中国房地的潜力，我也有三个观点。

　　第一，未来房地产的潜力是巨大的。第二，未来房地产的潜力不同地区，不同时间是也差异的，或者可以说是不同的。第三，未来房地产的潜力是会打折扣的。

　　我这个观点要从几个方面跟大家说一下，尤其要说一下第二点。中国未来城市的发展趋势是什么样的呢，我大概归结了十点。第一点，中国在未来20多年来将继续保持高速增长，根据城市化发展的一般规律，30%到70%之间是一个加速期，现在我们的城市化率是44%，那么到70%正好，我们按照一年1%的话，那么还有26年的时间。我估计20年以后，我们城市的人口可能接近10亿，现在我们城市是660多个，我想20多年以后，整个中国城市的整体规模有可能再翻一番，或者是在一千个左右。中国可能2到3个城市要变成世界城市，香港、上海、北京都有可能成为世界城市，还会有10多个城市成为国际性的城市，人口要在一千多万以上。还有一大批人口200万到1000万的城市，尤其是沿海的一些镇和一些县城要变成市，就是要加入这一千个城市当中。我们知道现在中国的镇接近两万，镇可能不能再扩大，但是镇升级到城市今后可能会有一大批。还有一个中式的现象，整个东部地区从长三角到海峡西岸，然后到长三角，再到山东半岛，然后一直到东北将会形式很大的一个城市带，就是说未来人口主要集中在东北沿海地区

　　这是未来20多年来中国的城市高速增长的一个情况。从高速增长大家就可以想象到城市房地产有多么巨大的潜力，因为城市每一个规模的增加，人口的增加，城市数量的增加都意味着相应房地产的发展。

　　第二点，中国城市未来的发展将是集约式的发展，中国未来不可能再进行粗放式的发展。从1978年大2004年中国的人口翻了一番，但是城区的面积增加了五倍，那么在未来的20多年里，或者说25年里，中国的人口还要增加将近翻一番，他么建城区的面积不可能再翻一番了。同时，在其他的能源上也不可能像过去那样消耗了。因此，中国房地产发展的潜力主要的不是在通过新城开发来实现，要在老城区，或者说在现有的城市基础上进行发展，潜力应该主要集中在这些基础上。因此，过去拥有土地的一些开发商可能在未来的发展中会有更多的优势。当然，学会怎样盘活现有城市的土地，重组现有的房地产市场，是一个开发商利用智慧开发潜力的一个选择。

　　第三点，中国未来的城市发展从区域上来说将是空间差异上的发展。刚才我说了，中国城市的体系在区域上是有差异的，未来在东部地区将是密集型的城市，并且形成非常合理的城市体系，有大城市，特大城市，中等城市，小城市，特大城市周边还有一些相应的城市，这样就会先形成大的区域，然后再形成区域带。但是在西部地区我想城市可能会是集中式的发展，主要是点状的发展。这样每个城市房地产发展的潜力就有不同的差异，我看在选择8个城市的时候觉得很有道理，比如说我们西部地区是集中的发展，或者是点状的发展，那么中心城市，尤其是中心大城市房地产的潜力就是巨大的。举一个最简单的例子，比如说成都，我们考虑成都房地产的时候不仅仅只考虑成都地区，也不可能仅仅考虑成都市，我们考虑的是整个西南地区。前一段时间我进行调研的时候就发现，我和一些西南人士接触的时候改变了一些印象。现在在西藏和云南有很的人都到成都购房，西安更是如此。但是东部的情况可能就不是这样。

　　第四点，中国城市的工业化推进将是梯度的推进，我们知道东部已经实现工业化了，而且向服务化迈进了，但是在中西部的工业化还没有开始，西部地区才刚刚开始，制造业的建设对工业用地，对商业用地和住房用地的需求是巨大的，因此我们一个梯度推进。不同房地产的投资潜力是有差异的，我想很多人也都注意到了，中部的东部地区，比如说安徽的安徽、芜湖，湖南的长沙，河南的郑州，山东的济南等等城市正在经历着巨大工业化的加速期，现在的梯度推进就是向这些城市推进。未来我相信这个推进还要继续，要向北推进，向西推进，向西北推进，向西南推进。但是我们需要一个时间，这个时间我想可能是五年以内。现在我们是整个中部地区，当然也包括东北地区。从沿海来说包括华北，尤其是环渤海地区，这些地区正在进入工业化的加速期，所以这些地区的工业地产和住房地产有很大的潜力。随着时间的推移再向北和西发展，这样其他的一些地区可能会有很的的发展。

　　第五点，中国城市产业的升级是在依次进行着。所谓的产业的升级就是知识型产业，或者是服务业和高技术的制造业、知识型的服务业，产业就是像这两个方面形成。这个升级不是所有城市都可以做到的，需要依次进行。我们首先在中国的一些中心城市做，比如说上海、北京、广州、深圳这样的城市。其次再向东部沿海较为发达的中心城市发展。这个升级是什么升级呢，是由制造向服务的升级，这里面有两个意味，一个是意味工业地产要逐步的退出历史舞台，第二个意味着高速发展的

　　我讲了一个判断，然后告诉大家了一个方法，你在观察潜力的时候一定要看产业结构的升级，产业结构变动和产业变动的情况，我们通过这些来最终判断房地产的发展。

　　第六点，未来中国城市的发展趋势是向专业化发展的，除了少数几个大城市和中心城市以外，很多的城市都将向专业化城市发展，尤其是中小城市。一个城市可能就是一个，或者几个大的产业就是这个城市的基本功能了。当然这个过程中有些城市的住宅和宜居比较重要，有些城市高科技可能比较周期，有些城市服务业比较重要，我们在投资和把握房地产潜力的时候就可以研究它专业的功能，还有它特定的产业来把握房地产的投资潜力。刚才南方周末的老总就他到了这一点，过去中国城市的趋同问题。我想随着

　　第七点，中国城市和区域的交通系统网络化刚会迅速形成，这一点对于城市一体化的发展也是非常重要的。城市网络化的发展会使得城市房地产的价格有一个从高到低，从中心大边缘一次性降低的过程。在交通沿线地产的价格应该是很高的，其次就会有相应的变化。大家可以在这个过程当中抓住机遇。

　　第八点，中国城市为例的发展是加入全球一体化的发展。无论是中国房地产的需求、供给还是价格都要和全球接轨，这就给中国房地产的价格上涨设置了一个天花板，你不可能超过这个天花板。

　　第九点，中国城市未来的发展无论是城市内部还是外部两极分化将继续进行。就是说现在发展的城市在未来可能会更好，无论是城市的人均收入，还是它的产业速度都会更好，在这些地方高端房地产的投资潜力可能会更大。落后的一些城市可能会更落后，这是一个趋势。

　　在城市内部人均收入水平也会出现两极分化，这不仅仅是中国的趋势，也是世界的趋势。全球由于创意产业的发展，人收益的水平正在迅速的两极分化，在中国未来也应该是这样的，或者可以说一定是这样的。其中低收入和中低收入者是主要的部分，所以我们在考察房地产潜力的时候，一定要注意这个情况，就是未来中低端房地产的潜力是巨大的。

　　第十点，中国有一些城市在未来可以实现跨越式发展，像深圳、东莞，这些城市曾经出现过，将来还会出现，这个不是中国过去的历史证明，全球的历史都证明了这一点。所以在座的开发商应该抓住这个机会，或者要相信这个判断。

　　第十一点，现在我们过高的

　　最后一点，中国现在的供给程度是过渡和短缺并存。过渡主要是讲高端，因为过渡需求导致着供给超过了真实需求。同时，还存在着短缺，就是低端非常紧张，低端的供给依然还是供小于求，这个也会影响未来房地产的投资潜力。

　　综合前面几点，由于中国城市的十大趋势的发展，中国未来房地产的投资潜力是巨大的，是有时间和区域差异的，是要打折扣的。

　　谢谢大家。