杨红旭：我觉得这个题目确实有问题，但我觉得应该是如何让更多的人住上合适的房子。合适的房子有买的，有租的，租售并举。

　　首先，我纠正一个概念，建设部2005年底有一个统计数据，说现在中国城镇住房私有率是达到81%多，然后，采访任志强，说82%已经蛮高了，甚至说中国的住房私有率是世界第一的。我觉得这里面一定要区分一个概念，住房私有率是住房自有率是不一样的。美国的住房私有率达到90%多，但是美国60%的居民据说是租在自己的房子里面的，所以说，我们如果考量如何让更多人住合适的房子，应该是考量住房自住率有多高，也就是说，你住的房子里面到底是不是你的房子。如果说所有有房子的人只有一套房子，那么这个私有率和自有率是相等的，但事实是，很多有钱人，20%的有钱人可能占据了80%的住房购买面积，所以说，这个住房的自有率肯定是小于住房的私有率。 至于这个房价的高与低，各位老总的话可能出于一些市场的实际情况，我想，从中国住宅产业的体制和机制进行一份剖析。最近我在承担上海发改委的一个课题，这个课题就是上海住房保障研究，我想把其中的数据和关联和各位分析一下。 中国的住房政策98年以前是福利分房，98年以后是货币分房。98年之前，我个人认为应该是一种比较极端的福利化分房。当初98年住房改革政策出来之时，国家考虑到这一点，当时规定是以经济适用房占住宅供应的主流，但后来事实证明，各地根本就没有落实这一政策。因为据我所知，经济适用房占的比例最高的是17.5%，而去年是5%，也就是说经济适用房的比例在慢慢地降低，而不是增加，根本没有成为主流。

　　我们看一下廉租房，廉租房是最基础的组成部分，但是很遗憾，中国的廉租房做得非常糟糕，很多地级市包括一些小城市根本就没有提供这一政策。

　　说到这里，我认为，现在的游戏规则应该是改变了，这种改变应该是这样改变，住宅产业应该是分两块，就是说应该有一个统一的游戏规则，或者是福利化分房，或者是市场化分房，现在有两个规则在运营。一方面是住房的保障体系和非住房保障体系，另一方面是中低收入阶层消费的，另外一方面是中高收入阶层消费的。我们通过这样的割裂以后，两个市场两块运作，以30%的中高档住宅市场应该放开，让市场化机制进行资源配置，达到资源配置的优化，而另外的70%的中低档住宅的供应比例政府应该占主导，政府应该制定这样的游戏规则，而不是让开发商、代理商主导这样的游戏规则。

　　我正好做一些所谓的数据分析，我们可以通过数据来看以后我们国家包括上海市政府会怎么样制定这个游戏规则。我觉得既然我们是在让更多人住得上合适的住宅，应该从人的角度出发。上海市现在的家庭收入的分配制度分7个层次，最低收入家庭，低收入家庭，中低收入家庭，中等收入家庭，中高收入家庭、高收入家庭、最高收入家庭，世界上所有发达国家的经验表明，最低、低、中低这三个阶层是应该纳入住房保障体系的。在一些高福利国家，比如新加坡、瑞典，可能把中等收入阶层纳入到保障体系。

　　那么，到底中等以下的家庭人口占多大比例呢？最低的家庭收入，我现在是以2004年上海统计年鉴的数据做分析，最低的收入家庭真真上海整个城镇家庭总户数的百分比是6.8%，也就是说这6.8%里面基本上是最低工资线以下的家庭，他们根本买不起房子，政府必须为他们提供廉租房。而上海廉租房政策是全国首创的，并且是国内做得比较好的城市之一，做得怎么样？今年9月份的数据是，现在上海城镇里面仅有21000户居民在享受廉租房制度。这个比例在整个上海372万户人口里面的比重是0.5%。而国外这个比例一般是在10%左右。

　　所以说，即使像上海这样做得比较好的廉租房，也仍然有巨大的空间，我个人认为应该达到7%左右做廉租房是比较合适的。廉租房需要政府投入很多的钱，所以，现在为什么政府慢慢地去操作？首先，虽然上海市的经济水平也比较高，但是毕竟要投入很多的财力、物力，上海现在廉租房大部分是货币化，就是说3800万的公房以外，这些公房因为历史的原因，有很多居民并不一定是需要享受住房保障的居民，比如军烈属，他们的收入可能比较高，而他们占据了公房。我认为廉租房不管是上海也好、全国也好，都应该抓起来。

　　我们谈第二个层次，中低收入和低收入这两个层次，低收入层次占上海城镇总数的11.1%，中低收入层次是12.3%，整个比例占24%，这一部分的群体经过我的测算，他们基本上买房很勉强，如果一定要买的话，就是房奴。我经过一个测算，2005年年底，上海外环之间的商品住宅的均价是6200，如果是按照这两个家庭阶层的年收入去买的话，买80平方米的两房，他们的

　　所以这部分的24%的人政府必须让他们租房。怎么租？分两块，第一，政府要整合建一些所谓的公共住房。美国是18%，英国是17%，就是说，他们要提供公共住房，然后以低廉的租金租给这些中低收入者。另外，政府不可能投入很多的财力物力去做所谓的廉租房或者公共租赁，因为这个需要投入很多的财力，需要很多的财政拨款。除了政府自己建一部分的公共住房以外，还可以引导鼓励开发商进行相关的建设。在美国各个州可能不太一样，一般政府在出让住房工建的时候，规定开发商建好了以后必须有15%的面积是用来低价出租，或者是低价销售的。所以，现在我们90平方米75%的规定，不管什么项目都是这样的规定，我认为还是不太妥当，因为90平方米75%现在没有限定价格。虽然明确限比例、限面积、限价格，但是在各地的具体执行中，限价格突然消失了，如果这样的话，可能有很多小户型的户型，但是短时间之内不一定消化掉，所以我认为政府在出让土地的时候，必须命令开发商建好以后有部分的房子是必须要低价出售的，这样的话，开发商可以利用自己的资金运作来补充政府财力的不足，从而实现所谓的低价出租。

　　我们再谈一下中等收入阶层。中等收入占上海整个家庭的城镇户数31.9%，基本上是三成。这样的群体在发达国家有时候是纳入中等保障体系，有时候没有纳入中等保障体系。现在上海包括全国还没有进行补贴。上海有一个政策，叫购房补贴，上海按照每年度城镇居民的家庭可支配收入的均线，比如说2003年是1.4万多，只要家庭人均收入低于这个线，你购房的时候可以享受这样的购房补贴，但是这个条件很苛刻，就是说说你必须是买90平方米以下的房子，必须是买4000块钱以下的房子，所以首先有面积限制，第二是有单价限制，所以不可能让很多的中等收入者家庭受益。

　　上海目前如果是符合购房条件的话，总贷款的量可以补贴10%和15%这两个档次。我告诉大家，这个政策非常好，和国外的发达国家的的政策基本一致，但是现在这个条件比较苛刻，门槛比较高，是很多买房比较吃力的中等收入家庭很难享受的福利。这一块福利我个人认为应该把门槛降低，进一步惠及广大的中等收入的家庭。

　　对于中到高、更高和最高的三种收入群体基本上占30%多，这部分的群体就应该让他们进入市场，通过市场化的市场机制的配置，通过自由竞争，让他们去进行买房，基本上是30%多的家庭买房，政府应该不提供任何的补贴，他们买房完全是市场行为，这部分的住宅市场一定是中高档市场，政府不应该干涉。它涨是因为有需求，是因为有人在投资，因为中国投资渠道太少了，所以中央部应该干涉，应该放开。但是占60%中低收入家庭这个市场政府必须要管，管得不好是政府失职，所以必须要通过多层次的廉租房、适用房和住房补贴来使这部分的群体可以住得起房子。

　　可以这样说，中国以后“十一五”也好，2020年也好，基本上会朝着这个方向、朝着这个政策去引导政府的各个产业。

　　我就说这么多，谢谢大家！

　　主持人：谢谢杨红旭老师的精彩发言，其他几位发言过的嘉宾有没有补充意见呢？

　　龙固新：我讲一个近期发生的国外的例子，和房地产不太相关，但我觉得对我们的发展思路是一个借鉴。你说在美国，它的区域也很明显，比如比利华山的别墅区最便宜的是1千万美金以上，隔路大概100米就是30万美金、50万美金的房子，所以说它的分区非常明显。

　　但是，最近在它的洛杉矶新的区域开发的项目中间，发展商提的观念也是和谐。比如高档住宅区里面的工人住得非常远，这样服务就非常不便利。另外，太高端的区域，中国有仇富心理，美国人也有仇富心理，所以最近他们做的大社区里面，贵的房子也有，老年公寓也有，普通人住的房子也有，所以他们就想创造一个相对和谐的社会。这个和谐的社会是什么？就是有钱人也要有人给你做服务的住在一起，像一个公司不可能只有董事长，不可能只有总经理，动荡董事长，这个市场就不合适了。所以美国这些住宅提倡的关联，我觉得是我们可以借鉴的思考，就是一味地去发展某个东西是不行的，整个社会是讲究各个阶层、各个层次的和谐，这样的话这个社会才可以比较良性的发展，这是可以做的一个借鉴。

　　主持人：谢谢龙总。时间的关系，今天的论坛就进行到这里，但是我感觉大家还是有很多的看法和观点没有来得及表达出来。没有关系，大家可以通过新浪博客这个平台进行更大范围的探讨，谢谢各位嘉宾！