由优博展览、新浪房产联合主办的CIHAF2006 第八届中国地产节暨亚洲地产博览会将于2006年11曰10至12日在上海新国际博览中心举行。新浪房产在住交会现场对业界人士进行面对面对话，对宏观调控和网友关心的房价问题进行了深入探讨。

　　主持人：大家下午好！我们非常性到了五合国际总顾问刘力博士。首先请刘总跟现场观众和广大网友打一声招呼。

　　刘力：大家下午好！非常荣幸接受新浪的采访。

　　主持人：刘总应该对本次住交会有很深的了解，因为已经转了很长时间了，根据住交会的情况，您来说一下2006年整个房地产的概况是什么样的。

　　刘力：我想今年住交会跟往年住交会已经没有很大的不同了，参展商的构成比例大家都看得到，没有很大的变化，另外很多知名的企业对这个舞台的利用上也有很多的考虑。开发商现在所关注的可能还是如何扎扎实实做自己的项目，做自己的产品，对于这样一个展示的平台，有些开发商有这样的需求，也有些开发商没有这样的需求。

　　主持人：刚才您谈到了，根据住交会这种现象可能会折射出2006年总体的房地产概况。您能否预测一下房地产未来发展的走势。

　　刘力：我觉得未来房地产的主流产品会相当集中。以我们公司为例，最近半年多或者是一年，来谈的产品大部分都反映了国家节能省地型住宅的要求，省地这一件事可见高密度。而另外一个条条框框就是90平米，都是高层高密度的住宅，又都得建90平米，那么就等于把产品的差异化给压缩在一个很窄的范围内。如果说开发商过去还是你卖鲍鱼、鱼翅，我做大排挡，现在不管你大小，一律给我卖汉堡包，于是大家都在很窄的空间里竞争。创新还会有余地吗？也会有。过去很多的东西，比如说错层、跃层、复式，所谓一错再错又错，过去的形式确实千差万别，可是现在90平米的

　　主持人：90平米70%这个概念看起来规划设计显得比较简单，因为一刀切，我就设计90平米以下的就行了，但是如果深挖下去，如果想在90平米之内做更多的创新，那么对建筑设计师提出了更高更新的要求。

　　刘力：这是必然的，对任何行业都一样。比如汽车行业，原来大家是生产轿车的，现在必须拿出70%的产量拿出农用的手扶拖拉机，当然手扶拖拉机并不一定都一样，还要比谁的质量好，谁的拖拉机用的时间长。所以还面临着产品质量的深化，必须要经过这个阶段，而且经过这个阶段之后肯定是淘汰。很多设计公司全部用的是刚毕业的大学生，或者是找几个老外来，老外不可能了解中国的市场，这种设计肯定是设计不好的。

　　主持人：在您目前的整个业务当中，90平米70%这种概念的项目多不多？

　　刘力：新建的项目基本上必须满足这个要求，量会很大。所以它会带来另外一些问题，对于一些大企业，比如说绿地、都江就面临着另外一种压力，标准化或者叫产业化。产业化最早是万科提出来的，行业内响应的人不多，因为市场还是粗放型的，什么好卖什么，可是现在不同了，大家都卖同样一个都是90平米的小户型，对于万科、绿地这样的大企业来讲，全国十几个城市每个城市有两三个项目，第一不做

　　主持人：这就是媒体和业界所说的，开发商在开发产品时候的新的转型。

　　刘力：是行业的转型，是在政府的压力下和整个行业压力下的一个必然结果。

　　主持人：现在

　　刘力：开发商有些行为得到了社会的反感，肯定有这样的形象，但是市场就是市场，往下只是市场供需关系的平衡与否，所以房价主要是由市场的供求关系决定的，想要调整房价还是应该考虑怎么样扩大廉租房的供给方面，怎么样引导住房消费理念。

　　主持人：开发商自身做了哪些工作，来重新树立自己在购买者心目当中的形象。

　　刘力：我觉得没必要特别在乎自己的形象。

　　主持人：做好自己的产品就可以了？

　　刘力：对，因为房地产开发商和汽车生产商、电脑生产商有什么区别啊，将来你能不能赚钱，你就看看比尔·盖茨和李嘉诚就行了。我认为现在行业当中很多该做的事没有做到，比如说很多人都有过购房经验了，自己买的房，父母买的房，有人买的是住宅，但是当你下面再要买的时候同样品质的产品你买不买，所以整个市场上高端产品是极其缺乏的。有金玉其外的，回头一问3000到4000，CBD的豪宅最贵的60000到100000一平米，这两个住宅的售价最少差20倍，但是这两个住宅的技术支撑差了多少？这两个住宅是不是都符合国家规范？可是验收标准是一样的，国家规范没有说一档住宅标准，二档住宅标准，拿到一级标准卖3000，拿到二级标准卖6000，国家没有这种差别，所以价格只反映了土地的成本，或者是土地附近的周边资源，比如说靠近外滩就贵，靠近清华北大就贵，这也对。可是房地产也是一个工业化产品，哪能不讲产品自身的属性，就像我们的电脑，P3、P4，它的价格是由于它的技术等级决定的，而我们现在的房地产产品不是由技术等级决定的，而是由地价、土地周边的价值资源来决定的。所以开发商要想做好很容易，真下功夫去做几个产品，一把就能做好。北京风尚做了两个，星河湾做了两个，广州星河湾、北京星河湾，全国开发商都去看星河湾楼盘。所以你只要把产品做好，你的品牌就贵。

　　主持人：开发商的形象也自然而然地就树立起来了。您作为规划设计专家，从这个角度给新浪的网友提个建议，在他们买房的时候应该在哪些方面考虑能够买到适合自己的房子，买到好房子。

　　刘力：我觉得购房不是唯一的选择，因为有人买房是为了自己住，收入到这个水平了而仍然挤在集体宿舍里，你一定要去买房，再贵也要买。第二投资的需求，投资置业是两种需求，如果你是为了解决住房，那么赶紧去买一个自己能够承受得起的，可能是一居室、小户型，或者你想小房换大房，你就别管房价怎么样，别指望它降价，承受得起就赶紧买，适合自己居住的话，赶紧占一块资源。如果你是为了投资或者是为了改善，如果你手里有一两套房子了，选择比较，因为同品质的产品占用越多，资源消耗越大，比如说北京五六千的房子能够涨到一两万，但是现在买一两万的房子上涨空间就不一定很大了。因为房产也像手机、电脑一样，更换的时间很快。