刘力：各位嘉宾下午好！今天给大家带来的题目是住宅产品的升级。

　　大家今天来参观住交会，可能都感受今年住交会的氛围和整个发展商的比例都有很大的不同，这是这个行业发展到现在的关注都电话都不一样了，现在更加关心的是产品的品质。由于这些原因，大家可能从这两年的政策变化和整个房地产的形势都能够感觉到。

　　以我们公司为例，这半年以来，找我们谈的住宅当中高层比例占的比重比较大，这也反映出政府和市场上追求高容积率的项目，都是为了住宅省地，这样的项目会越来越多。

　　很多开发商把设计的重点都放在如何提升高层住宅产品里面的价值方面，这是目前市场的一个趋势。

　　可是对于高层住宅来讲，现在还有另外一个限制，就是70%以上都必须是90平方米的小户型，所以对于这样的产品来讲，我们觉得在传统的户型的设计范围里面，创新的余地是越来越小了。出了新政以后，我们公司内部都过了一下数据库，90平 的小户型一共21种，里面好用的10种，不是说不能创新，大家互相之间还可以继续去创新。比如90平方米的小户型能不能做到四局势，能不能做到五居室，有可能，但肯定不好用，好用的就在10种以下。

　　所以，在传统意义上的户型平面上的创新的幅度是非常非常小的，也就是说，现在大家做90平方米的户型，可能开发商所了解的户型一点儿不比设计院了解得少，所以我们传统还做户型的所谓错层、跃层等的意义就不是很大。

　　在建筑的外观方面，高层住宅要做到比较有个性、有特色，考虑到周边的环境景观，或者是临着一个比较好的江景或者是绿地，要想做得非常有创意、非常出彩还有空间，但这是近期的目标，现在大家都比较注意表象的东西。但是在中期和远期肯定应关注技术方面的升级和革命。因为任何的革命技术的升级是最核心的，在创意上，在外观造型上，这些都是都可以是仁者见仁，智者见智，没有能够拿出一个可以量化的、定性的指标，所以未来的技术革命是长远发展的倾向，我觉得越来越多的开发商开始关注这方面。

　　我今天所讲的所谓技术升级包括4个方面，第一个是高科技节能，第二是精细化的设计，第三是景观环境的一体化，第四是设计的标准化。

　　首先讲高科技节能。一说高科技，大家老是把它想成智能化，这个概念其实是不对的。现在全国炒作这种高科技的住宅有16个词，那一天我数了一下，包括智能化住宅、高科技住宅、环保住宅、生态住宅，各种各样的词汇很多，都是把住宅的节能的技术当作楼市的一个卖点，它缺乏的是一个舒适度的指标和节能的整体指标。

　　什么叫舒适度指标？这是你住宅的一个核心的指标，我们现在的住宅卖得多大、多贵，在什么区位上，可是没有人说这套房子你住得舒适不舒适，里面的温度、适度能不能做到东暖夏凉，四季如春，正如你买一辆汽车关心它的动力一样，房子也有舒适度的指标

　　还有一个是节能，片面的节能是不对的。要想节能，什么最节能？延安的窑洞，但这不是我们想要的节能。节能不应该是所有的这些技术系统的堆集，而是应该有一个整体的指标。就像我们买一辆汽车，首先关心它是3.0的、4.0的，它的动力和速度，其次，还有百公里油耗，这个油耗指标就是汽车的重要的表我们买一个电脑、一个电冰箱都有一个网数，而我们的住宅没有能耗住宅，这是中国住宅和国外住宅里面最大的区别。所以现在我们强调的是做一个住宅的高科技产品一定要有两个指标：也就是舒适度和节能。节能可以做成低能耗、微能耗，或者是像南京锋尚一样做零能耗。

　　我们追求这些节能设计整整五年，可是没人搭理我们。现在已经有很多人向我们提出咨询，比如杭州西湖的八号公馆，济南的天泰太阳墅。还有一个是南京锋尚，这是中国低密度的住宅里面第一个做零能耗住宅的项目，它在节能方面、精度方面和外面的景观绿化一体化方面在中国都是顶级的。这是北京地区的第一个零能耗的住宅，外观要求是原子鸢尾的四合院，里面是做到零能耗的。这是在西安的项目和在上海的项目。

　　那么，怎么做到这样的高科技？所有的技术系统我觉得都会很容易误导大家。很多人找我们打听，说锋尚用了哪些技术，我也用，你用8个系统，我用18个系统。这些比拼的技术不是我们所提倡的方向，因为技术只是手段，我们强调的是配套整体使用这些技术。买这些技术不是像采购电梯一样，好比说你穿了多厚的羽绒服，多厚的羽绒裤及但是没戴帽子和围脖，你依然是很冷。我们是国内唯一一家用德国的软件计算，根据模拟的成果，在哪个季节都不同，你的朝向也不同，所以模拟结果都不一样，根据模拟技术去采购这些技术，不是最贵，而是是不是最好的，而是能够实现你最终的能耗指标。

　　我们大家住房子，您住的住宅是和我住的住宅是一样的，每平方米的能耗是30—40瓦，南京锋尚能够做到7瓦、10瓦以下的微能耗的住宅，再通过太阳板把这些覆盖掉，能够做到零能耗的住宅。这是它的城墙的护城河，有很宽阔的水面，湖的那一边是公园，中国人修的景观非常复杂、非常绚烂，就是东西很多、很满，而这一端做的是很西式、很简单。对面是一个茶室，现在是锋尚在里面办公，所以大的环境是非常好的在这个公园里面做的南京锋尚，一共6万平方米的小盘，一共才200套房子，现在定房已经定了80套，一期已经卖了30多套。这个是会所以及正在施工的样本房。这是小区的入口，入口做了两个雕像，都是当地的工人自己拿水泥捏出来的，而国外大牌的艺术家差不多，很省钱，都是工人自己捏的。

　　穿过一个弯弯曲曲的绿化，一直造到会所的前面，会所前面有小门，也做了一些雕塑。会所里面除了照明以外，所有的采暖制冷都是通过光电板实现。包括里面的设备采购都是高端的、进口的，这是健身器材，这是小孩有了戳，专门进口了挪威的设备，尽量选择的是国内没有的设备。

　　这是样本房，南京锋尚卖的是精装房，4腾半的住宅，二层三层是平层，200平方米一户，两居室。一层带地下室，380万一套，四层420万一套，带顶上阁楼，所以它的基本格局是精装房。

　　大家看的照片是交房的标准，除了家具不送以外，卫生洁具、厨具都是送的。有一个防盗网，有一毫米的透光的缝隙，室内能够看到室外，而室外看不到室内。

　　这是带阁楼的一层，整个

　　这是厨具，全部是德国嵌入式的厨具，包括灶具、油烟机、微波炉和双开门的大冰箱。这是卧室，窗口相当于一幅画绢，看出去正好是明城墙。这是在阁楼上面的一个窗。这是一楼下地下室的楼梯，地下室的外面是采光井，但是看起来就像室外一样，外面做了一个很小的花园。这是新风口，这是回风口，这个住宅和北京锋尚一样，是没有暖气、没有空调的，所以不是靠风制冷，是靠控制建筑的温度。我们做的活性能量基础，一年四季把建筑的温度控制在22度左右，所以不需要空调，不需要暖气。所有房间都有回风口，往外出风，所有的口都在厕所里面排出去。人呼出来的废气往上升，所以回风口在上面，所以人的高度以上全部是新风，这叫置换式的新风，没有混合的废气，所以我们叫空气湖的概念。

　　这是外面的采光结，很窄，就1.5米的看度。雨水落不进来，侧面这是纱窗，蚊虫进不来，虽然是室外，但是舒适性很好。就相当于阳光房一样，这是一个沙发，从室外看出去这是一个沙发，可以坐在上面读书，完全没有坐在地下的感觉。这是样本房，一梯两户，而二楼的阳台是兜了一圈。这是卫生间，马桶全部是悬挂起来的。为什么要这样做？是因为不用地漏，避免地漏。我们现在上厕所觉得臭，大派排风扇，你呼的控制是一种交叉污染的空气，所以这里完全是干净的卫生间，打扫地面是没有卫生死角的，是完整的。最关键瓷砖全部是整块，从上到下、从左到右所有满砖都是整块的，因为墙是调整过的，所有的面砖都是整块，施工的精度也是非常高。

　　它的会所、整个物业管理交给管理长安俱乐部的那家管理公司管理。会员费的30万会员费是开发商代交的，你们在会所里面是免费的。这个会所买了几艘游艇。这是它开盘的情况，在外面的大草坪上搭了一个临时的讲台，就像白宫外面发布新闻一样，它的背景就是明长城的遗址。

　　所以可以说这个项目在三个方面，高科技节能是中国第一，第一水平。在整个大环境的整合方面也是最好的，而它的设计精度也是最高的。看起来都像漫不经心，没有什么特别绚丽、繁华、金玉其外这些东西，但是真真正正做到了货真价实。

　　做到这样的产品要多少钱？高层住宅做到这样低能耗的产品，成本增加500—800块钱人民币，全部国产化。当然，有一些主机需要进口的话成本还需要提高。如果是别墅类的，像南京锋尚这样的成本是1500，如果是零能耗，要2000，如果是像锋尚这样送冰箱、送很多的设备，成本还要提高。

　　当然，对于很多城市的高档楼盘售价已经8千、6千、1万，高层住宅做到这样成系统节能，成本加500—800我认为不算什么事情，市场肯定有接受的余地。这是节能方面问题。

　　90平方米的小户型以后，我认为传统的户型设计可以不必要做，开发商自己画一个户型就可以。你需要做的工作都是超越现在国家的设计规范，国家的标准图级的设计精度。我们现在做的很多设计都是设计院根本不做的，直接就上施工图，能用标准构建就用标准部件，国家规范的很多东西全部是错的，比如外墙，设计的中轴线是外保温，十年下来都是湿作业，都是贴上去，导致外墙材料的脱落，砸伤了人和砸伤车的事情都发生过。为什么不用干挂的做法？或者是加10公分的空气层？比如这个窗可以多出一个上人的屋面和台面，内墙线可以做一个花草，可以防治污，就是不可以放在外槽的中轴线上。像大学的教材上面有没有？这是我们需要研究的东西，所以我们公司自己编造了一套

　　第三个方面是建筑警官景观和装修的整合。中国的住宅甭管卖多少钱，没人做二次外装，做装修都是做样本房室内精装。所以建筑是由一家设计单位做，景观是由某家园林公司设计，室内精装是装修公司做的，留了很多三不管的地带，整体的品质可能单元门的入口等就非常差。有的工作不管是景观公司做还是建筑公司做，像这样的东西该谁做？所以我们公司要求设计师在做建筑外立面上必须达到外装的精度，在材质、颜色之、尺寸特别是拼法上一定要标注清楚。比如面砖，设计院标注的是标准面砖，到时候就是没有什么具体的划分，可能和公共厕所的地砖铺法如出一辙。现在景观的地砖铺法都有非常的讲究，反而现在外立面的砖怎么样铺却没有人设计。

　　现在很多房子连院都卖了，甚至连山林都卖了。这是北京的项目，四栋豪宅，连山都卖了，所以必须是整个景观整体做的。有的开发商要求做设计是20年领先，50年不落后的，说起来是一个空话，你肯定不可能做到20年领先，但是你能够做到这个时代最先进，如果你做到最先进，你必须要采用这个时代最先进的工艺，这个时代最先进的材料。玻璃这种新的技术和材料的应用，您的产品的形状不可能好看。这是最新近的航空器、汽车、游艇，包括一些建筑的用品和家电，建筑也是一样。我们公司做的世界上第一个零能耗、零排放的住宅是在德国，它看起来是一个很漂亮的像精品一样的玻璃房子，而里面是高舒适度的。这是在北京做的四合院的改造，也是非常现代的。现在这是正在做的北京人济，全部是高科技、零能耗的住宅。

　　这是我们给一家大的开发商做的住宅的标准化。为什么要做标准化？对于很多企业来讲，有些很多大的企业，全国各地有十几个城市有项目，每一个城市两三个项目，一个项目要对着几家施工单位，几家设计单位，还有几十家供应商，所以同时面对着几家企业作战，所以他不可能把团队招聘得非常齐整。另一方面他本来第一步做豪宅，第二步做别墅，第三步做

　　我们怎么做标准化？在国家规范的基础上，分地区、部位、做法，比如地区分了7个大的地区，然后部位分了外部、内部，再分各种不同的做法。比如7个地区40个部位100多个不同的做法。

　　其意义都是为了主要控制质量，像万科这种企业非常注意控制质量，但一也要控制到的地方。再一个是控制成本，比如你的采购等等。只要做到工业化、产业化，才能够提高住宅的精度。现在我们住宅的标准化很差，都是农民工现场抹泥抹出来的。有的人说现在建设社会主义新农村都是农民工，所以房子的寿命按照建设部的统计可能不到30年，建筑设计的结构寿命是50年，可是你的维护、设备主机以及管线这三个方面到不了30年的寿命，可能20年都不到，内装的寿命是5年，分体式空调的主机寿命是10年到15年，中央空调的主机的寿命是20年，这是很大的问题，要提高住宅的寿命，肯定要在消费者方面做功夫。

　　我的结论是未来的房地产竞争主要靠三大要素。第一靠资本。没钱的肯定只能往二线城市、三线城市走，因为资金不够了，或者和大的资本相结合。所以有钱没地、有地没钱的都不能再玩下去。

　　第二是品牌。品牌是一个长期的积累过程，资本你不可能一夜暴富，特别是海外大量资本的进入中国有品牌的开发企业或者是有品牌的系列产品非常少，需要做品牌需要多年的积累下来才能做到像万科、金地、锋尚这样的。只有产品能够让你一夜翻身。举两个例子，锋尚是小开发商，全中国就做了两个项目，北京锋尚和南京锋尚。星河湾全国就做了两个项目，广州星河湾和北京星河湾，恐怕全国的我开发商没有哪个没去过星河湾看过，他通过产品可以获得品牌，他也可以获得资本。比如说南京锋尚，现在跟美国的美林银行合作了，他以他的技术、以他的品牌博得了和资本合作的机会。所以在坐的都是开发企业或者是开发商产业链里面的上下游的企业，所以我觉得大家更应该关注产品。

　　我的发言就到这里，谢谢大家！