蒋昌健：投资方要观察国家宏观的政策，也要敏锐地捕捉市场的需求。但是我们经常也有一句话：“在您的观察过程当中机会也就慢慢地流失了，同样你不观察的话将来，将来的风险也要承担”。所以我们说投资方经常在这两点之间到找一个平衡点。当时讲到正大是作为零售的项目，我们也知道，正大广场作为商业地产的项目也做得相当不错，但是它在发展的过程当中，有没有一个自我调整的过程？先为什么会发生这个自我调整？现在反思过来的话，商业地产在自身的发展过程当中，是不是有遇到一些不确定的因素？如何来克服这些

不确定的因素？

　　司徒文聪：其实我们三位嘉宾从他们的言论当中都谈到定位的问题。从城乡结合部和所谓郊区性的商业有一个定位的需要。从我们基金的投资进入市区的商业和进入郊区的商业，也是定位的需要。刚刚陈秘书长所讲的是一个非常大的城市定位，向家嗲城本身就是一个城市的定位，通过城市非常高的宏观的定位来带动周边的地产发展，有一个大的汽车的定位，增加很多汽车的行业，带动整个行业成为一个以汽车为核心的地位，所以说定位很重要。

　　我们在单纯拥有一块土地的情况下，我们只能够和政府，和陆甲地区的本身大地位充分配合。所以我们刚刚进入陆家嘴的时候，他它是一个以金融为核心的地带，当时的住宅区还比较小，而且我们当时还没能够确定未来发展住宅的档次等等，所以我们的商业定位说得比较微观一点，就是针对于周边的消费群体的取向还是有很多不确定的因素。我们当时应该说受到了很多的限制，不能够理解当时整个陆家嘴地带产生的整个消费观念。

　　通过几年的调整以后，我们最近也出了一个新的观念，我们通过浦西与浦东之间的关系，以及上海几个城区之间商业发展的趋势，我们争取以错位经营，同时突出陆家嘴地区和别的地区之间的差异性，所以最近我们把家庭娱乐为作为正大广场作为核心企业的

　　蒋昌健：那么现在带来的收入超过你们的预期吗？

　　司徒文聪：超过我们的预期。我们正大广场所拥有的和别人不一样的是我们特别地大，所以我们可以讲在城区里面，我相信在未来的五年之内，我们在城区环线以内也不会再出现同样这么大型的购物中心，所以我们以家庭为核心的发展方向，可以充分地反映出很多别的发展商未必能够做到的所谓的家庭娱乐的定位，因为他们不可能把几万平方米的比较小的购物中心打造成一个家庭中心，因为这样的成本太高了。

　　蒋昌健：谢谢，我们作为消费者，经常到正大广场去。三年前我去的时候，好几层都是卖衣服、卖家电，就像百货公司。而最近去的时候情况发生了变化，您买这些日用消费品很难，但是你想找一个吃饭的地方很容易。所以我刚刚为什么要问这个问题。他讲得非常好，首先，正大广场本身有空间的优势；第二，根据正大广场旁边周边的环境做一个错位的经营。

　　所以我们有一个提示，就是说社区商业实际上充满着各种各样的机会，关键是说，我们能不能够做一个对于社区商业的需求做一个分类的分析，然后寻找到错位经营的机会。

　　接下来，我们还想问一个问题，我们说上海你把它不同区的功能的定位寻找清楚的话，个性还是非常鲜明的。引出来一个话题，区域经济对商业地产会产生什么样的影响？从策源的研究角度来讲的话，您认为，现在如果要投资商业地产，如果结合区域经济发展情况来看的话，您觉得哪一个区域是投资的热土？我讲的是商业地产。

　　曹晓非：这个话题应该是蛮大的一个话题。刚才简总专门提到过，我们在早些年有九城一镇的计划，最后变成了11966计划，所以整个区域国家政策的支持是在变化的。所以从一城九镇开始，我们做的是中心新城，当时的体量达到了80多万。这个区域当时住宅的投资和商业的投资都是热点。随着一城九镇计划的逐渐推出，从11966计划开始，我们现在可以看到新兴的区域，尤其是在中环线周边的，比如说朝安新城这一代，比如在长虹公园这一块，投资的价值越来越高另外，由于郊区的土地化供应产生了这个区域的外延，让郊区化走了。

　　前期我们做了一些清浦的研究，清浦老城区的商业更加具有价值，而新城区的商业的投资度可能更小。不排除五年以后，中江新城能够进入100万，这个区域的投资价值可能在五年以后翻5倍甚至10倍，但是这个区域有没有人敢去投它。

　　蒋昌健：问题是我们能不能等五年。

　　曹晓非：我们看好的还是外患和中环中间的大型的居住区。

　　蒋昌健：我想问一下浙江商会的秘书长，如果说前几年一城九镇的概念，比如在上海的成交，我们结合某些区域的定位，我们发展了很多商业的地产，您是否能告诉我2005—2006年浙商投资房地产和过去相比发生了哪些新的变化？

　　陈康汉：基本上现在浙江的投资者从上海的楼市大部分是撤离了，但是很多人手上有三套、五套甚至十套都捏在手里。

　　蒋昌健：你讲的房子是商业地产还是住宅？

　　陈康汉：包括商业和住宅。我们作为投资者来讲，他必须要注意的几个窍门是非常重要的，如果掌握得好，赚几百万很容易，如果掌握得不好，输几百万也是家常便饭。

　　一般来说，地段决定了地产价值。但是好的地段要通过地产来体现的话，你要看得准，也不见得好的地段这个商业地产就能够把它的价值发挥得淋漓尽致，就是说把它充分体现出来，由于运作水平的关系。我举一个例子，在南京西路靠近高架边的成都北路，这里有一个南镇大厦，它原来叫韩港城的定位，这个城当时2002年的时候，我们以温州、胎州的投资客三天买了2亿多的现金。进去以后，大家认为在这样的地段投资是肯定成功的，而恰恰相反，过了一年多，他们的投资基本上是一分钱收回来。

　　为什么这么好的地段失败了？主要是开发商想把经商、招商所有的利益都留给自己。因为卖房子的人，售楼处的人包括开发商不懂百货形态的商业经营模式，他们也没有经营管理的团队，这样的话定位就错了。因为在我们的想像来面，韩港城应该买香港的产品，而我们看到基本上是中国二流的产品，也不是大牌的一线品牌的产品，更讲不上是韩国和香港的一线品牌，所以定位就错了

　　定位错了以后，高的进去和那些杂牌在一起掉了身份，而杂的进去以后，这个地段的租金这么高、

　　又比如好的地段，我们讲松江有一个泰晤士小镇，非常漂亮，那个地方可以和新天地媲美。但是它由于轨道交通滞后，它提前把这个利好透支掉了，开发商造起来以后，要等到这个轨道交通好了以后，商业地产的价值才能显示出来。这就很痛苦，很多开发商买了以后就要等，等的话可能等两年，也有可能等三年。所以说等这个钱赚是非常辛苦的。我们很多好的商业地段由于天时地利人和还没有完全地具备，你把它透支掉的话，这个投资肯定就造成了失败。

　　蒋昌健：你回答的一个思路，如果要观察现在浙商投资的话，要研究他的思路，思路有两个，最基本的原则是地段，但是还不充分，必须有其他的辅佐。两个条件，第一地段要和运营的模式有效的结合起来，另外地段要和利好因素的消化能力结合起来。如果这两个接合部起来的话，再好的地段，按照我们过去的投资模式恐怕也会血本无归。