蒋昌健：也就是说我们考虑二者之间的关系，首先区位非常地重要，在中心城区，可能我们更多地是强调商业怎么样带动住宅，而在成交结合部或者是郊区，目的按照商业成熟的规律来讲，是由住宅来带动商业。下面有请我们的基金代表简宏洲先生谈一谈，如果您要投资的话，您会考虑这个区位上的不同吗？

　　简宏洲：我觉得在社区带动商业或者商业带动社区，以国外的经验来讲，往往有很多

的案例可循。比如刚才浙江商会的秘书长曾经提到，以上海新天地的案例来讲，在新天地这一块土地的规划来讲，会先用商业来带动社区。为什么用商业带动社区呢？实际上大家一拍脑袋，觉得说以新天地的区位规划来讲，本身比较靠近地铁站，而且本身是上海的市中心。在市中心的过程当中，它已经积累了大量的消费人群。而所谓的商业地产本身最主要的是服务于一般大众，如果这个商业地产跟人群没有办法结合的话，肯定就没有办法做到很好的商业地产。

　　从这个角度来看，不管是郊区的商业地产，还是市中心的商业地产，市中心的商业地产是辐射整个上海的地产。而在郊区的商业地产，郊区的商业不是很成熟的情况下，它在商业定位上会有特别的不同。

　　这几年上海的商业市场发展之中，我们觉得上海的发展是极为快速的一个发展，它跟境外、跟海外的一些商业发展的变化完全不一样。可能，海外已经积累了几十年，它慢慢地摸索出一套系统和一套规律，而上海正在发展的过程当中，很多东西大家是摸着石头过河，一年一变样，三年一变样。或外是国外的

　　所以，我想社区带动商业或者商业带动社区这两个角度来讲，以我们的角度我们也在学习，我们也在密切地观察，我们也在对每一个成功或者失败的案例作彻底的了解，这样大家才有信心去投资。

　　蒋昌健：在房地产开发当中，也有一个非常重要的历来，那就是浙商。同样，在房地产的消费当中，也有一个非常重要的力量，或者是投资方面也有一个非常重要的力量，那就是浙江的炒房团。他们两者之间对房地产的项目的介入的程度以及方向都在某种程度上代表着中国房地产发展的一个趋势或者是信号。接下来，我们有请上海浙江商会秘书长陈康汉先生给我们谈一谈商业地产和住宅地产的互动，您的认识是什么？

　　陈康汉：我们浙江的商人向来以敢为天下先为名。在2000年以后，在上海的5年超常规的房地产发展当中，浙商得到了第一桶金。从2004年开始，我曾经在媒体上讲过，

　　今年来讲，大家都知道，一个是90平方米，一个70%的比例的规定，就意味着中国以住宅房地产为先导的模式，就是说中国房地产开发的模式的黄金时代即将过去。现在浙商特别关注的是商业地产。

　　在过去的大概10年来，浙商如果在市中心的话，它开发市场肯定是以这个地方人口的流量，包括它的配套成熟度来看的。如果是郊区的话，浙商一般选择以专业市场来带动当地的

　　为什么会升得这么快？主要是嘉定是以国际汽车城的定位来定位自己，而浙商一大批企业就在嘉定开发了大概10多座城，包括五金城、汽配城，汽车零部件城等等十几个城，这些城都已经开张了。当时这些城开的时候地价非常便宜，当时还没有宏观调控，嘉定一亩地是5万到11万，如果现在去拿的话，50万都拿不到。地价起码升了10倍。

　　如果当时以这样的地价去造专业市场的话，它就得到了政策上的便利，门槛的进入也比较低。所以一大批的商业就起来了。像我们南汇的上海车市，像金山区的上海服装城都是这样起来的。最近出现了一个神话是朝安国际商城，今年开盘的当天有3000多个投资客蜂拥而至。第一期店铺的一个企业家告诉我，他说如果你有朋友想要，赶紧来定，否则的话就买不到了，现在还可以让一点点利，如果过了就没有了。现在二期已经出来了，其周边的房价包括铺位的租金，8年来大概升了4—5倍。现在轻纺城的交易额去年就达到了13亿，每年增长的速度是非常惊人的，当然，它最近又提出一个新的口头，就是打造全球采购平台，这个口号提出来，又提升了商业地产的价值。

　　蒋昌健：您在谈到浙商在商业地产的运作方面有自己独到的手法，而且取得了非常辉煌的成功。您在谈的时候，，我们基金的代表非常专注地听。我一直在揣摩他的心理，可能有两种心理，第一种心理是我们怎么没有投资他们这样的项目呢？第二种心理是可能他的玩法不是我们投资的方向。所以我想问一下简宏洲先生，您有什么看法？

　　简宏洲：我觉得很重要的一点是，刚才秘书长也提到了政策性的利好。在前几年，就是从98金融风暴之后，我们观察到国家是把房地产作为支柱产业，这是国家在2000年不断积极倡导的，甚至有很多的优惠税率。在这种情况下，很多浙江商会的资本或者是其他商会的资本都源源不断地进入到房地产市场，而国家在这方面也开了很多政策上的绿灯

　　我提一个同业基金的概念。麦格理在2002年、2003年进来的时候，据麦格理的朋友说，在那个时间点即使你有钱，也拿不到项目，因为大家本身看好国家给的一个很好的政策，这个时间点来讲也快速地发展。在这个前提之下，每个人拿到项目就感觉像拿到了一个金矿一样，别人都插不了手，所以那时候对于浙江商会这样好的项目，他们自己本身就运作完了。

　　而在商业地产的开发过程当中，我们提到一个定位，刚刚秘书长听到他们商业的定位，而在正大来讲是一个所谓的零售商业的定位。不同的定位来讲，在我们江浙、上海这一块来讲，我们讲这种垂直的专业市场是很好的，而浙江商会前辈们充分捕捉到了这个机会，然后推向市场，得到了巨大的成功。

　　我刚刚提到，上海市场是一个很快速的变化，而且变动也非常大， 可能2000年的时候国家提倡房地产作为支柱产业，而到了2005年、2006年的时候国家又提出了宏观调控，所以要不断观察国家的政策，要看到市场有具体不同的需求，我们要满足这个需求，我觉得这是一个很重要的角度。