蒋昌健：谢谢任先生非常有条理地把这个趋势勾勒了一下。接下来回到我们的主题。有研究房地产的认识老琢磨一个问题，那就是国家宏观调控的政策出来了，特别是对住宅地产的若干政策也陆续地出台。给从事房地产开发的这些产业提出了这样一个问题，就是我下一个面包、我下一个奶酪、我下一个蛋糕在哪于是可以看到中小开发商拿不到地，也没有项目，有把资金投到股市当中去。有实力的就转到商业地产去。而最近根据研究房地产的某些人士的研究，发现有一个很重要的投资或者是发展的取向，那就是向产业聚集的地区开始投入

，形成了一个所谓的产业聚居地产的概念。到底这个概念是否存在，如果存在的话，它跟实际的房地产投资和开发的行为之间是不是有一个彼此呼应的关系呢？接下来有请王若雄先生来谈一谈他的观点。

　　王若雄：接到这个邀请，我很认真地查一下所谓产业集群或者地产集聚的概念，发现没有这个概念。说得难听一点它是杜撰出来的，说得好听一点就是一个创新。但是把它放到一个宏观的场景下去思考的话，似乎它也有它的一些道理。比如说某一个大企业带动了一个产业群，那么围绕着这个产业群又发生了很多

　　更多的是，我们发现实际上所谓产业集群，它存在的方式非常复杂，同时也是丰富多彩的。比如说我们过去讲的旅游地产，比如我们过去讲的CBD地产，如果CBD地产成为一个产业集群的话，那么围绕着CBD周边的都应该算是聚集地产这个概念。

　　我对此研究不多，所以，我想找一点我熟悉的这种场景来谈一谈我的理解，难免有一点点搞广告的嫌疑，请各位理解。

　　青岛修了一条滨海的大道，大概272公里长，整个东西的青岛的沿海都贯通起来了。贯通起来了以后，我们其中做了一个项目叫温泉旅游度假区。在这个旅游度假区里面，有温泉，有海滩，当然，有非常好的海湾，还有阳光、有滑雪场，还有旅游度假的酒店等等，有很多类似的产业。

　　那么，围绕着这些产业，又新生产出来了一些为他们配套的产业。如果说把这个聚集产业作为一个更大的层面上面考量的话，我觉得它也应该是作为集群产业群的地产概念。

　　对于这样一个聚集产业，实际上我们后来研究，它也应该有一些它的发展规律，也有一些它的所谓的原则。比如说初期投入的企业风险较大，跟进的企业相对风险较小，利润较丰厚。那么这时候来调整利益权重的是谁？应该是政府。对于先前投入的风险较大的，可能会给他一些特别的政策优待，等这个区域的聚集产业群建立起来的时候，他能够在丰富的盛宴当中分享到他应该分到的那一杯羹。

　　但是我们常常发现，事情不是这样。先进入的不是先驱，而变成了先烈。当利益突显出来的时候，各种利益团体，特别是有权势的利益团体蜂拥而至，这个矛盾就非常地复杂，所以在这个聚集产业当中，这是要特别小心的。

　　据我们的体会，大概有这么几点要特别注意：

　　第一、类似这样的产业，它的规划的起点，换句话说，对于这个聚集群的定位是非常重要的。那么这个重要性我想大概有这么三点是要大家考虑的。一个是政府，一个是开发商，一个是市场，也就是老百姓。如果能够把这三点结合起来，那么这个定位可能会给未来的先驱不会变成先烈做好一个很好的准备，我觉得这个是非常重要的一点。

　　第二、开发的节奏。这个开发的节奏就好比说我们要把当前也好，特别是中国的政治、经济、文化发展的变化是非常之快的，所以我们要把各种因素结合起来，掌握这个开发进度，早了不成，晚了也没戏，所以说这个开发节奏也是特别重要的。

　　第三、资金的平衡，这一点也非常重要。资金的平衡常常是成为先烈的一个重要的因素，大量的投入出去以后，后续的资金跟不上。当这个果实还没有成熟的时候，你的资金链就已经断掉了，所以，这个问题要特别地注意。

　　现在在这个过程当中，还有一个问题是许多特别注意的，就是持有性物业和销售性物业这两个物业之间的平衡也是极为重要的。

　　以上是一些简单的思考，不知道算不算是产业集群地产。

　　蒋昌健：我给大家介绍一下，天泰集团是一个纯粹的民营集团，坐在他旁边的任志强先生的企业，我不知道该不该用纯粹，至少是用国有是没错的。他刚才谈到先驱如何不变成先烈，政府的角色非常重要，我想请任志强先生谈一下，如果产业集群地产你能够经受的话，你谈一谈你作为一个国有房地产开发企业，你有多少的机会或者是相对于民营企业来讲，可以避免从先驱变成先烈？

　　任志强：可能从单一地产方面去了解国有企业，因为国有企业可以利用政府的背景，可以拿到更多的土地，但这些都已经成为历史了。我们更多的是比王总说的先驱和先烈更惨的一种情况，政府会让我们把钱更多地投入到地铁里，投到更多的公共事业当中，而这些公共事业基本上不但没有钱挣，还要把利息赔掉，所以国有企业不能和民营企业站在同一点上谈竞争。

　　比如北京四号线，我们贷款投了10多亿，但我们根本没有权利参加董事会、股东会，政府说今天铁路要增加两站，我们就增加两站的投资，明天政府说还要往前加两站，然后又加了两站的路线。从11个站现在已经增加18个站，我们仍然不知道后面还要增加多少个站，所以民营企业和国有企业不能单独从利润去比较，因为我们要承担很多国家和政府要承担的公共事业，而这些公共事业是我们企业要补贴和弥补的一部分。所以，不要以为国有企业只能从政府那里占到便宜，其实它的更多的出别人不知道的，我们也不能把它归到公共报表上表达出来。