主持人：下一位研究者是国务院发展研究中心市场研究所所长、研究员任兴洲女士。任所长长期从事经济理论，特别是市场经济理论的研究，对房地产的研究也有相当的独到之处，任所长还兼任中国市场学会的副会长，翻译经济学会的常务理事，中国物流与产业联合会的常务理事，中国消费者协会的理事。任女士今天演讲的题目是完善宏观调控体系，促进住宅产业健康发展。

　　任兴洲：各位来宾，大家下午好！非常高性能参加这次由中国房地产协会主办的论坛。我是第三次参加这个论坛，我在这里把我们特别是我自己对房地产发展以及调控方面的一点心得跟大家在这里作一个交流，很多都是我自己的一些观点。我今天谈的是完善宏观调控体系，促进住宅产业的健康发展。

　　大家看这张图，我们国家的经济正处在新一轮的经济上升周期中，这个图实际上是非常好的，从94到05年的数据，我们可以看出一个不太规则的V字形。实际上我们整个经济面临着一个新一轮的上升周期，今年1到9月份也就是前三季度，我们国家的GDP增长10.9%。这一轮经济周期是怎么得来的呢？我们具体来分析这一轮增长周期主要的动力源是来自于支撑经济增长的支柱产业的高增长，经济全面增长的基础上最重要的是带动经济发展的支柱产业的高增长，特别是与居民消费、快速升级相关的一些行业。我们看住宅、汽车、电子、邮电、通讯、建筑材料、基础设施、医药等等，这些与居民消费息息相关，在居民消费结构快速升级过程中，这些产业也得到了快速的发展，从逻辑关系上来讲，它们的快速发展带动了这一轮的经济增长。在所有这些支柱产业里边住宅产业的发展成为这一轮新增长的动力源，成为新的支柱产业。2004年我们的商品房销售面积比1991年增长了差不多10倍，我们特别是看出来00年、01年以后，我们的住房以更快的速度增长，进而成为带动经济增长的一个重要的增长点，表现得非常明显。

　　作为支撑经济增长的住宅产业，它有它独特的一些特点，尽管它和汽车、电子通讯等等都成为支柱产业，但是住宅这个支柱产业有它独特的特性。它有可持续的市场需求，这个图不是一年两年的增长，而是持续的增长过程。

　　第二，它是一个产业链条非常长，产业带动性很强的产业。我们有一个不完全统计，它的带动系数是1：9，它的相关行业大类可以带动有70多个行业，小类就可以带动更多，它是产业链条非常长，带动性非常高的产业。

　　第三，这个产业是与新材料、新技术紧密结合在一起的。我们看现在的住宅和十年前的住宅相比，它的技术不断提高，新材料、新技术、新工艺不断加入到住宅建设过程中。前一段在北京有风尚，风尚颠覆了传统的取暖方式，用一种地热的取暖，还有现在的保温材料，现在的门窗等等，这些都和新材料、新技术紧密结合在一起，进而和快速发展的高新技术紧紧联系在一起。

　　第四，它能促进社会就业，这不言而喻，我们多少劳动大军都分布在各个房地产的工地上。

　　另外，它能够促进资源的有效配置。这些特点我想在座各位都耳熟能详，它的特别非常明显。

　　许多发达国家和发展中国家经济发展的实践都证明，房地产业成为经济增长的支柱产业，不光是我们国家，它被很多国家证明了，在经济发展过程中，住宅产业特别是在一些大国无一例外地成为经济发展的动力源和支柱产业。根据这些国家的经验，包括亚洲新兴工业化国家的经验，住宅在经济增长中的支柱地位的确立将长期保持一个比较快的增长，大约是10到15年，有的甚至更长，从而拉动经济增长，属于一个长周期的变量，它不是一年两年的带动，而是一个比较长的周期。我们看看日本，看看我们原来所说的亚洲四小龙，包括我们国家的香港地区，我们国家的台湾地区，实际上在经济发展到一定阶段的时候，住宅产业都成为支柱产业，带动整个经济的增长。我觉得这是对我们房地产在经济发展过程中作用的一个基本认识，我们从拉动经济增长这样一个角度来认识它。我们国家当然也不例外，实际上这一个周期已经开始，特别是从98年我们的住房制度改革以后，它对整个经济的拉动特别明显，特别是在我们国家，在工业化周期阶段上，在城市化快速推进和生活品质不断提高、消费结构升级的过程中，这样一个特点在我们国家更加明显。

　　我们刚才说了住宅产业那一方面特性的同时，我们还必须看到它还有另一方面的特性。住宅产业另一些重要的特点包括：第一，它是人们的基本生存资料。我们说它不是可有可无的，汽车我可以有也可以没有，它不是我人生生存的第一需要，不是基本的生存资料，但是住房是基本生存资料。尽管像刚才宋部长讲的，我30平米、40平米，一定要有一个安身之所，这是它的基本特性。

　　第二，住房是带有明显的投资性质的商品，它既是一个生存资料，同时又可以是一个投资品，而且在现实当中我们看，很多人投资到住宅上已经把它作为投资品，这样一种双重属性是别的产品基本上没有的，我们看汽车，汽车能成为投资品吗？这个月买的可能是10万元钱，可能三个月以后就值8万元了，不能作为长期的投资品，但是住宅兼有这样两种性质。

　　第三，它具有明显的地域性市场特征，它是不动产。我不能把四川某一个地级城市的房子平易北京的房价，因为它具有鲜明的特征，所以它叫不动产，使得区域之间的差别非常大，由于土地资源、可利用的状况、人们的需求水平不一样，它是不可以平易的。

　　第四，住房具有资产价格变动的典型特征。什么是资产价格变动？我们根据劳动价值论，一般的商品价格在一定的水平上可以找到一个均衡点，比如一个眼睛盒，到一定阶段上一定会找到它的平衡点，没有了的话10元行不行，不行的话我20元，但是涨到2万元的时候我想一定不行，因为它不是投资品，它不是资产价格。但是我们说资产价格有什么特性呢？就是它容易产生所谓的投资产品价格膨胀的特点，过程是容易产生泡沫的特点。因为这样一个产品很难找到一个均衡价格，你认为5000元钱一平米高了，但是大家认为涨到5000了我再不买可能又要涨了，大家就都去买，它就涨到6000，6000还有人跟上，因为6000不买的话就变成7000了。

　　第五，住宅对土地资源优非常强的要求。不仅仅是住房资源，它的前提是土地资源，土地资源是什么？能供给多少？供给的地段是在哪里？这些都对我们有非常大的要求，所以我们的住宅同时又有这样的特点，这些特点决定了住宅产业发展中是需要调控的。我不知道在座各位怎么看我们这些年的调控，有些人讲完全应该市场化，我个人倒感觉，由于它有这样一些特性，任何一个国家对它的住宅市场都不是完全放任自流的，是需要调控的。满足居民的基本生存需要，而且投资性的性质容易引发投机性的炒作，地域性的市场特征使得价格难以异地平易，资产价格变异也容易产生泡沫，对土地资源的获取带来很大的问题，这些原因导致了任何一个国家的政府都要对市场进行相应的调控，但是在经济发展的不同阶段的调控力度和范围不太一样。而我们国家是在原来的住宅市场非常不发达，几乎没有一个住宅市场，从90年代开始逐步渐进性改革，到98年取消福利性分房，有了这样的特点之后，这个特点产生的问题是需要我们用宏观调控来解决。我们看到经济的、法律的、行政的一些手段都会在调控当中发挥作用，政府也会在发展中发挥它的宏观调控作用，这是我对我们国家住宅产业发展的进程以及调控性的认识。

　　尽管各个国家都是这样，但是我们国家更有这样的特殊性，因为我们这个市场还是非常年轻的，各种机制性、体制性问题都还在建立过程中，所以它自己的自调节功能还不像国外那么强，而且即使是看不见的手也有市场失灵，所以我说我们国家的房地产在取得上边长足发展的同时也带来了一些问题，在座各位这些年来都在看着这个市场在发育。

　　第一，是我们国家住宅保障体系的建立问题，如何解决中低收入者的住房问题。我认为虽然98年住房制度改革的时候把它列入其中的一个重要方面，但是这些年来看来实践得并不是特别理想。

　　第二，住宅市场局部过热的问题，投机炒作的问题，始终是困扰我们这个行业发展的一个重要问题，我们不得不承认。

　　第三，一些地方住宅价格上涨过快，房地产价格膨胀的问题，我们也不得不承认确实有这样一些投机性的问题。

　　第四，土地市场中存在的若干问题。

　　由于以上的原因，这些年来我们一直在进行房地产方面的调控，特别是在这一轮的经济增长周期过程中，我们大体上，特别是93年下半年到94年，我们始终伴随着宏观调控的过程。2006年，我国房地产市场仍然存在着很大的问题，从2004年调控，2005年两个八条出来，但是2006年仍然存在着很大的问题。我们看看今年的调控针对的是哪几个方面的问题，主要有以下三个问题：

　　第一，城市房屋供给结构不合理的矛盾更加突出。1到4月份40个重点城市套均建筑面积113平方米，有16个城市超过120平方米。刚才宋部长讲的贪大的问题，这个在我们国家还是普遍存在的。

　　第二，部分城市房价上涨过快。这个大家都知道，70个大中城市一季度是5.5%的房价上涨幅度，有11个城市超过了7%，还有的城市超过了两位数。

　　第三，部分地区和城市房地产市场秩序混乱的问题。

　　针对这三个问题，我们看看今年1—3月房屋投资结构表里面，住宅占23.1，但是，有些地方的经济使用方仅占到2.6。这里给出的是几个大中城市的价格，应该说上涨得比较快。在这种情况下，国务院适时出台了十四条和十五条措施，解决的目标就是刚才我说的三个问题，一个是供给结构的问题，一个是价格有些地方上涨过快的问题，还有就是市场秩序问题。

　　调控的重点大家也都知道了，和2005年的两个国八条相比，我觉得它有几个特点。一个突出的特点是对政府提出了稳定房价和公共住房保障的要求，特别是保障中低收入者的住房需求，我觉得这一点在今年强调得非常严厉，就是保障中低收入者的住房需求。另外，要求地方政府有住房发展规划，特别是在结构方面，而且这个规划要走法定程序，不是做了规划挂在墙上。第二是有针对性地进行调控，比如提出了特别具体的户型90平方米、两个70%，以及土地、房价等等这些方面都做出了具体的规定。另外，运用了规范的调控手段，税收、土地、信贷等等。而且体现了差别调控的特点，加强了监察机构的监督力量等等。这是今年调控的特点，我们看和以往的措施相比，今年的国六条和十五条确实体现了它的特点。

　　除此之外我们还要关注的，我觉得不仅仅是国六条和十五条，据我所了解的，实际上我们建设主管部门还在有关方面进行了更深入层次的研究，比如说对廉租房、经济适用房和完善住房公积金，今年建设部都组织了非常强的力量在进行研究，比如廉租房的范围到底多大，经济适用房的性质到底是什么，我们以往的适用房有那些问题。大家知道，北京开始说政府回购，现在又提出了经济适用房内循环这样一个观点。我们都在反思，就是我们原来的廉租房、经济适用房是否起到了保障中低收入者住房的作用。很多地方没有把经济适用房让那些真正应该享用的人享用，而且由于它的适用对象是动态的，所以大量的收入变成了个人的收入，政府有很多的补贴在里边。所以我觉得现在对这些问题进行深入研究是非常有益的，对于下一步怎么样保障住房保障机制。另外是怎么样完善住房公积金制度。公积金制度在我们国家也作为住房保障其中的一个组成部分，但是还存在着非常多的问题。另外是对住房标准进行系统研究和国内外比较研究，刚才宋部长已经对我们的住房标准，下一步政策引导方向，我们这样一个13亿人口的国家，在必须保证17亿亩有效耕地的情况下，到底房子应该做到多大，我觉得作为我们国人应该很好地思考，是不是越大越好。大家说你做90平方米的没人住，我们要120平方米、130平方米，这是最好的，但是要看我们的条件是什么，我们的国情是什么，我们到底有多少资源。另外这种资源，把农用地变成建设用地怎么样给农民补偿。实际上我们面临着很多的问题。我觉得今年在这些方面主管部门和相关研究机构都进行了深入的研究，我觉得不是就事论事，而是为更下一步的政策在做一些理论和实践中的调研方面的准备。而且更加从民生的角度研究我们的住房保障体系，原来我们都是把它作为一个新增长点，没问题，它确实是带动经济增长的动力源和增长点，但是我们要重新认识住房，我们不是回到计划经济的福利分房上去，但是我们有一部分人一定要从民生角度考虑有一部分人基本保障的问题，因为住房是人们基本的生存资料，在这些方面现在都在进行一些深入的研究。

　　我们看看今年的调控效果怎么样。应该说取得了一定的成效。第一，它控制了房地产过快增长的势头，保持了房地产业的平稳发展。实际上04年、05年、06年，房地产投资调控取得了比较明显的效果，房地产投资增长过快的势头平抑住了。

　　第二，一定程度上规范住房市场秩序。

　　第三，增加了地方政府对中低收入者的住房保障责任。你的责任是要拿出一定的资金来解决中低收入者的住房问题，这是你的责任，要强化这方面的责任。

　　第四，从我国国情和市场实际需求出发，确立了中小户型和中低价位的住房这样一种基本政策。刚才宋部长说了那么多消费观念、消费方式、消费模式，我们中国人现在到底需要一个什么样的住房消费观，我们在政策机制、制度上怎么样引导大家去消费，我们这几年的调控，特别是今年的调控，解决了一部分这方面的问题。但是我们也必须看到，应该说从前三个季度来看，目前我们调控的效果仍然是初步的，而且还存在着明显的问题。我们调控的任务远没有结束。

　　有这么几个问题：第一，房价涨幅仍然比较高。大家可能在网上看到了，一季度70个大中城市房价总水平上涨5.5%，但是前三季度全国的70个城市上涨6.7%，新建的商品住房销售价格同比上涨6.7%，比一季度还要高了。当然，一个政策下去一定要有一个缓冲期，因为我们现在投放到市场上的住房，都是在这一轮调控之前已经投资建设了的，但是仍然保持6.7%的上涨幅度，应该说给我们这次调控政策的效果多少带来点儿尴尬，就是我们在房价这个问题上实际上并没有真正体现出我们的调控效果。有一些地方，深圳、北京、厦门、成都的增长大体上还在两位数左右，深圳12.3%、北京10.9%、厦门10%、成都10.9%。

　　第二，住房供应结构性矛盾仍十分突出。我个人认为结构问题恐怕不是三四个月就能调整过来，应该给它一定的时间，但是关键是地方政府怎么样来看待国六条、对待国十五条的问题。10月24日，国家发改委发布中央十个部委局对十一个省市区检查的报告，我们派出了11个调查组分别到11个省市区去调查，结果报告显示，各地住房供应结构性矛盾依然非常突出，普通住宅所占比例过低的问题都未有根本改观。一到六月份，40个重点城市上市预售的套均建筑面积115平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品房还严重不足。

　　第三，各地落实国务院房地产调控方案，出台实施细则仍然没有很大的力度。我们出了两个国八条，又出了国六条，十五条，到底能不能落实呢？这11个检查组的结论来看，还存在很大的问题，真正落到实处还有很大的距离。我觉得这是很大的问题，并不在于四五个月以后是不是结构一下子调整过来了，关键是今后，如果这样一个措施落实不下去的话，它影响的是明年、后年，我们的结构是不是能够真正调整过来。

　　从现在来看当然还存在着很多的问题，下一步完善政府调控体系应该注重这几个方面：

　　第一，完善政府调控体系，应针对不同层次的需求分类调控。综合使用行政和经济手段，保证低收入群体的住房，调控普通需求的住房，引导高收入的住房需求。特别是十六届六中全会刚刚闭幕的强调了构建和谐社会，解决解决生活中的最突出矛盾，在房地产领域什么是最突出的矛盾呢？什么是不和谐的因素？我觉得关键是住房这种高价格的上涨使得那些中低收入的人群真正在整个过程中受到了损害，所以在这方面怎么样保障中低收入者的住房是构建和谐社会所必须要解决的问题。要解决这个问题就是完善住房保障体系，一个是根据中低收入者居民的支付能力，建立这种多层次的住房保障体系，对低保人群实行廉租房，对低收入者提供经济适用房。当然，经济适用房到底还要不要坚持下去也是大家讨论最多的一个问题。我个人倒是认为，我们国家幅员这么辽阔，各个地方国际化大都市和那些地级市、县级市有很大的差别，我倒是觉得在这方面应该给地方政府以自主决策的权力，到底他这个地方有多少人是需要保障的，如果这个地方房价涨得并不是特别突出，保障的程度就可以低一些，全国不搞一刀切，我们重点调控的，像北京、上海、广州、杭州、大连等一些大中城市、中心城市，特别是国际化的大都市，尤其是北京这样的地方，它是国内外资金投资的地方，特别容易产生投机性的东西，所以要对它进行调控，它的经济适用房力度还要加大，我觉得应该给各级地方政府在这方面有更多的决策权力。

　　第二，建立住房保障基金，解决资金来源问题。

　　第三，建立中低收入人群的住房档案，进行跟踪。谁真正需要廉租房？谁真正需要经济适用房？因为我们没有这样一种数据统计，我们没有跟踪，所以我们很难搞清楚到底谁需要经济适用房，真正的经济适用房很多都是不需要的人买去了。

　　增加不普通住房的土地供给，合理调控房价。比如90平方的住房应该在一个城市里面优先保证，各个城市里那些更大的、利润更高的土地，下一步我们在这一部落实。

　　另外是引导高收入者合理消费住房。刚才宋部长讲了，高收入者住房的奢华性，他在这方面讲了很多，我觉得关键是要用制度和机制来引导他，如果说愿意的话，我相信在座所有的人都愿意住200平米的房子，关键是我们用什么样的制度和机制以及利益关系调整来引导他住90平方米、100平方米，我觉得关键是要有一些制度性的安排，我们现在在这方面还没有。比如说尽管出台住宅保有型物业税，有一次我和财政部税政司的人讨论时他讲，实际上并不在于税到底征多少，关键是给出一个信号，你保有一个房子是要有成本的，你什么时候买房子要有一个决策，我告诉你占有这个房子也要交税，这个关键是一个信号，这能不能使我们的消费行为更加合理呢？我们国家在这方面叫得很多，雷声大雨点小，我个人认为尽管出台住宅保有型物业税，很多国家叫资产税，我觉得这个对市场的引导会有很好的作用。

　　另外是合理征缴流转环节的各种税费。以及控制投资性购房贷款，从多方面提高投资成本，就是说投资或者投机是要付出成本的，减少投机性资金对房地产市场的影响和冲击。最近对按揭贷款，北京市出来了封顶按揭，原来121号文件曾经提出过的，控制封顶以后，一个是保证消费者的权益，再一个可能也是在贷款方面进行了一些调控。另外是完善房地产市场统计信息系统，加强住房信息的统计工作，建立住房档案登记制度，整合统计系统、建设系统的统计资源。我们现在的统计信息是很混乱的，建设部有自己的数据，统计局有自己的数据，很多金融机构有自己的数据，整个社会上关于房地产的数据是非常混乱的，怎么样整合各个方面的统计资源，建立实明智的住房档案登记制度，我觉得这并不困难，因为这对今后我们制定一些政策，比如说第一套住房是什么政策，第二套是什么，另外大户型的是什么，以及中小户型的，你有一个最基础的档案，为提高调控效率一个最基本的条件。

　　加快建设房地产价格预警信息系统，促进房地产市场信息一定程度的公开化。我觉得有一些广大的消费者应该是有知情权的，让更多的人了解房地产的价格，从而他会根据这些信息做出他应有的、理性的投资或者是消费决策。包括房地产商也是，它会做出理性的投资选择和决策。然后让投资者和

　　另外是强化地方政府对住宅产业健康发展的责任。我们现在对政府有很多的要求，比如你的GDP是多少，现在又加上绿色GDP是多少，但是你这个地方房地产健康不健康，有没有对他的

　　另外是加强中央政府对各项宏观调控政策的落实和监督。现在这个工作正在做，11个监察组下去，今年的宏观调控应该说取得了一些进展，但并不尽如人意。我们希望明年这些政策落实以后，我们能迎来一个比较健康的、比较平稳的房地产发展的局面。

　　谢谢大家！