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    由优博展览、新浪房产联合主办的CIHAF2006 第八届中国地产节暨亚洲地产博览会将于2006年11曰10至12日在上海新国际博览中心举行。新浪房产在住交会现场对业界人士进行面对面对话，对宏观调控和网友关心的房价问题进行了深入探讨。

　　主持人：新浪网友和现场观众大家下午好，我们非常荣幸邀请到了世联地产顾问(中国)有限公司董事长陈劲松，欢迎陈总作客新浪直播室，跟新浪网友打声招呼。

　　陈劲松：各位新浪网友大家好。

　　主持人：在本届住交会开幕前两天，媒体和业界传出这样一种声音说，中国宏观调控政策的效果这个问题，有的人取得了非常显著的效果，也有人说效果不是特别好，中国房地产

　　陈劲松：我是来自房地产营销最前线，世联地产大概在中国能卖200多个亿的楼，我们有一个感触，这个感触就是我们认为宏观调控取得了非常非常有效的成绩。怎么评价高，我认为都不过分，最主要的原因有三点。

　　第一，我们发现购买的人群发生了结构性的转变。在主要的城市，炒家开始退出市场，在上海表现最为明显。事实上，这种结构性的转换，跟宏观调控一系列的打击投资者、投机者，打击国外的炒家、基金的炒家、机构炒家都有关系。目前房地产最主力的买家就是我们真正的用家，这使得房地产摆脱了，我们评价宏观调控，我觉得要这样来评价，如果没有这次宏观调控的话，那么当炒家继续横行的时候，我们的房价远不止现在这样，可能在全国范围内形成恐慌，造成更加不利的局面。

　　第二，我们看到机构投资者开始转向长线投资，就是短期机构的投资者尤其是外资，基本绝迹于房地产市场，原先短期的一栋楼炒卖绝迹了。

　　第三，我想说中国房地产在今年各个城市普遍出台了2006-2016年的住房发展规划，我认为这是特别好的一件事，使得中国老百姓终于有可能也有机会对房地产未来的情况心里大致有个数。各个城市出台之后，我们看到宏观调控使得疯狂的炒风得到遏制。涨的地方是涨了，同时跌的地方也在跌，涨幅情况得到了最有效的效果。如果按照去年的升幅，今年的住交会很可能就不是这个样子。

　　所以说宏观调控以来，我觉得继续把这些措施能够完善加大执行力度，成为最为关键的任务，在这方面也考验我们各个地方的执行力度。

　　主持人：对地方政府提高了很高的要求。这里有一句话，包括媒体，也包括更多老百姓购房人，他们所指责的对象是开发商，为什么开发商提高了房价，开发商在整个行业中的形象问题受到了质疑，都在骂开发商。对此您是怎么理解的？

　　陈劲松：我是这样想，一部分观点我认为有小孩说大人话的嫌疑。什么叫小孩说大人话？在文化大革命的时候，我们反右的时候我们都干过这事，全国主流媒体，全国主流人群，以红卫兵小将为代表的反黑帮也好，小孩说大人话，最主要的一个特征是不了解全貌，不了解实际情况，然后骂人解气。我觉得是有一部分这种嫌疑。了解中国房地产的实际情况，我觉得可能对改变现状有好处，也就是说中国房地产发展了15年，是不是一塌糊涂？我觉得最起码我们看到中国的房子增加了，老百姓居住环境在改变，这些情况是我们在改革开放之前想都想不到的。中国目前二手楼加上一手楼大概三万个亿的市场，最主要的还是增量市场，增量市场就是我们开发商带来的。所以我觉得一定要了解实际情况，不能总是小孩说大人话，这个事儿容易发生偏颇。

　　第二部分，开发商有没有责任呢？我觉得这方面不能说没有责任。一个是我们开发商有幸赶上了中国最大城市和最大市场的时候，我们确实有责任促使整个社会信息公开、透明，在这方面我觉得做的确实不是很好。尤其是我们在跟游戏规则进行博伊德时候，确实有一些不是很精彩的地方。我觉得随着宏观调控的加强，有效的改变这些是非常必要的。

　　开发商形象有问题，还有的就是我们要提高自己的素质，确实我们觉得有些事情不是争辩出来的。有些事情不是争辩出来的，有些事情是靠时间，随着时间的推移，这种事情可能大家就接受了。因此我在这里呼吁同行，在这时候多做建设性促进和谐的事，少做引起争议的事，完全没有必要，引起大家的误解造成两级对阵，说句实在话对市场不利。

　　主持人：最后一个问题是这样的，2006年房地产市场经历了风风雨雨，未来可能是大家更关注的，未来房地产形势是怎样的，您作为业界的专业人士做一个预测。

　　陈劲松：我有一个基本的看法，就是未来的房地产市场不是熊市，不是牛市。所谓熊市和牛市都是一边倒的事。未来的房地产市场是我叫做康乾盛世，现在我们的消费者非常成熟，在消费者非常成熟的情况下，充分信息的透明，带动了我们开发商的成熟。开发商必须适合新新形势下的市场，新形势下的政策和新形势下的消费者，在信息透明之后，2006-2016年整个住房政策的出台，使得消费者在公开信息下预测，升和降我认为都是自然的。

　　主持人：请您用一句话度我们新浪的购房人做一个建议。

　　陈劲松：我觉得是这样，中国人买房子，不要相信一些胡说人道的话，不要相信人们生活方式，不要相信牛市来临，不要相信一些片面的带有诱导性的话。我觉得中国房地产对买房人来讲记住一点是非常重要的，就是如果你是真实的用家，什么时候买房子都是对的。你作为买家，你买升值的房子一定是对的，什么地方升值，什么地方贬值。我给大家一个线索，请你不要买在交通，比如说离我们的轨道交通很远，位置很偏，上下班两个小时，那个地方集中推

　　主持人：再次感谢陈总，谢谢。